Элитные квартиры в Дубае дают около 5–6% брутто, массовый сегмент по данным брокеров — 7–9%, но во втором квартале 2026 года цены и аренда снизились, а нетто ниже примерно на 2 пункта. Что ждать на практике.
Инвестиционная недвижимость в Дубае обычно приносит около 5–6% годовых брутто в элитных районах вроде Downtown и Dubai Marina, а по данным брокеров небольшие квартиры в массовых районах — 7–9%. После сервисных сборов, управления и простоев чистая доходность ниже примерно на 1,5–2 пункта. Рынок при этом развернулся: по данным Cushman & Wakefield, во втором квартале 2026 года цены упали на 4%, а аренда на 6%, поэтому сегодня доходность зависит от выбранного объекта больше, чем от средней по городу. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и не являются обещанием по конкретному объекту. О расходах на покупку — в статье цены на недвижимость в Дубае и расходы при покупке.
Доходность брутто: сколько платит Дубай по районам
Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки. Источники не сходятся в одной цифре, поэтому смотрите на диапазоны, а не на один заголовок.
- Global Property Guide оценивает среднюю валовую доходность по ОАЭ примерно в 4,9% во втором квартале 2026 года: квартиры в Downtown Dubai — около 5,2–6,2%, Dubai Marina — около 5,9–6,1% в зависимости от размера.
- Брокеры называют 7–9% брутто для студий и однокомнатных в массовых районах — Jumeirah Village Circle, Dubai Sports City, International City — и 4,5–5,5% для вилл.
- Квартиры почти везде доходнее вилл. Большие трёхкомнатные квартиры и виллы дают около 4–6%.
Разрыв между двумя наборами цифр отчасти объясняется методикой, отчасти размером объектов: самые высокие проценты у мелких дешёвых квартир на окраинах, где и больше предложения, и текучка арендаторов. О том, чем различаются основные районы, — в статье лучшие районы Дубая для покупки недвижимости. Отдельный разбор по районам будет в другом материале.
Брутто и нетто: пример расчёта
Возьмём квартиру за AED 1 200 000 (около 800 кв. футов), сданную за AED 72 000 в год: это 6,0% брутто. Допущения здесь наши, а не рыночные данные:
- Сервисный сбор: около AED 16 за кв. фут, то есть AED 12 800.
- Управление недвижимостью: 5% от аренды, AED 3 600.
- Месяц простоя между арендаторами: AED 6 000.
- Ремонт и мелкие расходы: AED 2 000.
Остаётся около AED 47 600 в год: примерно 4,0% от цены, или около 3,7%, если добавить примерно 7%, потраченные на покупку. В Дубае нет ежегодного налога на недвижимость и подоходного налога с аренды, это помогает, но сервисные сборы — реальные деньги: брокеры называют среднюю по городу ставку AED 16–18 за кв. фут — от AED 6–14 в бюджетных комплексах до AED 20–35 в премиальных башнях — и ждут роста на 3–5% в 2026 году. Ставку для конкретного здания проверьте в официальном индексе сервисных сборов RERA до покупки.
Рынок в 2026 году: охлаждение, а не обвал
Cushman & Wakefield зафиксировала во втором квартале 2026 года снижение цен продажи по городу на 4% и средней аренды на 6%; сильнее всего упала аренда квартир в Downtown Dubai (около 14%), а также в Dubai Hills Estate и Dubai Marina (около 10%). За квартал сдано около 13 200 домов, во втором полугодии ожидается ещё около 32 000. Аналитики, включая Fitch Ratings в более ранних прогнозах, ждут самой слабой аренды у студий и однокомнатных массового сегмента, где предложения больше всего, а виллы и элитные объекты считают более устойчивыми. В 2024 и 2025 годах аренда росла двузначными темпами, поэтому нынешние цифры — откат от высокой базы, но закладывать в расчёт рост аренды прошлого года не стоит.
Строящееся жильё или готовое
У готовой квартиры есть реальная история аренды и известный сервисный сбор, поэтому её доходность можно посчитать. У строящейся истории нет: вы ждёте сдачи, а затем сдаёте в рынок, который будет на тот момент, и при волне предложения он может оказаться слабее, чем предполагала брошюра. Заявленная доходность строящихся объектов — это прогнозы, а не результат. Сравнение — в статье строящееся или готовое жильё в Дубае, юридическая сторона — в статье риски инвестиций в строящуюся недвижимость Дубая.
