Где иностранцам нельзя владеть землёй и что они могут иметь вместо этого: карта 26 стран

Правила владения для иностранцев тихо стоят за каждым объявлением об острове и за каждым дешёвым замком. В одних странах иностранец покупает свободно. В других земля закрыта, и иностранец может иметь только здание, аренду или право пользования. Эта страница раскладывает 26 стран по пяти режимам на основе того, что нашли наши страновые статьи. Это не юридическая консультация. Каждая строка ниже пересказана из вторичных источников: руководств юрфирм, публикаций прессы и страниц агентств, как правило без самого закона, а правила меняются. Считайте каждую строку указателем и просите у местного юриста закон и его дату.

1. В целом открыто, с ограничениями на отдельные земли

• Великобритания: в прочитанных нами источниках нет общего запрета, но официальные разъяснения мы не проверяли. Нерезиденты платят надбавку 2 процента к гербовому сбору в Англии и Северной Ирландии, по странице правительства.
• США: общего федерального запрета нет. К концу 2025 года около 36 штатов ограничили владение иностранцами некоторой недвижимостью, в основном землёй (Mintz, январь 2026).
• Бразилия: городская недвижимость в целом открыта. Сельская земля ограничена законом 5709 от 1971 года, по данным брокеров и юрфирм, а доктрина, как сообщается, расходится.
• Чехия: общего запрета нет, но важен тип земли, прежде всего сельскохозяйственной и лесной. Источники расходятся в том, ужесточили ли правила изменения 2026 года.
• Болгария: квартиры можно покупать на своё имя. Наши прежние материалы говорят, что граждане не из ЕС обычно покупают землю через болгарскую компанию; уточните это у юриста.
• Черногория: квартиры, дома и коммерческие помещения на своё имя. Для сельскохозяйственных, лесных и приграничных земель сообщают ограничения: до 5 000 квадратных метров и только с жилым домом, по данным одного агентского руководства.

2. Обозначенные зоны, разрешения или квоты

• ОАЭ: полная собственность (freehold) только в обозначенных районах, их несколько десятков. Источники расходятся в числе, поэтому сверяйте адрес со списком Земельного департамента Дубая.
• Бахрейн: покупатели не из стран Персидского залива могут иметь полную собственность в обозначенных зонах (Trowers, апрель 2026). Списки в коммерческих руководствах различаются, а ориентир - карты SLRB.
• Саудовская Аравия: по резюме юрфирмы, закон о владении иностранцев вступил в силу 21 января 2026 года, правила утвердили 23 июня 2026 года и опубликовали 3 июля 2026 года. Владение ограничено обозначенными зонами, а Мекка и Медина остаются под дополнительным контролем.
• Швейцария: по Lex Koller нерезидентам в целом нельзя покупать жилую недвижимость, с исключениями для отпускных домов в некоторых кантонах в пределах квот. Проект ужесточения от 15 апреля 2026 года ещё не закон, итога мы не нашли.
• Австрия: решается по землям. Руководства юрфирм говорят, что гражданам не из ЕС нужно разрешение в каждой земле, а ограничения на вторые дома действуют даже для граждан ЕС.
• Маврикий: ВНЖ через недвижимость требует не менее 375 000 долларов США в одобренных схемах, по пересказу Finance Act 2026 на Expat.com (18 августа 2026).
• Кипр: покупателям не из ЕС нужно разрешение Совета министров, его обычно описывают как формальность. Законопроект об ограничении покупателей из третьих стран сообщали к голосованию 2 апреля 2026 года; итога мы не нашли.
• Италия: гражданам не из ЕС может потребоваться взаимность по статье 16 вводных положений к Гражданскому кодексу, если нет итальянского вида на жительство, по руководствам юрфирм и агентств.

