Хорватия или Черногория: что выгоднее для покупки

Хорватия и Черногория делят одно море и похожий пейзаж из старых каменных городков, бухт и островов, но находятся по разные стороны границы ЕС. Хорватия член ЕС и Шенгена, перешедший на евро 1 января 2023 года. Черногория кандидат в ЕС, но не член. Эта разница меняет то, кто может покупать, как оформляется сделка и как вы сможете жить в стране. Мы сравниваем страны по критериям и не называем победителя. Цифры на октябрь 2026 года, источники указаны в наших статьях по ссылкам; там, где нашлись только сводки агентств или юристов, мы называем их сообщаемыми.

ЕС или не ЕС: что это меняет

Хорватия: граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии покупают на тех же условиях, что и хорваты, действует свобода передвижения, договоры и цены в евро. Для граждан других стран есть дополнительный шаг: покупка допускается только при наличии взаимности и с согласия Министерства юстиции, которое запрашивают после подписания договора и до регистрации. Официальная процедура описана на gov.hr. Вид на жительство в стране ЕС не заменяет гражданство для этого правила. См. путеводитель по покупке недвижимости в Хорватии.

Черногория: не член ЕС, хотя граждане ЕС получают национальный режим при приобретении недвижимости по Соглашению о стабилизации и ассоциации. Иностранцы, как правило, могут покупать квартиры и дома без ВНЖ и без местной компании. По вторичным источникам, действуют ограничения для сельхозземли (вместе с жилым зданием допускается до 5 000 м²), приграничных зон и охраняемых территорий, поэтому проверяйте категорию земли. См. путеводитель по недвижимости Черногории и недвижимость в ЕС и вне ЕС.

Валюта

Хорватия входит в еврозону. Черногория нет, но тоже использует евро, поэтому для покупателя с доходом в евро курсового риска нет ни там, ни там. Но Черногория находится вне институтов еврозоны, что важно для банковской системы и правового поля, а не для ценника.

Цены

Черногория: средняя цена по данным Monstat для новых квартир, проданных впервые, составила 2 557 евро за м² по стране во втором квартале 2026 года и 2 838 евро на побережье, рост примерно на 16% и 22% за год. Показатель зависит от состава проданных проектов. Запрашиваемые цены в объявлениях агентств варьируются от примерно 2 100–2 300 евро за м² для строящихся проектов на ранней стадии в Будве до заметно выше 7 000 евро на вершине рынка Тивата. См. цены и расходы при покупке в Черногории.

Хорватия: цены на дома выросли на 14,3% за год в первом квартале 2026 года по нашей новости цены на жильё в Хорватии выросли на 14,3%. Цифру за м², проверенную по официальному источнику, мы не нашли, поэтому не приводим её; смотрите актуальные объявления по нужному городу. Побережье, острова и Загреб отличаются сильно.

Расходы при покупке и налоги

Хорватия: при покупке вторичного жилья налог на передачу недвижимости 3% платит покупатель; на новостройку от застройщика вместо него включён НДС 25%. Нотариус около 1%, юрист часто около 1%, агент около 3% плюс НДС; по распространённым сводкам, разумный ориентир общих расходов при вторичной покупке 6–8%. Новый ежегодный налог на недвижимость вводился поэтапно и, по сообщениям, касается пустующего жилья и жилья, сдаваемого посуточно, а жильё, сдаваемое долгосрочно не менее десяти месяцев в году, освобождено; положение на 2026 год подтвердить не удалось.

Черногория: агентства описывают прогрессивный налог на передачу на вторичном рынке с 1 января 2024 года (3% до 150 000 евро, далее ступени 5% и 6%), а часть источников всё ещё пишет о плоских 3%; по первоисточнику мы это установить не можем, спросите юриста. При первой продаже застройщиком, плательщиком НДС, НДС (по сообщениям, 21%) включён в цену. Нотариус, перевод, юристы и агентство добавляют примерно 2–4%. Ежегодный муниципальный налог на недвижимость, по сообщениям, около 0,1–1% оценочной стоимости.

Доходность аренды и правила туристической аренды

Черногория: Global Property Guide показывает среднюю валовую доходность 4,84% во втором квартале 2026 года: Подгорица около 5,15%, Будва около 5,01%, Тиват около 4,36%; чистая обычно ниже на 1,5–2 пункта, то есть 3–4%. Airbtics оценивает среднюю загрузку по стране в 56%. Правила: объект должен быть категоризирован и внесён в туристический реестр, иностранных гостей нужно регистрировать в местной туристической организации примерно в течение 24 часов, штрафы хозяевам, по сообщениям, от примерно 500 до 2 000 евро, действует муниципальный туристический сбор, а доход от аренды, по сообщениям, облагается налогом 15%. См. доходность аренды в Черногории и правила посуточной аренды в Черногории.

