Как продать недвижимость в Португалии нерезиденту: документы, CPCV, расходы, налог и вывод денег

Кратко

Продажа жилья в Португалии нерезидентом означает: собрать документы на объект (caderneta predial, выписка из реестра, энергосертификат и лицензия на использование для зданий после 1951 года), подписать предварительный договор CPCV с задатком, который один источник оценивает в 10-20%, и закрыть сделку на акте. По умолчанию покупатель платит нотариуса, IMT и гербовый сбор, а вы платите за снятие ипотеки и агента, но договор может распределить иначе. Правила налога на прирост для нерезидентов в источниках противоречат друг другу, поэтому подтвердите их до подписания. Проверено 7 ноября 2026 по поисковым сводкам. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.

Что нужно нерезиденту до выставления

Нужен португальский налоговый номер (NIF). Если ваш налоговый адрес вне ЕС/ЕЭЗ, по данным одного источника, при приобретении португальского актива нужно назначить налогового представителя, поэтому убедитесь, что он есть, до продажи. Тот же человек обычно может подписывать за вас по доверенности, а одно агентство отмечает, что португальские нотариусы могут требовать местный банковский счёт для выдачи вырученных денег. Шаги с налоговым номером и банком описаны в первых 30 днях в Португалии, а как работают номера — в налоговых номерах покупателя.

Какие документы подготовить

Правительственный перечень для продажи недвижимости, по поисковой сводке страницы gov.pt, включает:

• Caderneta predial от налоговой службы: в ней данные объекта и налоговая стоимость (VPT), по которой считают IMI и IMT.
• Постоянную выписку из реестра (certidão permanente do registo predial), её можно запросить онлайн недорого.
• Энергосертификат со сроком 10 лет. Цены в источниках сильно расходятся, поэтому запросите несколько предложений.
• Лицензию на использование (licença de utilização) для зданий после 1951 года. Старые здания освобождены.
• Техническую карту жилья (ficha técnica da habitação) для лицензий, выданных после 30 марта 2004 года.
• Ваш договор покупки и документы кондоминиума, если объект в многоквартирном доме. Спросите управляющего, что он подтвердит (наши источники это не подтвердили).
• Данные об ипотеке, если есть кредит.

Закройте пробелы заранее. Отсутствие лицензии на использование или расхождение с реестром — частая причина задержки акта.

Порядок по шагам и сроки

• Недели 0-2: назначьте цену, подпишите договор с агентом, закажите сертификаты.
• Недели 2-8: показы, предложения и подписание предварительного договора (CPCV).
• CPCV: в нём должна быть дата акта или максимальный срок. Источники называют задаток (sinal) обычно 10-20% цены, а продавец, нарушивший договор, возвращает его вдвое. Проверьте пункты о продлении и штрафах. Это сведения с потребительских страниц и форумов, а не из текста Гражданского кодекса.
• Ипотека: узнайте сумму досрочного погашения. Ипотека продавца — обычное дело, но в CPCV должно быть написано, что она снимается с оплатой цены и что ваш банк выдаёт документ о снятии (distrate) на акте. Проверьте обременение в выписке до подписания, а не после.
• Акт (escritura): дата акта указана в CPCV. Практический разрыв между CPCV и актом — от недель до нескольких месяцев (наша оценка, источниками не подтверждена).
• После акта: агенту платят, а продажу декларируют в налоговой декларации следующего года.

Расходы и кто платит

По умолчанию, по одному руководству, покупатель выбирает нотариуса и платит акт, налог на передачу (IMT) и гербовый сбор, а продавец платит снятие ипотеки (distrate) и комиссию агента, если договор не говорит иначе. Любое другое распределение запишите.

Комиссия агента 5% плюс НДС — цифра с форумов, при этом комиссию обычно платят при подписании акта, а не при CPCV. Ставка НДС в наших результатах не подтверждена. Прочитайте в договоре с агентом, когда комиссия считается заработанной: агент, получивший задаток, может оставить его часть при срыве сделки.

