Какая процедура нужна для руины, что меняется с 1 октября 2026 года, как для нерезидента работают IMT, НДС и льготы на реабилитацию и что спросить в муниципалитете до подписания.
Наш разбор руин и заброшенных домов в Португалии объясняет, где искать объекты и почему главный риск — неразделённое наследство. Эта статья — следующий шаг: когда титул чист, что нужно для разрешения, как выглядят налоги для нерезидента и что заложить в бюджет помимо строителей. В 2026 году правила менялись, а ряд пунктов ещё толкуется, поэтому мы отмечаем, что нужно подтвердить.
Шаг ноль: спросите муниципалитет до покупки
Любые работы согласует câmara municipal. До подписания можно запросить предварительную информацию (informação prévia) по конкретному зданию: что разрешает муниципальный генплан (PDM), можно ли восстановить прежний контур, не находится ли участок в охраняемой или исторической зоне. Такой ответ полезнее любых обещаний агента. На землях, отнесённых к сельским или сельскохозяйственным, права на перестройку часто уже, чем на городском участке, а частично стоящая руина может трактоваться иначе, чем дом с крышей. Общего правила мы не нашли, поэтому это вопрос, который нужно задать письменно.
Какая процедура нужна
Закон различает три уровня контроля. Полное лицензирование — для самых тяжёлых операций. Упрощённое предварительное уведомление (comunicação prévia) покрывает многие обычные работы. Часть внутренних работ, не затрагивающих конструкции, фасады и общие коммуникации, освобождена от предварительного контроля. Для руины ждите работ по конструкции, кровле и фасаду, поэтому закладывайте лицензирование или предварительное уведомление, а не освобождение.
В мае 2026 года опубликован новый закон-декрет (DL 108/2026), меняющий режим градостроительства и строительства. Его вступление в силу откладывали; по обзорам юристов и прессы он действует с 1 октября 2026 года, до 30 сентября применяются прежние правила. Как резюмируют юристы, для покупателя главное в следующем: при предварительном уведомлении можно начинать работы, не дожидаясь решения муниципалитета, как только поданы документы и оплачены сборы, но вы и ваш технический специалист несёте полную ответственность за соответствие нормам. Один из обзоров добавляет, что реконструкция с увеличением объёма или площади считается расширением, а это меняет процедуру. Поскольку источники вторичные, попросите архитектора подтвердить процедуру по тексту, действующему в день подачи.
Архитектор и проект
На практике нужен лицензированный архитектор или инженер: проект и заявления об ответственности выдаёт он. Опубликованные цифры по гонорарам разрозненны: сервис-маркетплейс называет среднюю около 5 500 евро за архитектурный проект при очень широком диапазоне (от 550 до 20 000 евро); на форуме из Алгарве упоминают 6 000–8 000 евро за полный проект дома; ассоциация архитекторов утверждает, что гонорар составляет примерно 1–1,9% стоимости строительства. Это ориентиры, а не данные исследования. Оплата обычно идёт по этапам: подписание, предварительное исследование, проект для лицензирования, специализированные проекты, рабочий проект и сопровождение стройки. Просите фиксированный гонорар и график этапов в письменном виде.
Строительный бюджет
Наши прежние цифры остаются основой: примерно 700–900 евро за м² за базовую реставрацию и 1 100–1 600 евро за м² за полную перестройку руины. Другие опубликованные числа шире: рекламный диапазон 1 000–2 500 евро за м² и предложение строителя в Тавире около 1 300 евро за м², упомянутое на форуме. Смета в Португалии часто «под ключ», поэтому сравнивайте объём работ и отделку, а не только цену. Возьмите минимум три постатейные сметы и заложите резерв: скрытые конструктивные проблемы обычно появляются после разборки.
Налоги: что платит нерезидент
IMT, налог на покупку, для большинства покупателей-нерезидентов с 25 мая 2026 года составляет фиксированные 7,5% на жилую недвижимость (Decree-Law 97/2026). Исключения, по сообщениям, действуют для тех, кто становится налоговым резидентом Португалии в течение двух лет или сдаёт объект на условиях умеренной аренды. Один источник называет чуть другую дату начала, поэтому уточните у нотариуса. Дополнительно платится гербовый сбор.
В статуте налоговых льгот есть льготы на реабилитацию: освобождение от IMT при покупке здания для реабилитации, если работы начаты в течение трёх лет, и освобождение от IMI (ежегодного налога на недвижимость) на пять лет после работ с однократным продлением. Обе зависят от повышения уровня сохранности здания на две ступени, минимум до «хорошего». Мы не смогли подтвердить, сохраняется ли освобождение от IMT у нерезидента при новой ставке 7,5%: найденные источники старше реформы. Получите письменное подтверждение налогового консультанта или отдела городской реабилитации муниципалитета, прежде чем на это рассчитывать.
НДС на работы
Пониженная ставка НДС 6% применяется к подрядам по реабилитации в юридически определённой зоне городской реабилитации (ARU). Закон 48/2026 от 17 августа 2026 года пояснил, что утверждённая операция реабилитации (ORU) больше не нужна, а налоговая служба применила это с обратной силой. Однако, по обзору юридической фирмы, служба может отказать в пониженной ставке, если ARU старше трёх лет и ORU нет; это толкование оспаривается. Поэтому спросите в муниципалитете, находится ли здание в ARU и когда она утверждена, и добейтесь, чтобы подрядчик выставлял счёт по правильной ставке с письменным указанием.
Финансирование
Подтверждённого гранта, на который мог бы рассчитывать нерезидент, покупающий сельскую руину, мы не нашли. Программа энергоэффективности Casa Eficiente получила в конкурсе 2023 года 78 052 заявки при гораздо меньшем бюджете, а актуальных условий мы не нашли. Прочитайте последнее объявление о конкурсе (aviso), прежде чем рассчитывать на поддержку, и не стройте бюджет на ней.
Последовательность, которая убережёт от дорогих ошибок
- Подтвердите всех наследников и зарегистрированный титул (см. предыдущий гайд).
- Запросите у câmara предварительную информацию по зданию и проверьте статус ARU.
- Закажите обследование конструкций и три постатейные сметы.
- Письменно подтвердите у налогового консультанта режим IMT и ставку НДС.
- Подписывайте покупку только после этих ответов; см. также ипотека для иностранцев и цены на недвижимость и расходы при покупке.
FAQ
Можно ли начать работы до получения лицензии? При предварительном уведомлении можно начать, не дожидаясь решения, но только после подачи документов и оплаты сборов, и ответственность лежит на вас; спросите архитектора. Применяется ли НДС 6% к руине автоматически? Нет, он зависит от того, что здание находится в действующей ARU и что договор — подряд на реабилитацию. Распространяется ли на меня IMT 7,5%? Скорее всего да, как на нерезидента, если не подходит исключение; уточните до подписания. Можно ли получить грант? Подтверждённого для покупателей-нерезидентов мы не нашли. См. также риски инвестиций в Португалии.
Как мы помогаем
Мы помогаем задать муниципалитету правильные вопросы, найти независимых местных архитекторов и юристов и сравнить сметы на вашем языке. Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или строительной консультацией; правила менялись в 2026 году, поэтому проверьте действующий текст до принятия решения.