Хорватия: доход сезонный и сосредоточен на побережье. Нужно регистрировать жильё и гостей, а местные власти устанавливают фиксированный годовой туристический сбор за место, по сообщениям, примерно 20–300 евро в зависимости от района. Как страна ЕС, Хорватия подпадает и под европейское регулирование краткосрочной аренды, поэтому уточните требование о регистрационном номере в своём муниципалитете. Чистую доходность по Хорватии мы не приводим, потому что не смогли её проверить; она зависит от города, сезона, комиссии управляющего и налога. См. покупка отеля в Хорватии.

Если вы живёте в другой стране ЕС, страна проживания может облагать ту же аренду, поэтому спросите налогового консультанта там.

Резиденция и визы

Хорватия: для граждан ЕС свобода передвижения и простая регистрация пребывания. Для граждан не из ЕС покупка сама по себе права на пребывание не даёт. Поправки к закону об иностранцах, действующие с 15 марта 2025 года, по сообщениям, допускают временное пребывание пенсионеров старше 60 лет из третьих стран, владеющих недвижимостью; условия мы не открывали.

Черногория: для покупателей не из ЕС временный ВНЖ на основании недвижимости требует оценочной стоимости по данным налоговой администрации не менее 150 000 евро и доли не менее 50% по поправкам, действующим с 17 января 2026 года; разрешение действует один год с продлением и права работать не даёт. Граждане ЕС освобождены от проверки стоимости и могут находиться 90 дней из шести месяцев без визы, затем подать заявление на разрешение. См. ВНЖ в Черногории через недвижимость.

Банки, ипотека и деньги

Банки Хорватии находятся внутри системы еврозоны; ипотечные предложения для иностранцев в Черногории описаны в статье ипотека для иностранцев в Черногории. Условия хорватской ипотеки для нерезидентов мы не проверяли. В обеих странах ожидайте вопросов об источнике средств. Русскоязычным покупателям стоит заранее подготовить документы, платить со счёта на своё имя и пользоваться только регулируемыми банками.

Риски

• Хорватия: незарегистрированные пристройки, расхождения между земельной книгой и кадастром, земли морского домена и сделки не из ЕС, подписанные до согласия министерства. См. типичные ошибки покупателей за рубежом.
• Черногория: здания без разрешений, риск сдачи строящихся объектов и быстро растущий рынок новостроек. См. риски инвестиций в Черногории.
• Обе страны: сильная летняя сезонность и растущее число туристических объявлений.

Кому что выбрать

• Если у вас паспорт ЕС и нужна простая покупка по правилам ЕС со свободой передвижения, склоняйтесь к Хорватии.
• Если паспорт не из ЕС, сначала проверьте взаимность и согласие министерства в Хорватии; в Черногорию войти может быть проще, с ВНЖ через недвижимость выше 150 000 евро.
• Если нужен более низкий порог входа и более молодой рынок вместе с сопутствующим риском, склоняйтесь к Черногории.
• Если цель доход от аренды, сравнивайте чистые цифры: проверенная валовая доходность Черногории около 5%, а в Хорватии она сильно зависит от города, сезона и регистрации.

Как эти адриатические варианты соотносятся с Грецией, см. в статье Греция или Черногория.

FAQ

Входит ли Черногория в ЕС? Нет, это кандидат. Граждане ЕС имеют там национальный режим при покупке недвижимости, но свобода передвижения действует иначе.

Может ли гражданин не из ЕС купить в Хорватии? Только если есть взаимность и с согласия Министерства юстиции. Проверьте свой паспорт.

Где расходы при покупке ниже? Примерно 6–8% при вторичной покупке в Хорватии и около 5–8% в Черногории по сообщаемым цифрам; новостройка с включённым НДС меняет расчёт.

Нужно ли жить там? Нет, в обеих странах можно купить дистанционно по доверенности с местным юристом.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (русский, английский, польский): подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов в обеих странах. Помогаем определить цель, составить подборку, посчитать чистую доходность в калькуляторах и сравнить другие пары на странице сравнения стран. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цены меняются, поэтому актуальные условия проверяйте перед решением.