Как купить квартиру в Португалии за криптовалюту: как проходит сделка в 2026 году

Кратко

На 6 ноября 2026 года безопасный путь купить недвижимость в Португалии за крипту такой: считайте монеты источником средств, конвертируйте их в евро через авторизованного провайдера и платите через банковский счёт, а нотариус видит всю историю. По сообщениям прессы, сделка напрямую в крипте, как обмен (permuta), возможна с 2022 года по правилу нотариальной палаты, но текст правила и его действие в 2026 году мы не нашли. Ваши монеты облагаются налогом 28%, если вы держали их меньше 365 дней, и освобождены при 365 днях и более, как сообщают для налоговых резидентов Португалии. Не юридическая и не налоговая консультация.

Что значит «купить за криптовалюту» в Португалии

У большинства покупателей монеты на бирже или в кошельке, а нужна квартира в Лиссабоне, Порту или на Алгарве. За этой фразой скрываются две разные вещи. В первой вы продаёте монеты, получаете евро на банковский счёт и платите как любой покупатель. Во второй продавец сам принимает монеты, и в акте записан обмен недвижимости на цифровые активы. Вторая схема реже, медленнее и требует больше от обеих сторон.

Общую картину по странам смотрите в статье покупка недвижимости за криптовалюту: как это работает, страны и риски. О популярном представлении, что наличные или крипта делают сделку проще и анонимнее, см. разбор мифа. Португалия не анонимна ни в одном из случаев: нотариус идентифицирует стороны, недвижимость регистрируется, у денег должно быть документированное происхождение.

Что сообщается и что не подтверждено

• Португальская пресса пишет, что нотариальная палата выработала собственное правило для актов с оплатой в крипте, когда нет конвертации в законное платёжное средство. По тем же сообщениям, раньше конвертация в евро была обязательной, а после правила сделка полностью в крипте стала возможной как обмен цифровых денег на право на недвижимость.
• Первый акт полностью в крипте, как сообщают, подписан в Повоа-де-Варзин в мае 2022 года. Более поздние материалы говорят о небольшом числе таких актов в год, то есть это ниша, а не обычный способ покупки.
• Юрфирма объясняет, что такая передача идёт по режиму обмена, а не купли-продажи, и что сторона, получающая недвижимость, платит налог на передачу (IMT) и гербовый сбор на общих условиях.
• Текст нотариального правила, дату его вступления в силу и обновления 2026 года мы не нашли. Считайте всё из этого списка сообщённым и спрашивайте нотариуса письменно, прежде чем строить на этом план.

Шаг за шагом

1. Решите маршрут заранее: конвертация в евро (обычный путь) или прямой обмен (редкий, спросите, возьмётся ли нотариус). Сделайте это до внесения задатка. 2. Получите португальский налоговый номер и банковский счёт, если их нет; см. налоговые номера для иностранных покупателей. 3. Выберите провайдера. С 1 июля 2026 года обслуживать клиентов в ЕС могут только провайдеры с авторизацией по MiCA, поэтому проверьте реестр Банка Португалии и CMVM или авторизацию европейского провайдера, который работает в Португалии по паспорту. 4. Подготовьте бумаги до предварительного договора: выписки с бирж, историю кошельков, налоговые декларации. См. чек-лист документов для подтверждения дохода от крипты. 5. Крупную сумму конвертируйте этапами на счёт, с которого будете платить, и сохраняйте все подтверждения. Не конвертируйте утром в день подписания. 6. Подпишите предварительный договор с ценой в евро и понятным графиком платежей. 7. Заплатите IMT и гербовый сбор, затем подпишите акт у нотариуса и зарегистрируйте право. Расходы см. в статье Португалия: цены и расходы на покупку. 8. Сохраните папку документов. Позднейшая продажа, вопрос банка или налоговая проверка спросят, откуда деньги.

Ваши монеты: налог при конвертации

Обычное прочтение по нескольким руководствам поставщиков таково: налоговые резиденты Португалии платят 28% с прироста по крипте, которую держали меньше 365 дней, а прирост по монетам, которые держали 365 дней и более, освобождён. Эта рамка идёт от закона о госбюджете на 2023 год (Law 24-D/2022) и, по одному из руководств, бюджет 2026 года её не менял. Текст налогового ведомства мы не открывали.

Две оговорки. Одно руководство пишет, что активы, хранящиеся у организаций вне ЕС и ЕЭЗ или в юрисдикциях без соглашения об обмене информацией, теряют освобождение и облагаются по ставке 35%; это один источник, не подтверждено. И всё сказанное относится к налоговым резидентам Португалии. Если вы налоговый резидент в другой стране, обычно решает она, поэтому до конвертации спросите консультанта, где вы резидент. См. также статью об источнике средств и налогах.