Налог на прирост: где источники расходятся

Прирост по португальской недвижимости облагается и у нерезидентов. Правила различаются по источникам. Один говорит, что нерезиденты платят фиксированные 28% со всего прироста. Несколько источников 2026 года пишут, что с 1 января 2023 года резиденты и нерезиденты получают одинаковый режим, то есть облагается только 50% прироста. Третий допускает, что налогоплательщик из ЕС/ЕЭЗ может выбрать второй вариант. Мы не можем решить это здесь: см. налог на прирост при продаже в Португалии, где варианты разобраны, и налоги при продаже за рубежом по странам. Спросите португальского бухгалтера до назначения цены.

Полезное из сводок: продажа указывается в приложении G декларации IRS даже при освобождении, недвижимость, купленная до 1989 года, освобождена, но декларируется в приложении G1, а к вычитаемым расходам относятся энергосертификат, комиссия агента, работы по содержанию за последние 12 лет, гербовый сбор, IMT и расходы на акт и реестр. Льгота при реинвестировании за бывший основной дом может быть доступна нерезидентам, по заключению 2025 года (один источник). Срок подачи декларации за год продажи мы не нашли, поэтому проверьте календарь налогового портала.

Как вывести деньги

Покупатель платит на акте банковским переводом или банковским чеком. Заложите, что деньги сначала придут на португальский счёт, и не закрывайте его, пока декларация не подана и остаток не оплачен.

Перевод за границу — шаг банковского комплаенса. Банк, как правило, попросит акт продажи, ваш договор покупки и подтверждение происхождения первоначальных денег. Если у вас паспорт России, Беларуси, Казахстана или Украины либо вы живёте в стране под санкциями, ждите дополнительных вопросов и возможных задержек или отказов по некоторым направлениям. Официального текста мы не нашли, поэтому спросите банк до выставления. Маршруты и проверки описаны в банковских проверках для россиян в ЕС и возврате денег после продажи. Если вы тем временем сдавали объект, о доходе читайте купить там, где отдыхаешь, и сдавать, а о том, кто следит за ключами в период продажи — управление недвижимостью на расстоянии.

Частые ошибки

• Подписать CPCV, не проверив, что ипотека снимается на акте и что в реестре нет других обременений.
• Недооценить недостающие документы, например лицензию на использование для старого дома.
• Принять ставку налога для нерезидента без бухгалтера: источники расходятся.
• Не согласовать письменно, кто платит IMT, нотариуса и агента.
• Не указать продажу в декларации следующего года, даже если прирост освобождён.
• Продавать через компанию или траст в расчёте на отсутствие налога: продажа доли может вызвать тот же налог на прирост.
• Закрыть португальский счёт до подачи декларации.

Чек-лист с примерными сроками

• До выставления: NIF, налоговый представитель при необходимости, caderneta, выписка из реестра, энергосертификат, лицензия на использование, ficha técnica.
• Недели 0-2: цена и договор с агентом, комиссия записана.
• Недели 2-8: предложения и CPCV с задатком и датой акта.
• До акта: остаток ипотеки и distrate, бухгалтер подтверждает режим налога.
• Акт: платёж, ключи, квитанции.
• Следующий год: продажа в приложении G декларации IRS; затем закрытие счёта.

Вопросы и ответы

Можно ли продать португальский объект из-за границы? Да, по доверенности и с португальским налоговым номером, обычно через юриста или солиситора. Проверьте, требует ли нотариус местный банковский счёт для вырученных денег.

Каков задаток в CPCV? Один сайт называет обычными 10-20%, а продавец, нарушивший договор, возвращает его вдвое. Это практика с потребительских страниц, поэтому прочитайте свой договор и спросите юриста.

Кто платит IMT, нотариуса и агента? По умолчанию покупатель платит нотариуса, акт, IMT и гербовый сбор, а продавец — снятие ипотеки и агента, но договор может это изменить. Запишите распределение.

Платят ли нерезиденты налог с прироста? Да, но ставка и доля облагаемого прироста различаются по источникам (28% или 50% прироста). Подтвердите у бухгалтера и прочитайте нашу статью про налог.

Можно ли вывести деньги из Португалии? Обычно да через банк, но действуют проверки комплаенса, а некоторые паспорта могут столкнуться с задержками. Подготовьте акты и документы об источнике средств заранее.

Статья — общая информация по открытым руководствам, а не юридическая или налоговая консультация. Перед подписанием проверьте актуальные правила у португальского юриста или бухгалтера.