Как продать недвижимость в Испании нерезиденту: порядок сделки, удержание 3%, расходы и вывод денег

Кратко

Нерезидент может продать жильё в Испании, не приезжая: нотариально заверенная доверенность с апостилем (или подписанная в испанском консульстве) позволяет юристу подписать акт за вас. Ждите резервацию на EUR 3 000-6 000, договор арра с залогом около 10%, нотариальный акт через 30-60 дней, удержание 3%, которое покупатель перечисляет налоговой службе, и общие расходы продавца, которые один источник оценивает в 4-8% цены. Проверено 7 ноября 2026 по поисковым сводкам. Это общая информация, а не налоговая или юридическая консультация.

Можно ли продать жильё в Испании из-за границы?

Да. Обычный путь — доверенность (poder). Если вы подписываете её за рубежом, источники сходятся: её нужно заверить у нотариуса в вашей стране и поставить апостиль по Гаагской конвенции, либо пройти консульскую легализацию, если ваша страна в конвенции не участвует. Нерезидент может также подписать доверенность в испанском консульстве, и, по словам одной юрфирмы, ею можно пользоваться в Испании без дополнительной легализации. Для продажи консульская форма просит данные объекта из реестра: номер регистрации и кадастровую запись земли. Держите под рукой свежую выписку.

Для доверенности на имущество и налоги обычно нужен испанский налоговый номер (NIE) у вас и, по данным одной фирмы, у доверенного лица. Если его нет, прочитайте про налоговые номера покупателя. Многие юристы советуют добавить в доверенность налоговое представительство, чтобы тот же человек подал вашу декларацию нерезидента и добивался возврата, о котором речь ниже.

Какие документы подготовить до выставления на продажу

• Свежая выписка из реестра (nota simple), где вы указаны собственником и перечислены обременения, ипотеки и аресты.
• Ваш договор покупки (escritura) и подтверждение уплаченной цены: от неё считают прирост.
• Сертификат энергоэффективности (certificado de eficiencia energética): справочники включают его в список документов продажи.
• Последняя квитанция налога на недвижимость (IBI).
• Справка от управляющего домом (administrador de fincas), что задолженности по взносам нет.
• Справка банка о остатке ипотеки, если есть кредит.
• В некоторых регионах просят свидетельство о пригодности жилья (cédula de habitabilidad). Какие регионы, подтвердить не удалось, поэтому спросите местного gestor.
• Ваш NIE и копия паспорта.

Долги по объекту переходят вместе с объектом. Продавец, который выясняет про неоплаченный сбор дома или старый арест только при проверке покупателя, теряет недели, поэтому первыми закажите выписку и справку дома.

Порядок по шагам и сроки

• Недели 0-2: назначьте цену, выберите агента или продавайте сами (агент необязателен) и подпишите доверенность, если не приедете.
• Недели 2-4: покупатель резервирует объект залогом, который один источник оценивает в EUR 3 000-6 000. Объект снимают с рынка примерно на 2-4 недели, пока юрист покупателя проверяет документы.
• Далее: договор арра (contrato de arras) с залогом около 10%. По обычной форме арра (статья 1454 Гражданского кодекса) покупатель, отказавшись, теряет залог, а продавец, отказавшись, возвращает его вдвое.
• Ипотека: запросите в банке остаток долга и сертификат погашения. Один источник упоминает комиссию 1% за досрочное погашение. У нотариуса платёж покупателя сначала идёт банку на закрытие кредита, затем остаток вам.
• Акт: одно руководство называет срок 30-60 дней после договора арра. Вы или ваш представитель подписываете у нотариуса, покупатель платит, ключи передаются.
• После акта: покупатель перечисляет 3%, вы подаёте декларацию по реальному приросту, а муниципальный налог оплачивается (см. ниже).

Расходы и кто платит

Комиссия агента зависит от источника: 3-5% плюс НДС в одном, 4-6% в другом, поэтому торгуйтесь и фиксируйте письменно. Добавьте справку дома, энергосертификат, снятие ипотеки в реестре, юриста или gestor и муниципальный налог plusvalía. Один источник оценивает общие расходы продажи в 4-8% цены до налога на прирост. Считайте это ориентиром, а не расценкой.

Plusvalía municipal — местный налог на рост стоимости земли. Ставку определяет каждая мэрия, и, по данным одного источника, платить нужно в течение 30 рабочих дней после акта. Он начисляется даже без реального прироста, поэтому попросите юриста посчитать его до того, как вы примете предложение.

