Co kupić za granicą za 200 000 euro: 8 krajów

Przy 200 000 euro pytanie zmienia się z „na co mnie stać” na „po co mi to”. Ta sama kwota kupuje duże mieszkanie w Gruzji lub Turcji, dwa pokoje w Bułgarii lub na Cyprze i kawalerkę w Lizbonie lub Barcelonie. W zasięgu pojawiają się też niektóre progi pobytowe. Ta strona porównuje osiem rynków wyłącznie na podstawie liczb z naszych przewodników po cenach (stan na październik 2026) i pokazuje wyliczenie. To nie jest lista ofert i nie obiecujemy dostępności. Włoch tu nie powtarzamy; zob. Włochy: ceny i koszty zakupu, gdzie średnia krajowa około 1 903 euro za m² dałaby w tym samym rachunku około 95 m².

Jak czytać liczby

Bierzemy 200 000 euro i odejmujemy około 10% na podatki, notariusza i opłaty. W rzeczywistości udział ten wynosi od około 5% do 15% zależnie od kraju (na Cyprze nowe budynki mogą się różnić z powodu VAT), więc na nieruchomość zostaje około 180 000 euro (od 170 000 do 190 000). Dzielimy przez cenę za metr kwadratowy i otrzymujemy powierzchnię. Te metry kwadratowe to ilustracyjne wyliczenie, a nie oferta. Ceny za m² to ceny ofertowe lub średnie dla miast z naszych przewodników; prestiżowe dzielnice kosztują znacznie więcej. Ceny w Gruzji podano w dolarach i dla okrągłych liczb przyjmujemy, że dolar to mniej więcej euro; sprawdź rzeczywisty kurs. Progi pobytowe podajemy tak, jak opisują je nasze przewodniki, i mogą się zmienić przed złożeniem wniosku. Kontekst znajdziesz w tekście ceny za m² według krajów.

Bułgaria: dwa pokoje lub kawalerka w prestiżowej dzielnicy

Sofia z około 2 680 euro za m² średnio w mieście daje mniej więcej 67 m². Prestiżowe dzielnice Iztok i Lozenets (około 3 500–4 100 euro) dają około 44–51 m², a dobre kompleksy kurortowe po około 1 200–2 000 euro około 90–150 m². Koszty kupującego szacuje się na około 4–8%; podatek od przeniesienia własności w Sofii wynosi 3%. Wynajem: Sofia średnio około 4,2% brutto, Burgas około 5,1–5,3%, na wybrzeżu dochód jest sezonowy i netto niższe. Główne ryzyko: płynność na kurortach i opłaty za utrzymanie budynków. Pobyt przez inwestycję wymaga około 306 775 euro, więc ten budżet go nie osiąga. Zobacz Bułgaria: ceny i koszty zakupu.

Gruzja: duże mieszkanie i próg pobytowy

Nowe budynki w Tbilisi kosztują średnio około 1 314–1 331 dolarów za m² (Colliers, 2026), co w naszym okrągłym wyliczeniu daje około 135 m²; w prestiżowej dzielnicy Mtatsminda, gdzie jedna agencja podaje ceny do około 2 900 dolarów, wychodzi bliżej 62 m². Według zestawienia agencji mieszkanie z trzema sypialniami w Tbilisi kosztuje około 172 000 dolarów, a z jedną sypialnią w Vake około 183 000 dolarów. Nasz przewodnik podaje próg 150 000 dolarów dla krótkoterminowego pozwolenia na pobyt, przy czym wartość ustala certyfikowany rzeczoznawca, a nie cena z umowy, i radzi zakładać 155 000–160 000 dolarów; zakup przy tym budżecie jest powyżej progu, ale decydują władze, a nie sam zakup. Wynajem: deklarowane 7–8% brutto, w Batumi bliżej 2–4% netto. Główne ryzyko: nadpodaż w Batumi i koszty wykończenia. Zobacz Gruzja: pobyt przez nieruchomość i ceny i koszty zakupu.

