Portugalia, Hiszpania, Włochy: podatki i koszty

Portugalia, Hiszpania i Włochy to trzy południowoeuropejskie rynki najczęściej wybierane przez kupujących mieszkających w innych krajach UE. To porównanie dotyczy wyłącznie podatków i kosztów zakupu dla właściciela nierezydenta, nie cen ani stylu życia; o tych zob. Hiszpania czy Portugalia i Włochy czy Hiszpania. Opiera się na naszych datowanych poradnikach (październik 2026) i ponownej weryfikacji głównych punktów. Przepisy podatkowe zmieniają się co roku i zależą od twojej rezydencji i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania, więc liczby mają charakter orientacyjny, a na końcu piszemy, co potwierdzić u doradcy podatkowego.

Podatek przy zakupie

Portugalia: od 25 maja 2026 dla kupujących mieszkania, którzy nie są portugalskimi rezydentami podatkowymi, obowiązuje jednolita stawka IMT (podatek od przeniesienia) 7,5% zamiast skali progresywnej. Wyjątki według doniesień dotyczą osób będących już rezydentami podatkowymi, które nimi zostaną w ciągu dwóch lat lub wynajmują nieruchomość po umiarkowanym czynszu (do 2 300 euro miesięcznie, w ciągu sześciu miesięcy i przez co najmniej 36 miesięcy w pierwszych pięciu latach); jeśli wyjątek zostanie spełniony później, różnicę można odzyskać w ciągu sześciu miesięcy. Opłata skarbowa wynosi 0,8%. Data aktu przesądza o tym, jakie przepisy obowiązują, więc potwierdź ją u prawnika. Notariusz i rejestr dodają około 1 200-2 000 euro, a prawnik około 3 000-4 500 euro. Zob. ceny nieruchomości w Portugalii i koszty zakupu.

Hiszpania: przy rynku wtórnym płaci się ITP, ustalany przez każdą wspólnotę autonomiczną, od wyższej z ceny i wartości referencyjnej: Madryt 6%, Andaluzja 7%, Wyspy Kanaryjskie 6,5%, Wspólnota Walencka 10% (od czerwca 2026 donoszono o obniżce, potwierdź), Katalonia od 10% do 13% według progów, Baleary od 8% do 13% według progów. Nowy dom podlega VAT 10% plus opłacie skarbowej (AJD), zwykle około 1-1,5% w zależności od regionu. Obniżone stawki dla pierwszego mieszkania lub młodych kupujących zwykle nie są dostępne dla nierezydentów kupujących drugi dom. Do tego notariusz, rejestr i prawnik; łącznie około 10-13% na rynku wtórnym w większości regionów. Zob. ceny nieruchomości w Hiszpanii i koszty zakupu.

Włochy: podatek rejestracyjny 2% przy głównym mieszkaniu lub 9% przy drugim domu, liczony od wartości katastralnej, a nie uzgodnionej ceny, plus stałe podatki hipoteczny i katastralny po około 50 euro przy zakupie z rynku wtórnego. Nowe mieszkanie od dewelopera podlega IVA. Notariusz około 1-3%, agent około 3% plus IVA, prawnik 1 500-3 000 euro; razem około 10-15%, w niektórych poradnikach do 20%. Zob. ceny nieruchomości we Włoszech i koszty zakupu.

Wzór jest taki: Portugalia ma jedną krajową stawkę dla nierezydentów (z wyjątkami), w Hiszpanii wszystko zależy od regionu, a we Włoszech od tego, czy dom jest główny czy drugi, i od wartości katastralnej. Dla drugiego domu nierezydenta sprawdź dokładną stawkę dla swojego przypadku, zanim zaczniesz porównywać.

Podatki roczne

Portugalia: IMI, ustalany przez gminę, około 0,3-0,45% wartości podatkowej, która często jest niższa od ceny rynkowej; AIMI, dodatkowy podatek, obowiązuje powyżej około 600 000 euro wartości podatkowej na osobę.

