Что даёт бюджет 200 000 евро в Болгарии, Грузии, Турции, Черногории, на Кипре, в Греции, Португалии и Испании: площадь, аренда, пороги ВНЖ и главный риск.
При 200 000 евро вопрос меняется с «что мне по карману» на «для чего мне это нужно». На ту же сумму можно купить большую квартиру в Грузии или Турции, двухкомнатную в Болгарии или на Кипре и однокомнатную в Лиссабоне или Барселоне. Кроме того, в зону досягаемости попадают некоторые пороги для ВНЖ. На этой странице сравниваются восемь рынков, и только по цифрам из наших страновых гидов о ценах (по состоянию на октябрь 2026 года), с показанным расчётом. Это не подборка предложений, и мы не обещаем наличие объектов. Италия здесь не повторяется; см. Италия: цены и расходы на покупку, где среднее по стране около 1 903 евро за м² в том же расчёте дало бы примерно 95 м².
Как читать цифры
Берём 200 000 евро и вычитаем около 10% на налоги, нотариуса и сборы. В реальности доля колеблется от 5% до 15% в зависимости от страны (на Кипре новостройки могут отличаться из-за НДС), поэтому на объект остаётся порядка 180 000 евро (от 170 000 до 190 000). Делим на цену за квадратный метр и получаем площадь. Эти квадратные метры — иллюстративный расчёт, а не предложение. Цены за м² — это цены предложения или средние по городу из наших гидов; престижные районы стоят намного дороже. Цены в Грузии указаны в долларах, и для круглых цифр мы считаем доллар примерно равным евро; сверьтесь с реальным курсом. Пороги для ВНЖ приведены так, как они указаны в наших гидах, и могут измениться до подачи заявления. Контекст смотрите в материале цены за м² по странам.
Болгария: двухкомнатная квартира или однокомнатная в престижном районе
София с её около 2 680 евро за м² в среднем по городу даёт примерно 67 м². Престижные районы Изток и Лозенец (около 3 500–4 100 евро) дают около 44–51 м², а качественные курортные комплексы по около 1 200–2 000 евро — около 90–150 м². Расходы покупателя оценивают примерно в 4–8%; налог на передачу права в Софии составляет 3%. Аренда: в Софии в среднем около 4,2% брутто, в Бургасе около 5,1–5,3%, на побережье доход сезонный и нетто ниже. Главный риск: ликвидность на курортах и сборы за содержание зданий. ВНЖ через инвестиции требует около 306 775 евро, поэтому этот бюджет до него не дотягивает. См. Болгария: цены и расходы на покупку.
Грузия: большая квартира и порог для ВНЖ
Новостройки Тбилиси в среднем стоят около 1 314–1 331 доллара за м² (Colliers, 2026), это примерно 135 м² в нашем круглом расчёте; в престижном районе Мтацминда, где одно агентство называет цены до около 2 900 долларов, выходит ближе к 62 м². По снимку агентства трёхкомнатная квартира в Тбилиси стоит около 172 000 долларов, а однокомнатная в Ваке около 183 000 долларов. Наш гид сообщает о пороге в 150 000 долларов для краткосрочного вида на жительство, причём стоимость определяет сертифицированный оценщик, а не цена по договору, и советует закладывать 155 000–160 000 долларов; покупка на этот бюджет выше порога, но решение принимают власти, а не сама покупка. Аренда: заявленные 7–8% брутто, в Батуми ближе к 2–4% нетто. Главный риск: перенасыщение рынка в Батуми и расходы на отделку. См. Грузия: ВНЖ через недвижимость и цены и расходы на покупку.
Турция: большая квартира и порог для ВНЖ
Средняя по Стамбулу цена около 1 100–1 200 евро за м² даёт примерно 150–165 м², но эта средняя охватывает все возрасты зданий и районы; на престижном побережье отчёт об оценке за июнь 2026 года дал для Бодрума около 4 600–5 600 евро, и это всего около 32–39 м². Наш гид сообщает о ВНЖ при покупке жилья с ценой в договоре не менее 200 000 долларов, так что 200 000 евро близко к этой границе; долларовая стоимость зависит от курса на дату оформления, а отчёт об оценке задаёт нижнюю границу. Для гражданства нужно 400 000 долларов. Налог на оформление права собственности — 4%. Аренда: примерно 6–8% брутто в лирах. Главный риск: лира и инфляция, цены упали примерно на 6,2% с учётом инфляции за год до августа 2026 года. См. Турция: золотая виза и цены и расходы на покупку.
Черногория: квартира на побережье
Подгорица с её около 2 324 евро за м² даёт примерно 77 м². Современные готовые комплексы в Будве (около 3 200–3 800 евро) дают около 47–56 м², а Тиват (около 3 000–7 000 евро, вверху Порто-Монтенегро) около 26–60 м². На вторичном рынке сверху добавляется примерно 5–8%, а источники расходятся: налог на передачу права плоские 3% или прогрессивная шкала; спросите юриста. Аренда: в Подгорице около 5,15% брутто; побережье — летний рынок со средней заполняемостью около 56% в 2025 году (Airbtics). Главный риск: сезонность и неопределённость с налогами. Наш гид сообщает о ВНЖ на основании недвижимости с налоговой стоимостью не менее 150 000 евро, которую определяет налоговая служба, а не ваша цена; граждан ЕС это не касается. См. Черногория: ВНЖ через недвижимость.