Turcja: duże mieszkanie, blisko progu pobytowego

Średnia dla Stambułu około 1 100–1 200 euro za m² daje mniej więcej 150–165 m², ale ta średnia obejmuje wszystkie wieki budynków i dzielnice; na prestiżowym wybrzeżu raport wyceny z czerwca 2026 podał dla Bodrum około 4 600–5 600 euro, co daje tylko około 32–39 m². Nasz przewodnik opisuje pozwolenie na pobyt przy zakupie mieszkania z ceną w akcie co najmniej 200 000 dolarów, więc 200 000 euro jest blisko tej granicy; wartość w dolarach zależy od kursu w dniu aktu, a raport wyceny wyznacza dolną granicę. Obywatelstwo wymaga 400 000 dolarów. Podatek od aktu własności to 4%. Wynajem: mniej więcej 6–8% brutto w lirach. Główne ryzyko: lira i inflacja, ceny spadły o około 6,2% realnie w roku do sierpnia 2026. Zobacz Turcja: złota wiza i ceny i koszty zakupu.

Czarnogóra: mieszkanie na wybrzeżu

Podgorica z około 2 324 euro za m² daje mniej więcej 77 m². Nowoczesne gotowe kompleksy w Budwie (około 3 200–3 800 euro) dają około 47–56 m², a Tivat (około 3 000–7 000 euro, na szczycie Porto Montenegro) około 26–60 m². Na rynku wtórnym dochodzi około 5–8%, a źródła są rozbieżne co do tego, czy podatek od przeniesienia własności to płaskie 3%, czy skala progresywna; zapytaj prawnika. Wynajem: Podgorica około 5,15% brutto; wybrzeże to rynek letni ze średnim obłożeniem około 56% w 2025 roku (Airbtics). Główne ryzyko: sezonowość i niepewność podatkowa. Nasz przewodnik opisuje pobyt na podstawie nieruchomości o wartości podatkowej co najmniej 150 000 euro, ustalanej przez urząd skarbowy, a nie przez Twoją cenę; obywatele UE są zwolnieni. Zobacz Czarnogóra: pobyt przez nieruchomość.

Cypr: Larnaka lub Pafos, z uwzględnieniem VAT

W Larnace ceny ofertowe to około 2 000–3 900 euro za m² (mniej więcej 46–90 m²), w Pafos 2 800–4 500 euro (około 40–64 m²), w Nikozji 1 700–2 700 euro (około 67–106 m²), a w Limassol od około 4 000 euro (do około 45 m²). Średnie ceny transakcyjne mieszkań w pierwszym półroczu 2026 to około 262 000 euro w Pafos i 171 000 euro w Larnace. Nowy budynek obciąża VAT 19%, ze ścisłą obniżoną stawką 5% dla głównego miejsca zamieszkania; przy zakupie wtórnym opłaty za przeniesienie własności to 3% od pierwszych 85 430 euro, potem 5% i 8%, zmniejszone o połowę. Nie ma rocznego podatku od nieruchomości. Wynajem: około 4,5–5,9% brutto. Główne ryzyko: ceny wzrosły o 8,5% w roku, a ceny ofertowe są znacznie wyższe od sprzedażnych. Droga do stałego pobytu wymaga nowego budynku za 300 000 euro plus VAT, więc nie jest osiągnięta. Zobacz Cypr: ceny i koszty zakupu.

Grecja: małe mieszkanie, poniżej progu złotej wizy

Centrum Aten po 2 500–4 500 euro za m² daje mniej więcej 40–72 m²; Saloniki po 1 800–3 000 euro około 60–100 m²; Kreta po 2 000–4 000 euro około 45–90 m²; Cyklady po 5 000–12 000 euro tylko około 15–36 m². Koszty zakupu podaje się zwykle na 7–10%, do 12%. Wynajem: średnio około 4,4% brutto, małe mieszkania w Atenach około 6–8%. Główne ryzyko: ceny powyżej szczytu z 2008 roku. Złota wiza wymaga 400 000 lub 800 000 euro zależnie od obszaru, w jednej nieruchomości o powierzchni co najmniej 120 m², i zakazuje wynajmu krótkoterminowego, więc 200 000 euro jej nie osiąga. Zobacz Grecja: złota wiza i ceny i koszty zakupu.