Долгосрочная аренда или посуточная
Индекс одного оператора (First Class Property Management, июль 2026) оценивает валовую доходность посуточной аренды однокомнатных около 7,2% против 5,2% при долгосрочной. Загрузка сильно разнится: 87% в собственном управляемом портфеле этого оператора, но только около 59% в Downtown Dubai и 66% в Dubai Creek Harbour. Число активных объявлений о посуточной аренде выросло примерно на 10% за год. Управляющие обычно берут 15–25% выручки, а до размещения объявления нужна лицензия Департамента экономики и туризма, поэтому нетто часто оказывается близко к долгосрочной аренде. Правила и сборы — в статье правила краткосрочной аренды в Дубае.
Правила аренды и индекс ставок
Арендодатель не может повышать аренду свободно. По Декрету № 43 от 2013 года допустимое повышение зависит от того, насколько текущая аренда ниже средней по официальному индексу: нулевое, если разница до 10%, 5% при разнице 11–20%, 10% при 21–30%, 15% при 31–40% и 20% при более 40%, с уведомлением за 90 дней. Умный индекс аренды (Smart Rental Index) Земельного департамента Дубая, введённый в январе 2025 года, оценивает отдельные здания. К прогнозам роста аренды в рекламных материалах относитесь осторожно.
Налоги на доход
В ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, и, по имеющимся данным, доход физлиц от недвижимости освобождён от корпоративного налога, тогда как компания, владеющая объектом, платит 9% с прибыли свыше AED 375 000. Страна вашего налогового резидентства может облагать доход от аренды за рубежом в зависимости от резидентства и соглашений, поэтому уточните это у консультанта. Налоги при продаже — в статье налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Дубае.
Дубай, Абу-Даби и Рас-эль-Хайма
Иностранцы могут покупать недвижимость в собственность в инвестиционных зонах Абу-Даби (Саадият, Яс, Аль-Рим, Аль-Раха и другие) и в определённых районах Рас-эль-Хаймы, например на острове Аль-Марджан и в Mina Al Arab. По имеющимся данным, средняя доходность в Абу-Даби около 5,8%, а по данным Property Monitor, которые приводят брокеры, ключевые районы Рас-эль-Хаймы дают около 6–9% в начале 2026 года, но данных по обоим рынкам меньше, чем по Дубаю, а цены там ниже. Сравнение с европейскими рынками — в статье Дубай или Европа для инвестиций.
Что покупать под какую цель
- Максимум валовой доходности: небольшие квартиры в массовых районах, с принятием большей текучки и риска предложения
- Более стабильный доход и ликвидность: элитные или прибрежные квартиры с 5–6% брутто
- Рост капитала и жизнь семьёй: виллы и таунхаусы в мастер-комьюнити, с принятием меньшей доходности
Перед цифрами проверьте юридическую сторону и осторожно относитесь к обещанной доходности: см. гарантированная аренда: в чём подвох.
Частые вопросы
Какая доходность в Дубае считается хорошей? Около 5–6% брутто в элитных районах и до 7–9% для небольших квартир массового сегмента — это заявленный диапазон, то есть примерно 3,5–6% нетто. Более высокие цифры обычно связаны с посуточной арендой или оптимистичными допущениями.
Растёт ли аренда в Дубае сейчас? В краткосрочной перспективе нет. Cushman & Wakefield зафиксировала снижение средней аренды на 6% во втором квартале 2026 года после сильного роста в 2024 и 2025 годах.
Платится ли налог с аренды в Дубае? Подоходного налога с физических лиц в ОАЭ нет, но страна вашего резидентства может облагать этот доход. Компании платят 9% с прибыли свыше AED 375 000. Уточните у налогового консультанта.
Можно ли полагаться на гарантированную доходность от застройщика? Относитесь осторожно. Гарантированный доход часто заложен в цену и надёжен ровно настолько, насколько надёжен застройщик.
Как мы помогаем
Подбираем объекты в Дубае под вашу цель, считаем валовую и чистую доходность с реалистичными простоями, сервисными сборами и управлением, координируем местных юристов и консультантов. См. также страницу ОАЭ, наш гайд по недвижимости ОАЭ и статью управление недвижимостью из-за рубежа.
Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных источников и меняются; перед покупкой уточняйте актуальные данные.