Hiszpania: IBI, ustalany przez gminę w przedziale 0,4-1,1% wartości katastralnej, plus opłata śmieciowa. Nierezydent, który nie wynajmuje nieruchomości, płaci podatek od dochodu umownego 1,1% lub 2% wartości katastralnej, według stawki 19% (UE, EOG) lub 24% (pozostali). Do tego opłaty wspólnoty.

Włochy: IMU od drugiego domu ze stawką bazową 0,86%, którą gminy mogą podnieść do około 1,06%, od podstawy katastralnej, oraz opłata śmieciowa TARI (około 340 euro rocznie dla typowej rodziny w 2025, więcej w dużych miastach). Zwolnienie dla głównego miejsca zamieszkania zasadniczo nie przysługuje nierezydentom.

Podatek od najmu

Portugalia: właściciele nierezydenci są zasadniczo opodatkowani stawką ryczałtową 25% od dochodu netto z najmu. Dla kwalifikujących się umów o umiarkowanym czynszu istnieje obniżona stawka autonomiczna 10%; czy może z niej skorzystać nierezydent, potwierdź u księgowego. Zob. rentowność najmu w Portugalii.

Hiszpania: rezydenci UE i EOG płacą 19% od dochodu netto z najmu po odliczeniu kosztów; rezydenci krajów spoza UE płacą 24% od czynszu brutto bez odliczeń. Wyrok Audiencia Nacional z 28 lipca 2025 może otworzyć drogę zwrotu dla części właścicieli spoza UE; zapytaj doradcę, czy dotyczy ciebie. Zob. rentowność najmu w Hiszpanii.

Włochy: przy najmie długoterminowym można zastosować podatek ryczałtowy cedolare secca 21% lub 10% przy umowach o uzgodnionym czynszu w kwalifikujących się gminach; przy najmie krótkoterminowym według ustawy budżetowej na 2026 21% pozostaje dla pierwszego lokalu, a 26% stosuje się od drugiego. Nie znaleźliśmy źródła potwierdzającego, że właściciel nierezydent może wybrać podatek ryczałtowy, więc zapytaj włoskiego księgowego (commercialista). Zob. rentowność najmu we Włoszech i zasady najmu krótkoterminowego we Włoszech.

Zyski kapitałowe przy sprzedaży

Portugalia: od 2023 nierezydent wlicza do dochodu 50% zysku netto i jest opodatkowany według stawek progresywnych, po zastosowaniu współczynnika deprecjacji waluty dobieranego według roku zakupu; by ustalić stawkę, zagraniczne dochody trzeba wykazać w portugalskim zeznaniu. Ulga reinwestycyjna dla nierezydentów jest niepewna, według doniesień orzeczenie z 2026 ich wyklucza. Zob. podatek od zysków kapitałowych w Portugalii.

Hiszpania: stawka jednolita 19% od zysku netto według poradnika urzędu podatkowego dla nierezydentów, z zaliczkowym zatrzymaniem 3% ceny przez kupującego (Modelo 211), zysk deklaruje się w Modelo 210, od 2015 brak indeksacji inflacyjnej, a do tego miejska plusvalía. Zob. podatek od zysków kapitałowych w Hiszpanii.

Włochy: zysk jest opodatkowany tylko przy sprzedaży w ciągu pięciu lat od nabycia; później włoskiego podatku od zysków kapitałowych nie ma. W ciągu pięciu lat można wybrać podatek zastępczy 26% pobierany przez notariusza lub zwykły IRPEF 23-43% plus dopłaty. Zob. podatek od zysków kapitałowych we Włoszech.

Podatki majątkowe

Portugalia: AIMI powyżej wspomnianego progu; ogólnego podatku majątkowego nie znaleźliśmy.

