Недвижимость в Дании: как купить квартиру иностранцу

Дания остаётся стабильным, прозрачным и дорогим рынком, и это одна из немногих стран ЕС, где покупка недвижимости иностранцами ограничена. Для большинства покупателей первый вопрос не цена, а разрешение. В этом гиде собраны правила, которые мы смогли подтвердить в октябре 2026 года, этапы покупки и расходы. Текст носит справочный характер и не является юридической или налоговой консультацией.

Рынок в цифрах

Цены в Дании заметно растут, прежде всего за счёт квартир в Копенгагене. По вторичным данным, индекс цен на жильё Statistics Denmark вырос примерно на 8% за год в первом квартале 2026 года, а квартиры в собственности в среднем стоили около 43 400 DKK за квадратный метр по стране. Сам релиз Statistics Denmark нам открыть не удалось, поэтому цифры ориентировочные. Наша новость о предложении квартир в Копенгагене показывает другую сторону: квартир в продаже больше, чем год назад, а значит, есть место для торга. Сравнить со странами можно на странице цены за м² по странам.

Кто может купить

Министерство иностранных дел Дании поясняет: иностранному гражданину нужно разрешение Министерства юстиции (его оформляет Агентство гражданских дел, Civilstyrelsen), если у него нет постоянного места жительства в Дании и он не прожил в стране пять лет подряд. Правила распространяются и на основное, и на второе жильё, то есть на дачи и летние дома тоже.

• Граждане стран вне ЕС/ЕЭЗ, прожившие в Дании менее пяти лет: разрешение нужно на каждый объект. Его выдают в индивидуальном порядке, и вторичные источники связывают его с использованием дома как постоянного жилья.
• Граждане ЕС/ЕЭЗ, живущие и работающие в Дании: по сообщениям, разрешение для постоянного жилья не нужно, юрист подаёт в земельный реестр заявление, что это будет основное место жительства.
• Граждане ЕС/ЕЭЗ, покупающие жильё, в котором не будут жить: разрешение нужно.
• Летние дома: самая строгая категория. Вторичные источники пишут, что без пяти лет проживания нужна особая связь с Данией (семья, работа, давние связи), а покупка через компанию этого не обходит.

Отдельно действует обязанность проживания: дом, купленный как постоянное жильё, как правило, нельзя долго держать пустым, а сдача ограничена. До предложения о покупке уточните у агентства или датского юриста, что применимо в вашем случае.

Пошаговый процесс

• Сначала выясните вопрос с разрешением в Civilstyrelsen или у датского юриста, ссылка на официальную страницу ниже. Не делайте обязательного предложения, пока не знаете ответа.
• Поиск через датские порталы и агентства. Агент в Дании обычно работает на продавца, поэтому многие покупатели нанимают независимого консультанта или юриста.
• Предложение о покупке. После принятия подписывается договор купли-продажи, часто с условием о финансировании и, если нужно, о разрешении.
• Проверка документов продавца: отчёт о состоянии дома, отчёт по электрике, энергетический сертификат, для квартир ещё отчётность и протоколы товарищества собственников. Страхование покупателя от скрытых дефектов обычно предлагается.
• Финансирование. Датские ипотечные банки кредитуют покупку жилья, условия для нерезидента определяет кредитор.
• Подписание акта о передаче права собственности (skøde) и регистрация в земельном реестре с уплатой регистрационного сбора.
• Получение ключей в согласованную дату.

Закладывайте примерно от двух до четырёх месяцев на сделку и дополнительное время, если нужно разрешение (вторичный источник называет от одного до трёх месяцев, подтвердить это мы не смогли).

Документы

• Паспорт и, для покупателей из стран вне ЕС, вид на жительство или виза по запросу агентства.
• Заявление на разрешение с договором или описанием объекта и указанием цели использования.
• Подтверждение средств и выписки по счетам; датские банки и юристы проводят проверки по противодействию отмыванию денег.
• Налоговый номер страны проживания и датский номер CPR, если вы становитесь резидентом.
• Иностранные документы обычно принимают с апостилем и заверенным переводом, см. апостиль и легализация.