3. Земля закрыта, здания и квартиры открыты

• Таиланд: иностранцы не могут владеть землёй на своё имя. Обычные пути: зарегистрированная аренда до 30 лет или квартира в кондоминиуме в пределах 49 процентов иностранной доли. Предложения об аренде на 99 лет и квоте 75 процентов, по самым свежим источникам (до мая 2026), не приняты.
• Камбоджа: по руководствам, землёй могут владеть только кхмеры и компании, принадлежащие кхмерам. Иностранец может иметь квартиру выше первого этажа, а предел руководства описывают по-разному.
• Армения: иностранцы могут покупать квартиры, дома и коммерческие помещения, но не сельскохозяйственную землю, и решает кадастровая классификация. Источники расходятся в том, как далеко заходит ограничение.
• Грузия: иностранцам запрещена сельскохозяйственная земля с конституции от 16 декабря 2018 года, с исключениями по закону. Одно руководство относит сюда и приусадебные участки, поэтому деревенский дом может стоять на земле, которую иностранцу не купить.
• Азербайджан: руководства юрфирм говорят, что иностранцы могут покупать здания, но не землю, ссылаясь на статью 48 Земельного кодекса, и что земля под купленным зданием арендуется. Сами законы мы не открывали.

4. Только аренда или право пользования

• Мальдивы: земля принадлежит государству, а иностранец получает аренду. Три коммерческих источника расходятся в сроках (30-50 лет, 50 лет, 99 лет для курортных аренд), поэтому считайте их непроверенными.
• Индонезия: собственности нет. Пути: долгая аренда, право пользования Hak Pakai (нужен действующий вид на жительство) или компания. Руководства расходятся в его сроке, называя от 70 до 80 лет. Юрист-учёный написал в Hukumonline 29 июля 2025 года, что механизма владения целым островом нет.
• Аренда важна и в Таиланде и Камбодже выше, и в Бахрейне, где за пределами зон может быть доступна аренда или узуфрукт (Trowers, апрель 2026).

5. Закрытые территории: военные, пограничные, побережье и острова

• Турция: руководство правительственного инвестиционного офиса говорит, что в военных запретных зонах и зонах безопасности недвижимость приобретать нельзя, а всего можно иметь не более 30 гектаров и не более 10 процентов района.
• Греция: коммерческие источники говорят, что покупателям не из ЕС нужно одобрение Министерства обороны в приграничных районах. Подтвердить по официальному источнику мы не смогли.
• Испания: покупателям не из ЕС может потребоваться предварительное разрешение Минобороны в обозначенных зонах. Самые свежие найденные нами руководства относятся к 2021 году.
• Латвия: старые руководства сообщают, что граждане не из ЕС и их компании не могут приобретать землю в пограничной полосе, в береговых дюнных охранных зонах и в некоторых сельскохозяйственных и лесных районах. Эти источники устарели.
• Эстония: по странице контактного пункта ELRA (без даты), лицам не из ЭЭЗ нельзя приобретать недвижимость на морских островах, кроме Сааремаа, Хийумаа, Муху и Вормси, и в некоторых муниципалитетах четырёх уездов, если правительство не разрешит. Для сельхоз- и лесной земли отдельный режим разрешений.

Компании и номиналы: предупреждение, а не обходной путь

Где земля закрыта, появляются схемы: номинальные тайские компании, камбоджийские компании 51 на 49, местная компания, принадлежащая иностранцу. Наши страновые статьи их описывают и не рекомендуют. Один источник говорит, что проверки номинальных схем в Таиланде с конца 2025 года дошли до рейдов. Камбоджийские руководства предупреждают, что спор с местным номиналом может закончиться потерей контроля. В Швейцарии, по обзору Bär & Karrer от 3 июня 2026 года, запрещено владеть отпускными домами косвенно через трасты или компании. См. риски номинального владения.

Что из этого следует обычному покупателю

• Начинайте с правовой формы, а не с вида. Собственность, квартира в кондоминиуме, аренда, право пользования и компания - разные риски.
• Просите юриста письменно назвать закон и его дату. Всё выше вторично и может устареть.
• Проверьте конкретный участок: категорию земли в кадастре, список зон, военный или пограничный статус и охранный статус.
• Оценивайте аренду по оставшимся годам и условиям продления и проверяйте, что она зарегистрирована.
• Правила движутся: ужесточение в Швейцарии пока проект, у кипрского законопроекта была дата голосования без найденного нами итога, а Латвия, как сообщается, закрыла в 2026 году путь к ВНЖ через недвижимость. Не покупайте под обещание вида на жительство.
• Берите юриста, которого выбрали сами, а не того, кого предложили продавец или агент.

Если вы рассматриваете необычный объект за рубежом, независимый консультант на стороне покупателя, такой как D.H. Realting из Варшавы, поможет подобрать заранее проверенных местных юристов.