Hiszpania: regionalny podatek majątkowy (Impuesto sobre el Patrimonio) dotyczy nierezydentów w odniesieniu do ich hiszpańskich aktywów. Według źródeł kancelarii kwota wolna 700 000 euro obowiązuje także nierezydentów, ale przepisy regionalne się różnią, więc zapytaj doradcę. Odrębny państwowy podatek solidarnościowy od wielkich fortun dotyczy majątku netto powyżej 3 mln euro (stawki 1,7-3,5% według źródeł, które widzieliśmy), z zaliczeniem zapłaconego podatku majątkowego. Zeznaniem podatku majątkowego jest Modelo 714.

Włochy: dla nierezydenta będącego właścicielem włoskiej nieruchomości nie znaleźliśmy odrębnego podatku majątkowego poza IMU. Podatek IVIE od nieruchomości zagranicznych dotyczy włoskich rezydentów podatkowych posiadających nieruchomość za granicą (według doniesień 1,06% od 2024), a nie nierezydentów posiadających nieruchomość we Włoszech. Ma znaczenie, jeśli później zostaniesz rezydentem Włoch.

Twój kraj zamieszkania

Nic z tego nie zastępuje podatków kraju, w którym mieszkasz. Jeśli mieszkasz w Polsce lub innym kraju UE, kraj rezydencji może opodatkować ten sam najem lub zysk i zaliczyć zagraniczny podatek albo zwolnić dochód na podstawie umowy. Zob. podatek od najmu za granicą dla polskich rezydentów i umowy o unikaniu podwójnego opodatkowania a nieruchomości za granicą. Pełny obraz zestawiaj z całkowitym kosztem posiadania nieruchomości za granicą.

Kto co powinien wybrać

• Jeśli zależy ci na przewidywalnym podatku przy zakupie według jednej krajowej stawki, jednolite 7,5% dla nierezydentów w Portugalii najłatwiej zamodelować, z uwzględnieniem wyjątków.
• Jeśli kupujesz w konkretnym regionie, Hiszpania może być tańsza lub droższa niż Portugalia i Włochy w zależności od ITP tego regionu; porównuj region, nie kraj.
• Jeśli planujesz trzymać nieruchomość dłużej niż pięć lat, włoska zasada braku podatku od zysku po pięciu latach przemawia na jej korzyść, natomiast 9% podatku rejestracyjnego od drugiego domu i IMU obciążają posiadanie.
• Jeśli będziesz wynajmować, różnica w podatku od najmu jest duża: 25% stawka jednolita (Portugalia), 19% od dochodu netto lub 24% od brutto (Hiszpania) i 21% (Włochy, o ile spełnisz warunki); policz na własnych liczbach.
• Jeśli twój majątek w kraju jest duży, najpierw sprawdź podatki majątkowe w Hiszpanii i AIMI w Portugalii.

FAQ

W którym z trzech podatek przy zakupie jest najwyższy? To zależy: w Hiszpanii od 6% do 13% według regionu plus VAT i AJD przy nowych mieszkaniach, w Portugalii dla nierezydentów jednolite 7,5% plus 0,8%, we Włoszech 9% przy drugim domu od wartości katastralnej. Czy nierezydenci płacą podatek majątkowy? W Hiszpanii tak od hiszpańskich aktywów (kwota wolna według doniesień 700 000 euro), w Portugalii AIMI powyżej progu, we Włoszech poza IMU nie. Czy jest podatek przy sprzedaży po długim czasie? Włochy: brak po pięciu latach; Hiszpania 19% bez indeksacji inflacyjnej; Portugalia 50% zysku według stawek progresywnych. Czy zapłacę dwa razy, tu i w miejscu zamieszkania? Możliwe; rozstrzygają umowa i przepisy twojego kraju. Czy te liczby są ostateczne? Nie, są orientacyjne, stan na październik 2026.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą (angielski, rosyjski, polski), która znajduje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych; sami nie udzielamy porad podatkowych. Zob. kalkulatory, wszystkie kraje i oficjalne źródła: Portal das Finanças, Agencia Tributaria i Agenzia delle Entrate. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; stawki i progi zmieniają się co roku, więc sprawdź aktualny stan u wykwalifikowanego doradcy podatkowego w każdym kraju i w kraju swojej rezydencji.