Иллюстративный расчёт на заданных допущениях, не котировка: вы купили монеты за €120 000, и при конвертации для оплаты квартиры они стоят €300 000. Прирост составляет €180 000. Если срок владения меньше 365 дней и вы налоговый резидент Португалии, 28% от €180 000 дают €50 400. Если освобождение применяется, налог равен нулю. Цена квартиры от этого не меняется.

Что спросят нотариус и банк

• Документы, удостоверяющие личность, и налоговый номер каждой стороны.
• Происхождение денег. В сообщениях о правиле для актов с оплатой в крипте говорится, что нотариус просит полную историю криптоактивов с момента приобретения и записи по задействованным кошелькам.
• Сообщаемый порог €200 000, выше которого сделку с оплатой в крипте нужно сообщать властям и сравнивать стоимость монет между предварительным договором и актом. Это из старой новости, и мы не смогли подтвердить, что оно действует.
• При маршруте с конвертацией банк задаёт те же вопросы о провайдере и входящем переводе и может запросить выписки с биржи.

Если у вас паспорт России, Беларуси, Казахстана или Украины, ждите скорее больше вопросов, чем меньше: банки и нотариусы проверяют паспорта в разной степени. Это факт процедуры, а не повод искать обходы; см. проверки банков для граждан России, живущих в ЕС.

Выбор провайдера: MiCA

Португалия внедрила MiCA законом 69/2025 от 22 декабря. Провайдеры, зарегистрированные в Банке Португалии по прежнему антиотмывочному режиму, могли работать до 1 июля 2026 года или до решения по MiCA, смотря что наступило раньше. Банк Португалии авторизует провайдеров, а CMVM надзирает за публичными предложениями и поведением. Сообщается, что работа без авторизации считается очень серьёзным административным нарушением со штрафами до €5 млн.

Что это значит для вас: перед отправкой крупной суммы проверьте по реестру самого регулятора, что провайдер авторизован, и предпочитайте того, кто даст выписку о конвертации в форме, которую примет банк. Списки «авторизованных» компаний на агрегаторах реестр не заменяют.

Расходы и сроки

Подтверждённого диапазона спредов и комиссий провайдеров мы не нашли, поэтому не приводим его. Планируйте реальные расходы, которые можно посчитать: IMT и гербовый сбор, сборы нотариуса и реестра, юрист и стоимость движения цены. Если монета падает на 10% за три недели между предварительным договором и актом, при цене €300 000 вам не хватит €30 000, поэтому конвертируйте заранее или этапами и держите запас. О типичных расходах и ценах см. что можно купить в Португалии за €150 000-600 000.

Тревожные признаки

• Продавец или застройщик просит отправить монеты на кошелёк до договора, акта или эскроу.
• «Скидка только за крипту» или давление «платите сегодня».
• Агент говорит, что нотариусу не нужно знать, откуда деньги.
• Застройщик или платформа без зарегистрированной компании и адреса, с обещаниями гарантированной доходности.
• Просьба разделить платёж между банком и кошельком «для экономии налога».
• Продавец не называет нотариуса или юриста заранее.

Вопросы и ответы

Можно ли заплатить продавцу в Португалии напрямую в биткоинах? По сообщениям прессы, акт с расчётом в крипте, как обмен, возможен с 2022 года по правилу нотариальной палаты, но он редкий, а правило и его статус в 2026 году мы подтвердить не смогли. Обычный путь это конвертация в евро и банковский платёж. Спросите нотариуса письменно, прежде чем рассчитывать на прямой обмен.

Платится ли налог, когда я конвертирую крипту в евро для покупки? Если вы налоговый резидент Португалии, сообщаемое правило это 28% с прироста по монетам, которые держали меньше 365 дней, и ноль при 365 днях и более. Если вы налоговый резидент другой страны, обычно действуют её правила. Спросите консультанта, где вы резидент, до конвертации.

Спросит ли нотариус, откуда моя крипта? Да. Ждите вопросов о происхождении денег, а для актов с оплатой в крипте в сообщениях упоминаются полная история активов и записи по кошелькам. Подготовьте файлы заранее.

Какими биржами или провайдерами можно пользоваться? С 1 июля 2026 года провайдеры, обслуживающие клиентов в ЕС, должны иметь авторизацию по MiCA. Проверьте реестр Банка Португалии и CMVM или авторизацию европейского провайдера, прежде чем отправлять деньги.

Даёт ли покупка за крипту вид на жительство в Португалии? Нет. Покупка недвижимости сама по себе вида на жительство не даёт. См. правила по странам и проверьте действующие пути получения вида на жительство у юриста.