Кипр: Ларнака или Пафос, с учётом НДС
В Ларнаке просят около 2 000–3 900 евро за м² (примерно 46–90 м²), в Пафосе 2 800–4 500 евро (около 40–64 м²), в Никосии 1 700–2 700 евро (около 67–106 м²), а в Лимассоле от около 4 000 евро (до около 45 м²). Средние цены сделок по квартирам в первом полугодии 2026 года — около 262 000 евро в Пафосе и 171 000 евро в Ларнаке. На новостройку действует НДС 19%, со строгим сниженным тарифом 5% для основного жилья; при вторичной покупке сборы за передачу права составляют 3% с первых 85 430 евро, затем 5% и 8%, уменьшенные вдвое. Ежегодного налога на недвижимость нет. Аренда: около 4,5–5,9% брутто. Главный риск: цены выросли на 8,5% за год, а цены предложения намного выше цен сделок. Путь к постоянному ВНЖ требует новостройки за 300 000 евро плюс НДС, так что он не достигается. См. Кипр: цены и расходы на покупку.
Греция: небольшая квартира, ниже порога «золотой визы»
Центр Афин по 2 500–4 500 евро за м² даёт примерно 40–72 м²; Салоники по 1 800–3 000 евро около 60–100 м²; Крит по 2 000–4 000 евро около 45–90 м²; Киклады по 5 000–12 000 евро всего около 15–36 м². Расходы на покупку обычно оценивают в 7–10%, до 12%. Аренда: в среднем около 4,4% брутто, небольшие квартиры в Афинах около 6–8%. Главный риск: цены выше пика 2008 года. «Золотая виза» требует 400 000 или 800 000 евро в зависимости от района, в одном объекте не менее 120 м², и запрещает краткосрочную аренду, так что 200 000 евро до неё не дотягивают. См. Греция: золотая виза и цены и расходы на покупку.
Португалия: однокомнатная в Лиссабоне или дом побольше в другом месте
Медианы INE за 2025 год дают для агломерации Порту около 2 305 евро за м² (примерно 78 м²), для Алгарве 3 139 евро (около 57 м²), для Лоуле 3 993 евро (около 45 м²), для Лиссабона 4 875 евро (около 37 м²). Нерезиденты с 25 мая 2026 года платят единый налог на передачу права (IMT) 7,5% с исключениями, плюс гербовый сбор 0,8%; пример нашего гида даёт общие расходы около 9,7–10,5%. Аренда: 4–5% брутто в крупных городах, но квартира в Лиссабоне даёт ближе к 2–3% нетто. Главный риск: цены выросли на 16,5% за год до второго квартала 2026 года, доходность падает. Жилая недвижимость больше не даёт права на «золотую визу». См. Португалия: цены и расходы на покупку.
Испания: квартира в Малаге, Аликанте или Барселоне
Малага с её около 3 784 евро за м² даёт примерно 48 м²; Барселона с около 4 090 евро (первый квартал 2026) около 44 м²; Аликанте с 2 909 евро около 62 м²; столицы Канарских островов с 2 650–2 760 евро около 65–68 м²; Балеары с 5 228 евро около 34 м²; Мадрид выше 6 000 евро — меньше 30 м². Расходы составляют примерно 10–13% и зависят от региона (в Каталонии налог на передачу права 10% до 1 млн евро). Аренда: в среднем около 6,5% брутто, в Мадриде около 4,7%, в Аликанте около 7,8%, реалистичный нетто 2–4%. Главный риск: цены выросли на 12,2% за год, быстрее аренды. Инвесторская «золотая виза» закрыта в 2025 году. См. Испания: цены и расходы на покупку.
Если вы живёте в Польше
При такой сумме покупку могут финансировать продажей или переводом с нескольких счетов. См. бюджет в злотых для пересчёта, продажа квартиры в Польше (PIT-39) о стороне продажи и PIT для иностранцев в Польше о доходе от аренды. Официальная статистика цен: Кипр (Центральный банк) и Черногория (Monstat).
FAQ
Даёт ли 200 000 евро ВНЖ? Только по некоторым программам, как сообщают наши гиды: Грузия при 150 000 долларов, Черногория при налоговой стоимости 150 000 евро (граждан ЕС это не касается) и, на границе, Турция при 200 000 долларов. Греция, Кипр, Болгария и Португалия требуют больше или больше не принимают жилую недвижимость. Покупка никогда не гарантирует статус. Большая квартира — это лучше? Сама по себе нет: решают аренда, расходы и выход, см. доходность аренды по странам. Квадратные метры — это обещание? Нет, это расчёт по средним. Стоит ли покупать в двух странах? Разделение удваивает расходы. С чего начать? Переведите бюджет и определите цель, затем читайте страновые гиды.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы отталкиваемся от вашего бюджета и цели и сверяем цены предложения с закрытыми сделками. Этот текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; цифры ориентировочные и меняются, поэтому перед решением проверьте действующие правила.