Когда право собственности чисто, главный вопрос: что совет разрешит восстановить. Статус земли, лицензия на строительство, НДС 10% на работы и документы для подключения воды и электричества.
Наш гайд о заброшенных испанских деревнях и руинах объясняет, что продаётся и почему неурегулированное наследство блокирует столько сделок. Здесь следующий этап: когда право собственности чисто, что совет разрешит построить, сколько стоит разрешение, как налоги применяются к покупке и работам и что нужно до подключения воды и электричества. Цифры ориентировочные, на октябрь 2026 года. Градостроительство в Испании региональное и муниципальное, поэтому используйте материал как список вопросов для мэрии и местного архитектора.
Первый вопрос: какой статус у земли
В Испании одно и то же каменное здание воспринимается по-разному в зависимости от классификации земли: городская, сельский населённый пункт или открытая местность (suelo rústico). От этого зависит, можно ли восстанавливать, для чего и в каком объёме. Галисия показывает, насколько ответ может различаться. Там традиционные здания старше закона 1975 года, по докладам Xunta со ссылкой на региональный закон о земле (статья 40) и его регламент (статья 63), можно использовать как жильё в сельском населённом пункте и реконструировать, с учётом муниципального каталога охраны. Здание, признанное выходящим за рамки плана (fuera de ordenación), как правило, допускает только консервационные работы и то, что нужно для сохранения прежнего использования. Если у дома нет лицензии и он не традиционный, владельцу, возможно, придётся доказывать его возраст; помогают датированные фотографии и исторические кадастровые данные. В других регионах свои земельные законы, поэтому правила соседнего региона ничего не доказывают. Перед подписанием попросите в мэрии письменную градостроительную справку на ваш участок.
Руина ли это в юридическом смысле
Совет может объявить здание руиной после официальной процедуры. Если стоимость ремонта превышает установленную долю стоимости здания, совет вправе не разрешить реабилитацию, и правило задаётся на местном уровне. Дом, от которого остались стены и несколько перегородок, вполне может вызвать сомнения в том, выдадут ли лицензию на полную реабилитацию. Получите мнение совета письменно до внесения задатка.
Лицензия: licencia de obra mayor
Для восстановления или глубокой реконструкции нужна лицензия на крупные работы (licencia de obra mayor), для которой обычно требуется технический проект, подписанный архитектором или квалифицированным техником. Стоимость зависит от муниципалитета: порталы оценивают муниципальный сбор плюс налог на строительство (ICIO) примерно в 2–6% от бюджета материального исполнения (другой источник называет 4–6%), при этом один ICIO часто 2–4%, а залог на вывоз отходов около 0,5% от стоимости работ. Некоторые советы сильно снижают ICIO для работ особого муниципального интереса; на Балеарах, например, скидка до 95%. Это сводки порталов, так что прочитайте налоговое постановление муниципалитета. Гонорар архитектора за проект — отдельная статья.
Стоимость за квадратный метр
Порталы оценивают полную реформу в Испании в 600–1 100 EUR за м² в середине 2026 года, пресса пишет, что 850 и более 1 200 EUR уже обычное дело, а розничная сеть называет 700–1 500 EUR в зависимости от качества. Ни одна из этих цифр не относится к каменному деревенскому дому, так что считайте их нижней границей. Наша собственная оценка, не цитата из источника: работы с конструкциями старых каменных стен, сырость, новая крыша и дальние перевозки обычно выводят восстановление в деревне на верхнюю границу или выше. Для иллюстрации: дом 100 м² при 900–1 500 EUR за м² — это работы примерно на 90 000–150 000 EUR без НДС, расходов на лицензию и гонорара архитектора. Получите не менее трёх предложений от строителей, которые восстанавливали каменные дома в той же местности.
Налог на работы: НДС 10%, если структура верна
Реабилитационные работы в зданиях, используемых преимущественно как жильё, могут облагаться сниженным НДС 10% вместо 21%. По данным налогового управления и консультантов, основные условия такие:
- договор заключён напрямую между владельцем (застройщиком) и подрядчиком, так как сниженная ставка не применяется к субподрядчикам;
- не менее 50% застроенной площади — жильё;
- более 50% стоимости проекта идёт на укрепление или обработку конструкции, фасадов, крыш или подобных элементов.
Условия технические, поэтому попросите бухгалтера проверить договор и проект до подписания со строителем.
Налог при покупке
Вторичное жильё обычно облагается региональным налогом на передачу (ITP), который устанавливает каждый регион. В Галисии общая ставка 8%, для защищённых категорий ниже. В Кастилии и Леоне 8% до 250 000 EUR и выше на сумму сверх (источники расходятся по границам). Ставка определяется датой нотариального акта. Облагается ли руина, проданная как земля или как непригодное для жилья здание, ITP или НДС, подтвердить мы не смогли, поэтому спросите нотариуса до предварительного договора.
После работ: сертификаты и коммуникации
По окончании работ архитектор выдаёт акт о завершении (certificado final de obra). Затем многие регионы требуют сертификат пригодности для жилья (cédula de habitabilidad) или лицензию первого заселения, а в некоторых регионах лицензия заменяет сертификат. Без него поставщики коммуникаций могут отказать в подключении, поэтому порядок важен: сначала разрешения, потом подключения. Для электричества нужен сертификат установки от аккредитованного установщика; дому, который никогда не имел питания, обычно сначала делают временное строительное питание и оформляют присоединение. Для воды ожидайте заявку, осмотр, муниципальные разрешения и оплату нового подключения. Источники расходятся в том, сколько действует сертификат пригодности (10, 15 или 25 лет), поэтому уточните в своём регионе.
Реалистичный график
Эти этапы — допущения для планирования, а не статистика: несколько месяцев на покупку и проверки, ещё несколько на проект и лицензию, затем примерно один-два года работ при полном восстановлении, дольше, если нужно заключение по охране наследия или природы. Не заказывайте первый материал до выдачи лицензии: строительство без неё может привести к штрафам или предписанию о сносе.
Частые вопросы
Могу ли я восстановить любую купленную руину? Нет. Это зависит от классификации земли, от того, традиционное ли здание и числится ли оно, и от муниципального плана. Спросите мэрию письменно до покупки.
Правда ли, что НДС на ремонт 10%? Может быть, если договор напрямую с подрядчиком, а проект соответствует условиям по конструкции и жилью. Проверьте у бухгалтера до подписания.
Сколько стоит лицензия? Порталы называют примерно 2–6% от бюджета работ с учётом сборов и ICIO, но каждый город сам устанавливает ставки и льготы.
Нужен ли архитектор? Для licencia de obra mayor обычно да: нужен подписанный технический проект.
Когда можно подключить воду и электричество? Обычно после акта о завершении и сертификата пригодности или лицензии первого заселения, которые различаются по регионам.
Как мы помогаем
Мы помогаем проверить статус земли и позицию мэрии до того, как вы возьмёте на себя обязательства, связываем с местными архитекторами, строителями и бухгалтерами для письменных предложений и указываем на моменты, от которых зависит, стоит ли восстанавливать руину. Материал информационный и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Градостроительные нормы и налоги различаются по регионам и муниципалитетам и меняются; актуальные условия уточняйте в мэрии и у квалифицированного специалиста. См. также наш чек-лист покупки вторичной недвижимости в Испании и цены и расходы при покупке в Испании.