Расходы и налоги

Вторичные источники называют регистрационный сбор за акт 0,6% от цены плюс фиксированные 1850 DKK, а сбор за регистрацию ипотеки в 2026 году как фиксированную сумму плюс 1,25% от кредита. На сайтах датских ведомств подтвердить это мы не смогли, поэтому проверьте. Заложите также юриста или консультанта покупателя (по сообщениям, примерно от 6000 до 15 000 DKK), оценку и осмотр здания, страхование покупателя от дефектов. Услуги агента обычно оплачивает продавец. Общую картину см. в материале полная стоимость владения за рубежом.

Владельцы также платят ежегодные датские налоги на недвижимость (муниципальный земельный налог и налог, связанный с оценочной стоимостью) и, для квартир, ежемесячный взнос товарищества. Действующие ставки мы не проверяли. Доход от аренды и последующая продажа облагаются по датским правилам, и ваша страна проживания может обложить их тоже, см. налог на аренду за рубежом по странам.

Варианты вида на жительство

Программы вида на жительство за инвестиции или золотой визы в Дании мы не нашли, а владение жильём не даёт права проживания. Граждане ЕС/ЕЭЗ опираются на правила свободного передвижения, гражданам третьих стран нужен вид на жительство по другим основаниям: работа, учёба, семья. Проверяйте на сайте Датской службы иммиграции. Контекст: ВНЖ и гражданство за инвестиции.

Аренда и доходность

Не стройте план на арендном доходе, не проверив закон. Аренда жилья в Дании во многих случаях регулируется, покупка по разрешению может ограничивать сдачу, а у нерезидента добавляется налоговая отчётность. Надёжной цифры доходности подтвердить мы не смогли. Валовая доходность в Копенгагене обычно описывается как невысокая из-за высоких цен, любые цифры от продавца считайте непроверенными. См. доходность аренды по странам.

Практика для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС

Если вы живёте в Польше или другой стране ЕС, банк и юрист попросят паспорт, карту резидента или вид на жительство, подтверждение адреса, налоговый номер и понятное происхождение средств, см. проверки банков для граждан России в ЕС и документы из России и СНГ. Договор и акт составляются на датском, поэтому нужен присяжный переводчик или юрист, который объяснит текст по-русски или по-английски. Платите только со счёта на своё имя обычными банковскими каналами и полно отвечайте на вопросы комплаенса. Ограничения по гражданству в других странах собраны в материале ограничения по странам.

Риски и проверка

• Покупка без нужного разрешения: сделку могут заблокировать, поэтому ставьте в договоре условие о разрешении.
• Скрытые дефекты, сырость, крыша и отопление: читайте отчёт о состоянии и рассмотрите собственную экспертизу.
• Финансы товарищества: проверьте долги, плановые работы и правила сдачи.
• Риск затопления и береговой эрозии у домов возле моря: смотрите карты муниципалитета.
• Валюта: датская крона жёстко привязана к евро, но ваши доходы могут быть в другой валюте.

Используйте наш чек-лист перед покупкой.

FAQ

Может ли гражданин страны вне ЕС купить квартиру в Дании? Да, но без постоянного места жительства или пяти лет проживания нужно разрешение Министерства юстиции, оно выдаётся в индивидуальном порядке.

Нужно ли разрешение гражданам ЕС? Для постоянного жилья в случае проживания в Дании нет, юрист подаёт заявление. Для жилья, где вы жить не будете, разрешение нужно.

Можно ли купить дом для отдыха в Дании? Это самая строгая категория. Без пяти лет проживания, как правило, нужны особая связь с Данией и разрешение агентства.

Даёт ли покупка недвижимости право жить в Дании? Такого пути мы не нашли. Право проживания должно опираться на другие основания.

Можно ли сдавать объект? Сдача может быть ограничена вашим разрешением и датскими правилами аренды, проверьте до покупки.

Где официальные правила? На странице МИД Дании и в Civilstyrelsen.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский): подбираем объекты и координируем работу независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила меняются, поэтому проверяйте их в ведомствах и у своего консультанта до действий. См. также обзор стран.