Испания: займы застройщикам через краудфандинг

В Испании частный кредитор выходит на застройщиков через платформы с лицензией CNMV. Что значит и чего не значит ипотечное обеспечение и что проверить.

В Испании предложения вложиться в застройщика обычно приходят от краудфандинг-платформ и часто описываются как «обеспеченные ипотекой». Это легко прочитать как то же самое, что частный заём немецкому застройщику под земельный залог. Это другой продукт. Испанский розничный кредитор обычно даёт деньги через платформу с лицензией CNMV, заёмщик — проектная компания, а защита прописана в документах конкретного проекта. В этом гайде — как работает такой путь, что даёт закон и чего не даёт, и что проверить. Ваш капитал под риском, и ничто здесь не является финансовой, юридической или налоговой консультацией.

Это не тот же продукт, что прямой заём под залог

В статье о том, как работает частный заём немецкому застройщику, описан двусторонний заём: один кредитор, один заёмщик и земельный залог в пользу кредитора. На испанской платформе вы вместе со множеством других инвесторов даёте деньги застройщику, которого выбрала и описала платформа. Вы зависите от застройщика и от платформы между вами и ним, а обеспечение описано в оферте и не гарантировано ни платформой, ни законом.

Как обычно устроен платформенный заём

Заёмщик, обычно компания-застройщик, публикует проект: сумму, срок, цель, обеспечение.
Инвесторы вносят суммы онлайн, и когда цель сбора достигнута, платформа передаёт средства застройщику.
Заём, как правило, возвращается из продажи готовых квартир или рефинансирования, поэтому график строительства и продаж определяет, когда вам заплатят.
Платформы говорят, что отбирают проекты, но также говорят, что не гарантируют возврат.

Кто регулирует и какие правила действуют

Компетентный орган — CNMV (регулятор рынка ценных бумаг). Платформы работают как поставщики краудфандинговых услуг, авторизованные по регламенту ЕС 2020/1503. Предупреждение о старых материалах: многие сайты до сих пор приводят прежний национальный режим с лимитами 3 000 евро на проект и 10 000 евро в год для неаккредитованных инвесторов. Прежде чем опираться на такие цифры, выясните, по какому режиму работает платформа. ESMA ведёт публичный реестр авторизованных поставщиков с указанием стран, где каждый может работать; единой страницы CNMV со списком испанских платформ мы в ходе проверки не нашли, поэтому начинайте с реестра ESMA.

По европейскому режиму неопытный инвестор получает:

входной тест знаний и симуляцию способности покрыть убыток. В разъяснениях ESMA симуляция названа самооценкой, которая не запрещает инвестировать;
досудебный период на размышление (статья 22; срок смотрите в тексте);
стандартный лист ключевой информации по каждому предложению (статья 23);
по регламенту, потолок в 5 млн евро, которые один заёмщик может привлечь через платформы за 12 месяцев.

У платформ также должны быть механизмы, чтобы обслуживание займов продолжилось, если сама платформа остановится. В одном испанском обзоре сказано, что план непрерывности утверждает CNMV; уточните эту деталь у платформы.

Чего регулирование не делает: CNMV не одобряет проект и не оценивает цену, платформенный заём — не банковский вклад, и платформа не гарантирует, что застройщик заплатит.

Что значит и чего не значит «ипотека первой очереди»

Платформы обычно называют главным обеспечением ипотеку первой очереди (hipoteca de primer rango) на объект, которая позволяет через суд взыскать хотя бы основной долг при дефолте заёмщика. Это настоящая защита, но аналитики указывают, что важнее заголовка другое: очередь, соотношение займа к стоимости (LTV), срок и платёжеспособность застройщика. Отсюда две оговорки.

Стоимость объекта не фиксирована. Если стройка встала, реальный LTV может превысить 100%, потому что недостроенное здание стоит меньше готового, по которому его оценили. Спросите, оценка — это готовое здание или участок сейчас.
Взыскание занимает время. Дефолт может привести к долгому и дорогому процессу с частичным возвратом, так что ипотека — это путь вернуть деньги, а не деньги в срок.

Спросите также, на чьё имя оформлен заём: напрямую на инвестора, через специальную структуру или по уступке от платформы. Общего ответа мы не нашли, а от него зависит, что будет с вашим требованием, если платформа обанкротится.

Риски простыми словами

Дефолт или банкротство застройщика: главный риск, и обеспечение может вернуть меньше, чем вы вложили, и позже.
Задержка стройки и продаж: срок могут продлить; дата возврата у платформы — ожидание, а не гарантия.
Риск оценки: объект оценивали по плану или по наполовину построенной коробке.
Риск платформы: если платформа обанкротится, механизмы непрерывности должны обеспечить обслуживание займов, но качество этих механизмов стоит уточнить.
Неликвидность: вторичного рынка часто нет, и деньги остаются в проекте до выхода.
Концентрация: один проект может провалиться целиком; распределение денег — ваше управление риском, а не защита, которую даёт закон.
Высокая рекламируемая доходность на короткий срок сама по себе повод дважды перечитать раздел о рисках.

Налог для кредитора-нерезидента, кратко

Налог зависит от того, где вы резидент и как платформа вам платит. Страницы испанской налоговой называют 19% общей ставкой на проценты, получаемые нерезидентами без постоянного представительства, и отмечают, что освобождения и налоговые соглашения могут изменить результат. По вопросу, удерживает ли платформа налог, мы нашли противоречивые утверждения: в одном руководстве сказано, что бумаги на испанском кастодиальном счёте облагаются удержанием 19%, в другом — что удержания нет, причём второе относилось к резидентам. Спросите платформу письменно, что она удерживает с нерезидента, и уточните у налогового консультанта в вашей стране, как доход облагается там и засчитывается ли испанский налог.

Может ли нерезидент вложиться

По европейской рамке платформа, авторизованная в одной стране, может предлагать услуги в других, а реестр ESMA показывает где. Примет ли вас конкретная платформа, зависит от её правил, вашей страны резидентства и проверок по противодействию отмыванию денег. Подтверждённого правила, разрешающего или запрещающего прямой частный заём испанскому застройщику без платформы, мы не нашли, поэтому не считайте само собой разумеющимся ни то, ни другое.

Чек-лист перед вложением

Есть ли поставщик в реестре ESMA, и указаны ли в нём Испания и ваша страна?
По какому режиму работает платформа, и совпадают ли лимиты для инвестора в оферте с названными вам?
Читали ли вы лист ключевой информации и документы проекта, а не только краткое описание?
Что именно служит обеспечением: очередь ипотеки, LTV, дата оценки, кто держит залог?
На чьё имя оформлен заём и что с ним будет, если платформа остановится?
Каков опыт застройщика и сколько собственных денег он вложил в проект?
Что говорят разрешения, график строительства и план продаж?
Какие комиссии и налоги применимы к вам как нерезиденту?
Готовы ли вы потерять всю сумму и на сколько лет можете оставить деньги?

Как мы помогаем

Мы не предлагаем платформенные займы в Испании и не рекомендуем ни одну платформу. Если вы рассматриваете финансирование застройщика, мы можем рассказать о немецких проектах, с которыми работаем, и показать их документы и условия; это другая, двусторонняя структура со своими рисками, она описана в чек-листе проверки немецкого займа. Если ваша цель — купить недвижимость в Испании, а не дать в долг, мы обсудим покупку, а начать можно с инвестиционных рисков испанской недвижимости и ипотеки для иностранцев в Испании. Только общая информация, не финансовая, юридическая или налоговая консультация.

Займы застройщикам в Испании через краудфандинг-платформы: как это работает и какие риски