Карта побыту, статус UKR/CUKR или ПМЖ: что меняется в налогах, отчётности и банках, если вы покупаете недвижимость вне Польши, и чего не стоит предполагать.
Много русско-, украино- и белорусскоязычных людей живут в Польше по карте побыту, со статусом UKR, с ПМЖ или с польским гражданством и задают один вопрос: могу ли я отсюда купить квартиру в Испании, на Кипре или в Болгарии и что при этом говорит Польша? Коротко: польское право не запрещает законно проживающему человеку покупать недвижимость за границей, но жизнь в Польше меняет налоговую картину, документы и отношение банков. В этой статье перечислено, что меняется и что люди ошибочно предполагают. Материал информационный и не является юридической или налоговой консультацией.
Два разных вопроса: можно ли покупать и кто вас облагает налогом
Можно ли вам покупать, решает страна, где находится объект, и обычно по вашему гражданству, а не по польской карте побыту. Карта из Польши не делает вас гражданином ЕС. В одних странах продают любому иностранцу, в других нужны разрешения для граждан не из ЕС или для некоторых зон, в третьих есть ограничения по гражданству покупателя; про граждан России см. покупку недвижимости за границей с российским гражданством. Проверьте это до внесения брони.
Кто вас облагает налогом, определяется отдельно, в первую очередь налоговым резидентством.
Налоговое резидентство в Польше: это не то же самое, что карта
Налоговым резидентом Польши считается человек, у которого центр жизненных интересов (семья, жильё, работа, имущество) находится в Польше, либо который находится в Польше более 183 дней в налоговом году. Достаточно любого из критериев. Польские налоговые издания подчёркивают: карта побыта и прописка лишь одно из указаний, а не решающий факт. На практике иностранец, который работает, снимает жильё и живёт с семьёй в Польше, обычно является резидентом, что бы ни было написано на карте.
Налоговый резидент Польши облагается налогом в Польше на доходы со всего мира. Это включает арендный доход от квартиры за границей и прибыль от её продажи. Какую часть Польша реально взимает, зависит от соглашения об избежании двойного налогообложения между Польшей и страной, где находится объект; см. налог на аренду за границей для резидентов Польши и общую картину в статье соглашения об избежании двойного налогообложения. Обратите внимание: применяется соглашение между Польшей и страной объекта, потому что значение имеет ваше место жительства, а не гражданство.
Если вы переехали в Польшу в течение года, первый год может быть сложным. Источники расходятся в том, какая часть доходов более ранней части года попадает под польский налог, поэтому перед подачей декларации проконсультируйтесь с налоговым консультантом.
PESEL, NIP и декларация
В годовой декларации PIT физическое лицо без бизнеса обычно указывает PESEL; NIP используется, если вы ведёте бизнес, являетесь плательщиком НДС или плательщиком взносов (об этом сказано в брошюре Министерства финансов к PIT-39). Зарубежная аренда обычно идёт в PIT-28 и приложение PIT/ZG, продажа в PIT-39, всё до 30 апреля следующего года. Подробности в статье PIT для иностранцев в Польше: доход от недвижимости за границей.
Вам понадобится также налоговый номер в стране покупки. См. налоговые номера для иностранных покупателей.
Обязанности по отчётности
Кроме налоговой декларации мы нашли одну личную обязанность: по валютному закону (ст. 30) физические лица, у которых сумма активов и обязательств за границей и в Польше вне бизнеса превышает 7 млн злотых, должны отчитываться перед Национальным банком Польши (NBP), и зарубежная недвижимость учитывается. Большинство покупателей далеко ниже этого порога, но имущество супругов и несколько активов могут суммироваться. Считаетесь ли вы резидентом в смысле этого закона и как часто нужно отчитываться, уточните в NBP; подробнее в статье о переводе денег за границу из Польши. Других реестров для зарубежной квартиры мы не нашли, но это не значит, что их точно нет.
Банки: ждите вопросов о деньгах
Польский банк может спросить, откуда деньги и зачем перевод. Это обычная практика противодействия отмыванию денег, а не признак подозрения. Подготовьте подтверждения: договор продажи, справки о доходах и налоговые декларации, историю накоплений, документ о дарении или наследстве. Документы из Украины, Беларуси или России могут потребовать заверенного перевода. Для граждан России проверки могут быть строже, см. проверки банков для граждан России, живущих в ЕС. Платите только со счёта на своё имя. Мы не консультируем по обходу проверок; если источник средств нельзя подтвердить, с покупкой лучше подождать.
Чего не стоит предполагать
- Что карта побыта или статус UKR делает вас освобождённым от налога или нерезидентом. Налоговое резидентство ими не определяется.
- Что польский налог касается только денег, привезённых в Польшу. Резиденты платят налог с мирового дохода.
- Что страна покупки относится к вам как к поляку. Её правила смотрят на ваше гражданство, а не на польскую карту.
- Что польская ипотека профинансирует покупку. Польские банки редко кредитуют под недвижимость за границей; см. ипотеку для нерезидентов и кредит в своей стране под зарубежный объект.
- Что ваш статус постоянный. UKR и временные карты истекают; планируйте покупку так, чтобы смена статуса не создала проблем. По опубликованной правительственной информации, легальное пребывание по статусу UKR продлено до 4 марта 2027 года, а трёхлетнюю карту CUKR можно запросить онлайн; актуальные правила смотрите у Управления по делам иностранцев (udsc.gov.pl).
- Что правила неизменны. Если вы позже уедете из Польши, налоговое резидентство может измениться; см. налоговое резидентство при переезде.
Условный пример
Человек с временной картой побыта, два года работающий в Польше, планирует купить квартиру в стране ЕС на деньги от продажи квартиры в родной стране. Его шаги: убедиться, что в стране покупки гражданин не из ЕС вправе купить; подтвердить документами выручку от продажи и уплаченный с неё налог; перевести деньги со своего счёта в Польше; получить налоговый номер там; спросить польского консультанта, какой метод соглашения применим к будущей аренде. Это иллюстрация, а не рекомендация.
FAQ
Можно ли покупать недвижимость за границей только с картой побыта? Польское право не мешает, но решает страна покупки, часто по гражданству. Нужно ли сообщать польской налоговой о покупке? Отдельного уведомления мы не нашли; вы показываете доход от аренды и продажи в декларации. Достаточно ли PESEL для декларации? Для большинства физических лиц без бизнеса да; NIP нужен, если вы ведёте бизнес или платите НДС. Платит ли гражданин Украины со статусом UKR налог в Польше на зарубежную аренду? Если вы налоговый резидент Польши, в принципе да; сколько именно, определяет метод соглашения. Можно ли использовать польскую ипотеку? Банки редко принимают зарубежный объект в залог; зависит от конкретного банка. Нужно ли говорить банку, откуда деньги? Да, будьте готовы это подтвердить.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа (русский, польский, английский), которая подбирает недвижимость за границей и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов, в том числе для клиентов, живущих в Польше. Этот текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Правила, пороги и сроки статусов меняются; актуальное положение проверяйте у лицензированного польского налогового консультанта и в официальных источниках, например на podatki.gov.pl.