С 2023 года нерезиденты облагаются с прироста по недвижимости так же, как резиденты: половина прироста по прогрессивным ставкам с учётом мирового дохода. Что это значит на практике и что остаётся неясным.
Португалия изменила в 2023 году порядок налогообложения прироста по недвижимости для нерезидентов, и многие онлайн-гайды всё ещё описывают старые правила. Коротко: прежняя плоская ставка 28% на весь прирост, применявшаяся к нерезидентам, заменена тем же методом, что и для резидентов, который может быть выгоднее или хуже в зависимости от остальных ваших доходов.
Как облагается прирост
По разъяснениям португальских бухгалтеров, нерезидент теперь включает в налоговую базу 50% чистого прироста и облагается по прогрессивным ставкам IRS. Это то же правило включения, что у резидентов. Нюанс в том, что нерезиденты обязаны указать в португальской декларации весь свой зарубежный доход, чтобы определить ставку для включённой половины. Для человека с высоким мировым доходом эффективная ставка может оказаться выше той, что дала бы прежняя плоская 28%, даже при учёте лишь половины прироста. Нерезиденты также не могут использовать совместное налогообложение и вычеты из налога.
Как считается прирост
Чистый прирост равен цене продажи минус стоимость приобретения и допустимые расходы:
- стоимость приобретения увеличивается на коэффициент обесценения валюты из официальной годовой таблицы, выбираемый по году покупки, а не по году продажи
- вычитаемые расходы включают IMT и гербовый сбор, уплаченные при покупке, расходы на оформление и регистрацию, услуги юриста, энергетический сертификат и комиссию агента при продаже
- работы на объекте за последние 12 лет можно добавить при документальном подтверждении
- объекты, купленные до 1989 года, по одному бухгалтерскому источнику, полностью освобождены
Реинвестиционная льгота
Резиденты могут избежать налога, реинвестировав всю выручку от продажи в основное жильё в течение 36 месяцев после продажи или 24 месяцев до неё. Для нерезидентов ситуация неясна и, похоже, ужесточилась: по сообщению прессы, обязательное разъяснение Налоговой службы 2026 года прямо исключает нерезидентов из этой льготы, даже если продаваемый объект находится в Португалии. Другие источники описывают её как доступную при реинвестировании в ЕС. Считайте льготу недоступной, пока португальский налоговый консультант не подтвердит её для вашего случая.
Удержание и подача
Изученные нами источники описывают декларирование прироста в декларации IRS за год продажи, по форме Modelo 3, подаваемой в следующем году, с зарубежными доходами в предназначенном для них приложении. Удержания покупателем вроде испанского они не описывали, поэтому спросите консультанта, применяется ли какое-либо удержание к вашей продаже. Уточните окно подачи и форму, поскольку детали устанавливаются ежегодно.
Ваша страна резидентства
Облагает ли ваша страна тот же прирост и как она засчитывает португальский налог, зависит от соглашения и местного законодательства. Проверьте до продажи.
Чек-лист на день сделки
- соберите договор покупки, подтверждения уплаты IMT и гербового сбора и счета за работы
- определите год покупки и соответствующий коэффициент обесценения
- попросите португальского бухгалтера смоделировать налог с учётом вашего мирового дохода
- уточните, применима ли к вам реинвестиционная льгота, прежде чем на неё рассчитывать
- запланируйте подачу IRS на следующий год и храните все документы
- уточните порядок в вашей стране резидентства
FAQ
Доступна ли нерезидентам прежняя плоская ставка 28%? Нет. Её заменило включение 50% по прогрессивным ставкам. Может ли новый метод обойтись дороже? Да, при высоком мировом доходе, потому что он определяет ставку для включённой половины. Нужно ли декларировать доходы из других стран? Да, нерезиденты указывают зарубежный доход в португальской декларации для определения ставки. Можно ли применить реинвестиционную льготу на основное жильё? Для нерезидентов это неясно: разъяснение 2026 года, по сообщениям, их исключает. Есть ли удержание покупателем, как в Испании? Мы не нашли такого описания; уточните у консультанта.
Как мы помогаем
Мы помогаем продавцам подготовить документы, связываем с португальским бухгалтером, который смоделирует налог с учётом вашего мирового дохода, и честно говорим о найденном до подписания. Статья носит общий информационный характер и не является налоговой, юридической или инвестиционной консультацией; правила, разъяснения и положения соглашений меняются, поэтому подтверждайте каждую цифру у квалифицированного налогового консультанта.