Недвижимость на Кипре для поляков: покупка квартиры, цены и расходы в 2026 году

Кипр — один из немногих средиземноморских рынков, где покупателю из Польши нужно меньше формальностей, чем покупателю из-за пределов ЕС: не нужно разрешение правительства, правовая система построена на английском общем праве, платёжная валюта — евро, а перелёт занимает около четырёх часов. Поэтому в польском поиске растут запросы вроде nieruchomości na Cyprze, cypr mieszkania na sprzedaż и cypr ceny mieszkań. Руководство написано для жителя Польши. В нём — как купить квартиру на Кипре шаг за шагом, сколько это стоит в 2026 году, что сделает и чего не сделает польский банк, какой налог действует на Кипре и в Польше и что нужно зарегистрировать, если вы остаётесь дольше трёх месяцев. Цифры ориентировочные, из источников агентов, порталов и юристов; перед внесением депозита подтвердите их у кипрского юриста.

Почему поляки покупают квартиры на Кипре

• Без разрешения: граждане ЕС покупают на тех же условиях, что и киприоты, а покупателям из-за пределов ЕС нужно одобрение Совета министров
• Евро: нет валютного риска по цене, если у вас евро, и не нужно конвертировать аренду в третью валюту
• Арендный спрос: туристы, экспаты и сотрудники компаний держат загруженными и долгосрочную, и посуточную аренду в главных городах, хотя для посуточной нужна лицензия
• Рост: общий индекс цен Центрального банка Кипра за второй квартал 2026 года вырос примерно на 8,5% за год, как сообщила Cyprus Mail

Обратная сторона роста цен — тонкая доходность. Источники рынка называют примерно 4,5–5,9% брутто на квартиру и на 1,5–2 пункта меньше после расходов и налога, поэтому большинство покупателей платят за образ жизни и рост капитала не меньше, чем за доход. Цифры стоит читать раньше проспекта: доходность недвижимости на Кипре.

Нужно ли поляку разрешение на покупку недвижимости на Кипре

Нет. По обзорам юридических фирм, граждане ЕС могут приобретать недвижимость на Кипре без одобрения государства, а гражданам не из ЕС нужно разрешение Совета министров по Закону о недвижимости (Cap. 109). В феврале 2026 года Министерство внутренних дел заявило, что готовит новую редакцию правил после нескольких законопроектов об ужесточении контроля за покупками граждан третьих стран, в первую очередь через кипрские компании. Эти предложения направлены на покупателей не из ЕС и на корпоративные схемы и не должны менять положение гражданина Польши, покупающего на своё имя. Если планируете покупать через компанию, спросите юриста, какие правила действуют в день подписания.

Цены на квартиры на Кипре: сколько стоит квартира по городам

Цены указаны за квадратный метр и это цены предложения с порталов и от агентов, а не зарегистрированные сделки. В разных источниках они расходятся, поэтому сверяйте их с актуальными объявлениями.

• Лимасол: примерно 4 000–8 000 евро и выше за м2, самый дорогой и самый ликвидный город, медианная цена предложения около 650 000 евро по данным портала
• Пафос: примерно 2 800–4 500 евро за м2, на побережье выше, медианная цена предложения около 600 000 евро
• Ларнака: примерно 2 000–3 200 евро за м2 по одному источнику и выше по другому, медианная цена предложения около 350 000 евро
• Никосия: примерно 1 700–2 700 евро за м2, город для постоянных жителей, а не для отдыха

Полная картина по ценам, регионам и тому, что на них влияет, — в материале цены на недвижимость на Кипре и расходы на покупку.

Недвижимость на Кипре на продажу: Лимасол, Пафос, Ларнака, Айя-Напа и Протарас

• Лимасол: деловой центр и марина, самые высокие цены и самая высокая средняя валовая доходность среди главных городов. Подробнее — инвестиции в недвижимость Лимасола: доходность и цены
• Пафос: курортный и пенсионный город на западе, виллы с бассейном и посуточная аренда, старый город и побережье
• Ларнака: главный аэропорт, более низкий порог входа и сильный недавний рост
• Айя-Напа и Протарас: восточное курортное побережье, покупают в основном для отдыха и сезонной аренды; проверенных данных по ценам этого района у нас нет, поэтому сравнивайте актуальные объявления

Покупка квартиры на Кипре шаг за шагом

• Определите цель и бюджет: отдых, аренда или переезд и сумма, которую вы можете заплатить без кредита
• Выберите юриста, который работает на вас, а не на застройщика или агента, и подпишите договор об услугах
• Вносите резервационный депозит только по письменному договору резервирования, где сказано, что будет с деньгами
• Пусть юрист проверит право собственности, ипотеку или обременение, разрешения на планировку и строительство, а для новостройки ещё и застройщика и акт ввода в эксплуатацию
• Подпишите договор купли-продажи. Обычно его депонируют в районном земельном реестре в течение двух недель–двух месяцев после подписания, и это защищает ваше право на объект, поэтому попросите юриста это сделать
• Оплатите этапы, сбор за переход права и НДС, если он начисляется, и получите титул собственности. В некоторых новостройках титулы выдают с опозданием, и этот риск надо закладывать в цену. См. риски инвестиций на Кипре

Сколько стоит: НДС, сбор за переход права и юрист

• НДС на новую недвижимость: 19%. Пониженная ставка 5% действует только для основного постоянного жилья, на первые 130 м2 дома стоимостью до 350 000 евро, при общей стоимости сделки менее 475 000 евро и площади до 190 м2. Покупатель из Польши, берущий квартиру для отдыха или аренды, обычно под это не подпадает
• Сбор за переход права: 3% до 85 430 евро, 5% до 170 860 евро и 8% выше, по сообщениям, при перепродаже без НДС уменьшается вдвое, а при уплаченном НДС не взимается
• Гербовый сбор: по сообщениям, отменён для договоров с 1 января 2026 года
• Юрист: около 1% цены плюс НДС по обзорам юридических фирм
• Комиссия агента: не проверена, поэтому запросите её в письменном виде

Правила и пороги меняются, а для старой схемы НДС сообщали о переходных правилах, поэтому попросите юриста сделать точный расчёт для конкретного объекта.

