Валовая доходность на Кипре — около 4,5–5,9% в зависимости от города и размера квартиры, чистая обычно на 1,5–2 пункта ниже. Разбираем, из чего складывается разница.
Инвестиционная недвижимость на Кипре обычно приносит около 4,5–5,9% годовых брутто на квартиру, а после расходов и налогов — примерно на 1,5–2 процентных пункта меньше. Цены растут быстрее арендных ставок: для роста капитала это хорошо, а для доходности — тесно. В статье — цифры по городам и типам объектов, то, что съедает доходность, и подсказка, что покупать под какую цель. Данные ориентировочные, по состоянию на октябрь 2026 года, и не обещание для конкретной квартиры. О расходах при покупке читайте в статье Цены на недвижимость на Кипре и расходы при покупке.
Доходность по городам: брутто
Валовая доходность — это годовая арендная плата, делённая на цену покупки, до любых расходов и налогов. По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность на Кипре в первом квартале 2026 года — около 4,9%. Другие рыночные источники называют средние показатели по квартирам чуть выше, ближе к 5,4%, поэтому реальный диапазон по рынку — примерно 4,7–5,4%.
По городам, квартиры (первый квартал 2026 года, брутто):
- Лимассол: в среднем около 5,3%. Однокомнатная примерно за €265 000 — около 5,9%, двухкомнатная примерно за €417 000 — около 5,8%, трёхкомнатная примерно за €750 000 — около 4,3%
- Никосия: около 4,7%. Однокомнатная примерно за €145 000 — около 5,4%, двухкомнатная примерно за €225 000 — около 4,7%, трёхкомнатная примерно за €350 000 — около 3,9%
- Пафос: около 4,7%. Однокомнатная примерно за €220 000 — около 4,8%, двухкомнатная примерно за €325 000 — около 4,4%, трёхкомнатная примерно за €400 000 — около 4,8%
- Ларнака: обычно 4–4,5%, при этом цены продолжают быстро расти
Закономерность простая: небольшие квартиры дают больше, чем крупные, потому что аренда растёт медленнее цены. Чем крупнее и дороже объект, тем ниже доходность и тем больше вы покупаете ради образа жизни или роста капитала.
Брутто и нетто: что съедает доходность
Все цифры выше — валовые. Распространённое практическое правило: чистая доходность на 1,5–2 пункта ниже. То есть однокомнатная квартира в Лимассоле с 5,9% брутто — это скорее 3,9–4,4% нетто. Основные статьи:
- Простой: месяцы без арендатора или между гостями
- Эксплуатационные взносы: выше в современных комплексах с бассейном и лифтами
- Муниципальные сборы: обычно несколько сотен евро в год. Ежегодного налога на недвижимость на Кипре нет с 2017 года
- Управление: управляющая компания забирает долю аренды
- Ремонт и меблировка: особенно при посуточной аренде
- Налог на арендный доход: см. ниже
Налог на доход от аренды
По имеющимся данным, нерезиденты платят налог с кипрского арендного дохода по той же шкале подоходного налога, что и резиденты, со ставками от 20% до 35% на более высокий доход. Из валовой аренды автоматически вычитается 20% на износ, поэтому налогом облагается 80% независимо от реальных расходов. Также, по сообщениям, применяется взнос в систему здравоохранения (GHS) 2,65% с валовой аренды, а специальный оборонный взнос на аренду с 2026 года отменён. Личные вычеты и налогообложение в вашей стране могут изменить итог, поэтому перед расчётом доходности проконсультируйтесь с кипрским налоговым консультантом. Налог на прирост капитала при продаже — отдельная тема: налог на прирост капитала при продаже на Кипре.
Долгосрочная или посуточная аренда
Долгосрочная аренда даёт более стабильный доход и меньшие расходы на управление. Посуточная может приносить больше, но зависит от сезона, правил платформ и лицензирования. Рыночные источники называют чистую доходность хорошо управляемой посуточной аренды около 5,5–7,5% при загрузке 60–75%, а в удачных локациях Пафоса — выше. Управление обычно стоит 18–25% выручки. Это заявления агентств и порталов, а не гарантии, а посуточная аренда без лицензии может быть запрещена или повлечь штраф. Сначала изучите правила: правила краткосрочной аренды на Кипре. Лимассол описывают как самый сильный круглогодичный рынок, Пафос — как более туристический, с сезоном британских и европейских гостей.
Квартиры, виллы и новостройки на этапе строительства
- Квартиры: самые ликвидные и с самой высокой доходностью на евро вложений, особенно одно- и двухкомнатные в Лимассоле и Никосии
- Виллы: больше про образ жизни, чем про доходность. Высокая цена тянет процент вниз, хотя вилла с бассейном в Пафосе может быть загружена большую часть сезона как посуточная
- Новостройки на этапе строительства: вы платите поэтапно и начинаете получать доход только после сдачи, поэтому до этого доходность существует лишь на бумаге, а результат зависит главным образом от роста капитала и от того, сдаст ли застройщик объект вовремя. Надёжных данных по доходности таких объектов мы не нашли, поэтому цифр не приводим. Сравните варианты в статье новостройка или вторичка на Кипре
Что покупать под какую цель
- Максимальная арендная доходность: одно- или двухкомнатная квартира в Лимассоле или Никосии, вторичка или готовый объект
- Баланс цены и роста: Ларнака, где вход дешевле, а рост был сильным
- Отдых и доход: Пафос, в районе, где посуточная аренда разрешена
- Рост капитала и образ жизни: более крупные объекты и виллы, с пониженной доходностью
Какой бы ни была цель, сначала проверьте юридическую сторону, а потом цифры: риски инвестиций в недвижимость Кипра. С обещанными доходностями будьте осторожны, см. гарантированная аренда: в чём подвох.
Частые вопросы
Какая доходность аренды на Кипре считается хорошей? Для квартиры типично примерно 4,5–5,5% брутто, а реалистичные ожидания по долгосрочной аренде — 3–4% нетто. Более высокие цифры обычно связаны с посуточной арендой, небольшими квартирами или оптимистичными допущениями.
В каком городе Кипра доходность выше всего? Лимассол показывает самую высокую среднюю валовую доходность среди основных городов, за ним идут Никосия и Пафос, но вход туда и самый дорогой. Сравнивайте реальные объявления и арендные ставки.
Платится ли налог с арендного дохода на Кипре нерезидентом? Да, доход от аренды кипрской недвижимости облагается на Кипре, с вычетом 20% из валовой аренды. Итоговая сумма зависит от вашего общего дохода и налоговых соглашений, поэтому спросите налогового консультанта.
Можно ли полагаться на гарантированную доходность от застройщика? С осторожностью. Гарантированная доходность часто заложена в цену и надёжна ровно настолько, насколько надёжен застройщик.
Как мы помогаем
Подбираем кипрские объекты под вашу цель, считаем брутто- и нетто-доходность с реалистичными простоями, эксплуатационными взносами и налогами и координируем работу местных юристов и налоговых консультантов. См. также страницу Кипра и наш гайд по недвижимости Кипра.
Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных источников и меняются; перед покупкой уточняйте актуальные данные.