Недвижимость перестала давать право на визу в 2023 году, а закон о гражданстве, действующий с мая 2026 года, удвоил стандартный срок ожидания паспорта. Что золотая виза Португалии всё ещё даёт и какая налоговая ловушка ждёт покупателей жилья.
Золотая виза Португалии по-прежнему существует, но это уже не тот продукт, который представляет себе большинство. Покупка квартиры или дома перестала давать право на неё в 2023 году, а в 2026-м путь к португальскому паспорту стал заметно длиннее. Вот актуальная картина.
Что закрылось
По пакету Mais Habitação маршруты через недвижимость закрылись в октябре 2023 года, как и маршрут с переводом капитала на 1,5 млн евро. Покупка жилой или коммерческой недвижимости больше не даёт золотую визу, что бы ни обещало объявление.
Что остаётся открытым
Обзоры консультантов по действующему разрешению на проживание для инвесторов (ARI) называют следующие пути. Суммы приведены по данным консультантов, поэтому точные условия уточняйте у португальского иммиграционного юриста:
- инвестиционный фонд: не менее 500 000 евро в регулируемый фонд со сроком не менее пяти лет, не менее 60% вложений в португальские компании и без экспозиции на недвижимость
- научные исследования: не менее 500 000 евро в аккредитованные исследования
- культура и наследие: не менее 250 000 евро, либо 200 000 евро в малонаселённых районах, в виде безвозвратного взноса в одобренный проект
- компания: не менее 500 000 евро на создание или усиление португальской компании и создание либо сохранение не менее пяти рабочих мест
- создание рабочих мест: десять постоянных рабочих мест, либо восемь в малонаселённых районах, без минимальной суммы капитала
Требования к пребыванию и сроки
Виза требует в среднем лишь семь дней в Португалии в первый год и четырнадцать дней в каждый следующий двухлетний период. Разрешения выдаются на два года и продлеваются при сохранении инвестиции и соблюдении сроков пребывания. Рассмотрение идёт медленно: консультанты называют 18–36 месяцев на первую карту из-за задержек в AIMA, иммиграционном ведомстве, а сборы за карту, по сообщениям, составляют 5 325 евро при первой выдаче и 2 663 евро при каждом продлении — не считая расходов на юристов и фонд.
ПМЖ и гражданство
ПМЖ доступно через пять лет при сохранении квалифицирующей инвестиции. Правила изменились именно в части гражданства. Закон о гражданстве, действующий с 19 мая 2026 года, увеличил стандартный срок проживания с пяти до десяти лет (семь лет для граждан португалоязычных стран CPLP) и отсчитывает его с момента выдачи первой карты, а не с даты подачи заявления. Он также добавляет требования к интеграции, например знание португальской культуры, истории и гражданских обязанностей. По сообщениям, уже поданные заявления на гражданство рассматриваются по прежним правилам, а правительство заявило, что административные задержки не должны вредить держателям золотой визы, но как эти переходные правила применяются к конкретному делу — вопрос к юристу, а не повод для догадок.
Налоговый момент, который теперь важен покупателям жилья
Золотая виза — это иммиграционный статус, а не налоговое резидентство. С 25 мая 2026 года покупка жилья лицом, не являющимся налоговым резидентом Португалии, облагается единой ставкой IMT 7,5% без льгот и снижений. Исключения есть для покупателей, которые уже являются налоговыми резидентами, станут ими в течение двух лет или направят объект на аренду по умеренной ренте. Налоговое резидентство определяется физическим присутствием более 183 дней за 12 месяцев либо наличием жилья, указывающего на намерение проживать там постоянно, поэтому держатель золотой визы, проводящий в Португалии неделю в год, может под это не подпасть. Получите налоговую консультацию до покупки дома в Португалии, не рассчитывая, что виза меняет вашу налоговую позицию.
Вопросы перед инвестированием
- Действительно ли фонд, проект или компания регулируются и проходят независимый аудит, и можно ли вернуть капитал по окончании срока?
- Каковы совокупные расходы, включая комиссию управляющего, услуги юристов и сборы AIMA?
- Сколько сейчас реально занимает рассмотрение и каков мой статус в период ожидания?
- Как будет работать 10-летний отсчёт до гражданства для моей конкретной даты начала?
FAQ
Можно ли ещё получить золотую визу Португалии через покупку недвижимости? Нет, с октября 2023 года нельзя. Какие пути остались? Фонды, наука, культура, компании и создание рабочих мест — как перечислено выше. Нужно ли жить в Португалии? Для визы достаточно нескольких дней в году, но налоговое резидентство — отдельный тест. Через сколько можно получить паспорт? Через десять лет с момента первой карты для большинства национальностей по закону, действующему с 19 мая 2026 года, с учётом переходных правил. Гарантирована ли инвестиция? Нет. Инвестиции связаны с риском, а решение по визе не гарантировано.
Как мы помогаем
Мы сопоставляем ваши цели с актуальными реалистичными путями, честно указываем риски программы и налоговые риски и согласуем покупку недвижимости с планом по ВНЖ. Это общая информация, а не юридическая, налоговая, инвестиционная или иммиграционная консультация. Правила Португалии неоднократно менялись, поэтому уточняйте актуальную ситуацию на день подачи.