Удержание 3% и налог вкратце

При продаже нерезидентом покупатель обязан удержать 3% цены и перечислить налоговой службе по форме 211 в течение месяца после сделки, независимо от того, был ли прирост. Это аванс, а не окончательный налог. Затем вы декларируете реальный прирост (для нерезидентов по форме 210). Если 3% больше налога, служба возвращает разницу, по одному руководству обычно через 6-12 месяцев. Срок вашей декларации зависит от источника; один называет четыре месяца со дня продажи, поэтому подтвердите его у консультанта при подписании.

При небольшом приросте удержание может намного превысить налог. Например, продавец, купивший за EUR 300 000 и продавший за EUR 320 000, платит налог с прироста в EUR 20 000, а покупатель удерживает EUR 9 600. Эти деньги заморожены на месяцы, учитывайте это в бюджете.

Большинство источников называют ставку для нерезидентов 19% с прироста; один указывает 24% для продавцов вне ЕС/ЕЭЗ. Полные правила, льготы и расчёт базы смотрите в налоге на прирост при продаже в Испании и в сравнении налоги при продаже за рубежом по странам. Одно руководство также предупреждает: продавец, проживший в Испании более 183 дней в году продажи, может считаться налоговым резидентом, и это меняет декларацию.

Как вывести деньги

На акте покупатель платит банковским переводом или банковским чеком, а нотариус фиксирует способ платежа. Деньги обычно сначала приходят на испанский счёт, поэтому не закрывайте его до акта, возврата налога и последних счетов.

Перевод вырученного за границу — это шаг банковского комплаенса, а не правовой. Банк, как правило, попросит акт продажи, ваш договор покупки, подтверждение уплаты 3% и подтверждение происхождения первоначальных денег. Если у вас паспорт России, Беларуси, Казахстана или Украины либо вы живёте в стране под санкциями, ждите дополнительных вопросов и возможных задержек или отказов по некоторым направлениям. Официального текста на эту тему мы не нашли, поэтому спросите банк до выставления и закладывайте недели, а не дни. Проверки и маршруты описаны в банковских проверках для россиян в ЕС и в возврате денег после продажи. Если первоначальная покупка была на криптовалюту, сначала прочитайте источник средств и налоги при крипте.

Частые ошибки

• Забыть, что 3% заморожены на месяцы и могут намного превышать реальный налог.
• Не проверить дни в Испании и подать декларацию нерезидента, будучи, возможно, резидентом.
• Узнать про долги дома или старый арест только при проверке покупателя.
• Подписать арра, не зная остатка ипотеки и размера plusvalía.
• Оставить доверенность без налогового представительства, и некому подать декларацию и требовать возврат.
• Закрыть испанский счёт до прихода возврата.
• Не согласовать письменно комиссию агента и её НДС.

Чек-лист с примерными сроками

• До выставления: выписка из реестра, справка дома, энергосертификат, остаток ипотеки, NIE.
• Неделя 0-2: цена, агент, доверенность с апостилем или подписанная в консульстве.
• Неделя 2-4: резервация и проверки покупателя.
• После арра: погашение и снятие ипотеки, оценка plusvalía, готовый налоговый консультант.
• Акт (примерно через 30-60 дней после арра): платёж, ключи, квитанции.
• В течение месяца: покупатель подаёт 3%; в следующие недели: ваша декларация и муниципальный налог.
• Через 6-12 месяцев: возврат излишка; затем закрытие счёта.

Вопросы и ответы

Можно ли продать квартиру в Испании, не приезжая? Да, через доверенность с нотариальным заверением и апостилем либо подписанную в испанском консульстве. Проверьте, какие данные из реестра просит консульство, и добавьте налоговые полномочия.

Кто платит 3% при продаже нерезидентом? Покупатель удерживает их из цены и перечисляет по форме 211 в течение месяца. Для вас это аванс по вашему же налогу, а излишек потом возвращают.

Сколько длится продажа? Резервация занимает около 2-4 недель, и по одному руководству акт проходит через 30-60 дней после арра. Планируйте примерно два-четыре месяца от подписанного арра и более долгое ожидание возврата налога.

Что будет, если покупатель или продавец откажется после арра? По обычной форме покупатель, отказавшись, теряет залог, а продавец, отказавшись, возвращает его вдвое. Юрист должен проверить, какая форма в вашем договоре.

Можно ли перевести деньги в свою страну? Обычно да через банк, но действуют проверки комплаенса, а паспорта стран под санкциями могут столкнуться с задержками. Подготовьте акты, квитанции налогов и документы об источнике средств заранее.

Статья — общая информация по открытым руководствам, а не юридическая или налоговая консультация. Перед подписанием проверьте актуальные правила у испанского юриста или gestor.