Portugalia: kawalerka w Lizbonie lub większy dom gdzie indziej

Mediany INE za 2025 rok dają dla aglomeracji Porto około 2 305 euro za m² (mniej więcej 78 m²), dla Algarve 3 139 euro (około 57 m²), dla Loulé 3 993 euro (około 45 m²), dla Lizbony 4 875 euro (około 37 m²). Nierezydenci płacą od 25 maja 2026 płaski podatek od przeniesienia własności (IMT) 7,5% z wyjątkami, plus opłatę skarbową 0,8%; przykład z naszego przewodnika daje łączne koszty około 9,7–10,5%. Wynajem: 4–5% brutto w dużych miastach, ale mieszkanie w Lizbonie daje bliżej 2–3% netto. Główne ryzyko: ceny wzrosły o 16,5% w roku do drugiego kwartału 2026, rentowność spada. Nieruchomość mieszkalna nie kwalifikuje już do złotej wizy. Zobacz Portugalia: ceny i koszty zakupu.

Hiszpania: mieszkanie w Maladze, Alicante lub Barcelonie

Malaga z około 3 784 euro za m² daje mniej więcej 48 m²; Barcelona z około 4 090 euro (pierwszy kwartał 2026) około 44 m²; Alicante z 2 909 euro około 62 m²; stolice Wysp Kanaryjskich z 2 650–2 760 euro około 65–68 m²; Baleary z 5 228 euro około 34 m²; Madryt powyżej 6 000 euro poniżej 30 m². Koszty to około 10–13% i zależą od regionu (Katalonia pobiera 10% podatku od przeniesienia własności do 1 mln euro). Wynajem: średnio około 6,5% brutto, Madryt około 4,7%, Alicante około 7,8%, realne netto 2–4%. Główne ryzyko: ceny wzrosły o 12,2% w roku, szybciej niż czynsze. Inwestorska złota wiza została zamknięta w 2025 roku. Zobacz Hiszpania: ceny i koszty zakupu.

Jeśli mieszkasz w Polsce

Przy takiej kwocie zakup może być sfinansowany ze sprzedaży lub przelewami z kilku rachunków. Zob. budżet w złotych dla przeliczenia, sprzedaż mieszkania w Polsce (PIT-39) o stronie sprzedaży i PIT dla cudzoziemców w Polsce o dochodzie z wynajmu. Oficjalne statystyki cen: Cypr (Bank Centralny) i Czarnogóra (Monstat).

FAQ

Czy 200 000 euro daje prawo pobytu? Tylko w niektórych programach, jak opisują nasze przewodniki: Gruzja przy 150 000 dolarów, Czarnogóra przy wartości podatkowej 150 000 euro (nie dla obywateli UE) i, na granicy, Turcja przy 200 000 dolarów. Grecja, Cypr, Bułgaria i Portugalia wymagają więcej lub nie przyjmują już nieruchomości mieszkalnych. Zakup nigdy nie gwarantuje statusu. Czy większe mieszkanie jest lepsze? Samo w sobie nie: decydują czynsze, koszty i wyjście, zob. rentowność wynajmu według krajów. Czy metry kwadratowe to obietnica? Nie, to wyliczenie ze średnich. Czy kupować w dwóch krajach? Podział podwaja koszty. Od czego zacząć? Przelicz budżet i ustal cel, potem czytaj przewodniki po krajach.

Jak pomagamy

Jesteśmy trójjęzyczną platformą, która wyszukuje nieruchomości i koordynuje niezależnych lokalnych prawników i doradców podatkowych. Wychodzimy od Twojego budżetu i celu i porównujemy ceny ofertowe z cenami zamkniętych transakcji. Ten tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej, podatkowej ani inwestycyjnej; liczby są orientacyjne i się zmieniają, dlatego przed decyzją zweryfikuj aktualne przepisy.