Ипотека для покупателя из Польши

Польские банки обычно не кредитуют под недвижимость за границей. Кредит под квартиру в Польше можно потратить на любые цели, и некоторые покупатели используют его на депозит. Кипрские банки кредитуют нерезидентов, но на более жёстких условиях, чем резидентов: в обзорах типичный заём составляет около 60% стоимости, в диапазоне 60–70%, против до 80% для резидентов, переменная ставка около 4,5–4,75%, фиксированная от около 2,95% на три года. Нужно подтвердить доход, налоговые декларации, выписки со счетов и источник депозита. Это диапазоны по данным агентов, а не предложения. См. ипотека для иностранцев на Кипре.

Налоги на Кипре

• Подоходный налог с аренды: с 2026 года необлагаемый минимум составляет 22 000 евро, а ставки идут от 20% до 35%. Налоговые консультанты сообщают о вычете 20% с валовой аренды. Специальный оборонный взнос на аренду, по сообщениям, отменён с 2026 года. Спросите кипрского налогового консультанта, как это работает для нерезидента
• Ежегодный налог на недвижимость: действующего ежегодного налога мы не нашли, но муниципальные платежи существуют, поэтому уточните их
• Продажа: при продаже действует налог на прирост капитала с исключениями. См. налог на прирост капитала при продаже на Кипре

Налоги в Польше с кипрской аренды

Налоговый резидент Польши облагается в Польше со всех мировых доходов, поэтому аренду нужно учитывать в Польше, даже если она облагается на Кипре. Договор Польши и Кипра 1992 года с изменениями использует для дохода от недвижимости метод освобождения с прогрессией. В индивидуальном разъяснении 2026 года, о котором сообщил польский юридический портал, налоговый орган занял позицию, что квартира на Кипре в Польше освобождена, и если это ваш единственный доход, вы ничего не должны в Польше и не подаёте декларацию по нему. Аренда всё равно учитывается при определении ставки по вашим другим польским доходам, а ryczałt 8,5% до 100 000 злотых и 12,5% выше действует для аренды, облагаемой в Польше, поэтому здесь он обычно не возникает. Если у вас есть другие польские доходы, уточните у польского консультанта, нужна ли форма PIT/ZG. Подробнее — в материале налог на аренду за границей для налоговых резидентов Польши, а денежная сторона — в материале перевод денег за границу на покупку недвижимости.

Пребывание дольше трёх месяцев: регистрация MEU1

Гражданин ЕС может находиться на Кипре три месяца. Чтобы остаться дольше, нужно зарегистрировать проживание в миграционной службе, а заявление подаётся в течение четырёх месяцев после въезда. Результат — свидетельство о регистрации, так называемая жёлтая справка, оформляемое по форме MEU1. Если вы не работаете на Кипре, нужно подтвердить достаточный доход или накопления и полную медицинскую страховку. Свидетельство не имеет срока действия. Сама по себе квартира не даёт вида на жительство и не отменяет необходимость регистрации.

Как добраться

Из нескольких польских городов есть прямые рейсы в Ларнаку и Пафос, перелёт занимает около трёх с половиной–четырёх часов. Расписание и авиакомпании меняются по сезонам, поэтому проверяйте актуальные данные перед поездками на просмотры. Аэропорт Ларнаки ближе всего к восточному побережью и Лимасолу, а аэропорт Пафоса — к западу.

Частые вопросы

Нужно ли поляку разрешение на покупку квартиры на Кипре? Нет. Граждане ЕС покупают без одобрения, которое нужно гражданам не из ЕС. Пусть юрист подтвердит правила на день подписания.

Сколько стоит квартира на Кипре? Примерно 2 000–3 200 евро за м2 в Ларнаке, 2 800–4 500 в Пафосе и 4 000–8 000 и выше в Лимасоле, по ценам предложения. Сверяйте с объявлениями.

Можно ли получить ипотеку на Кипре поляку? Да, в кипрских банках, обычно до около 60% стоимости для нерезидента, при строгих проверках. Польские банки, как правило, под это не кредитуют.

Плачу ли я налог в Польше с кипрской аренды? По методу из договора с Кипром аренда в Польше освобождена с прогрессией, согласно разъяснению 2026 года, но проверьте свой случай, включая PIT/ZG.

Нужно ли регистрироваться, если я остаюсь дольше? Да, после трёх месяцев, с заявлением MEU1 в течение четырёх месяцев после въезда.

Как мы помогаем

Мы подбираем кипрские квартиры под вашу цель, считаем цифры с реалистичной вакантностью, расходами и налогом и координируем местных юристов и налоговых консультантов. Начните со страницы страны Кипр, затем сравните города и объявления.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, из источников агентов, порталов и юридических фирм, и со временем меняются; перед покупкой подтвердите актуальные правила и цифры у юриста и налогового консультанта.