Схемы «дом за 1 евро» здесь нет, но в обезлюдевших деревнях востока Германии действительно есть дешёвые заброшенные фахверковые дома — а ещё самая развитая в Европе система субсидий на реставрацию.
Германия не вписывается в образ выжженных солнцем руин, характерный для остальных стран этой серии, — но в обезлюдевших деревнях бывшей ГДР по-настоящему дешёвые заброшенные дома действительно есть, как и одна из самых развитых в Европе государственных систем субсидирования реставрации.
Где искать дешёвые дома
С 1989 по 2010 год более 4 миллионов человек переехали из восточной Германии в западную, опустошив сельские районы Саксонии-Анхальт, Бранденбурга, Мекленбурга-Передней Померании и частей Тюрингии и Саксонии. К середине 2000-х в восточной Германии пустовало более миллиона квартир и домов, и заброшенные фахверковые (каркасные) фермерские дома стоят в тех же наполовину опустевших деревнях, что и невостребованные панельные дома эпохи ГДР.
Города пытаются отдавать жильё даром
Некоторые города превратили упадок в предложение. Губен и Айзенхюттенштадт, оба в Бранденбурге у польской границы, запустили программы «пробного проживания»: в Губене новичкам предлагают аренду от €100 в неделю на срок до четырёх недель, чтобы решить, остаться ли, а обычные квартиры там стоят €5–7 за квадратный метр — доля берлинской аренды. Проект «Make Plans Now» в Айзенхюттенштадте пошёл дальше, предложив отобранным заявителям бесплатное двухнедельное проживание в меблированной квартире. Это пробная аренда, а не раздача недвижимости, но она показывает, насколько дёшево и доступно здесь жильё, — а действительно заброшенный дом поблизости может продаваться за несколько тысяч евро.
Что не входит в «дёшево»
Заброшенный фахверковый дом по символической цене всё равно требует полной реставрации конструкции, кровли, утепления и инженерии. Строительный кодекс Германии (GEG) устанавливает реальные требования к энергоэффективности для любой капитальной реконструкции, так что закладывайте бюджет на полноценную реставрацию, а не быструю перепродажу — цена покупки редко отражает реальную стоимость.
Дробное наследство — обычное препятствие
Многие такие дома пустуют по той же причине, что и в остальных странах этой серии: немецкая Erbengemeinschaft, сообщество наследников. Наследники, получившие имущество совместно, не могут продать, сдать или изменить объект без единогласного согласия, и даже один несогласный может заморозить дом на годы. Если наследники не могут договориться, любой из них вправе через суд добиться принудительных торгов (Teilungsversteigerung) — но на них объект обычно продаётся на 20–30% ниже рыночной цены, что показывает, насколько мотивированы некоторые будущие продавцы.
Охрана памятников для фахверковых домов
Если дом имеет статус Denkmalschutz (охраны памятников) — а для действительно старых фахверковых зданий это обычное дело, — почти любое видимое изменение фасада, кровли, окон, дверей, полов, лестниц и даже ограждений требует согласования с региональным органом охраны памятников, и это касается и внутренних работ в полностью охраняемом здании. Согласование обычно занимает месяцы, а специалист по охране памятников будет ожидать традиционных материалов и техник, а не современной перестройки.
Реальные субсидии смягчают картину
Германия поддерживает такую реставрацию щедрее, чем большинство стран этой серии. Программа банка развития KfW Effizienzhaus Denkmal предлагает льготный кредит до €150 000 на жилую единицу с субсидией на погашение (грантовым элементом) примерно 5–15% в зависимости от достигнутого стандарта, а гранты BAFA покрывают ещё 15–20% стоимости отдельных мер по энергоэффективности. Порядок действий важен: сначала привлеките энергоконсультанта и получите одобрение заявки на финансирование, а уже потом подписывайте договор на реставрацию — начало работ до одобрения лишает права на субсидию полностью.
Могут ли иностранцы покупать?
Да. Германия не вводит ограничений на владение недвижимостью для иностранцев — как и в наших других статьях о покупке в Германии.
Частые вопросы
Есть ли в Германии дома за 1 евро, как в Италии? Нет — общенациональной аналогичной программы нет, но действительно заброшенные дома в обезлюдевших деревнях востока могут продаваться за несколько тысяч евро. В чём подвох с дешёвой недвижимостью на востоке Германии? Обычно зданию нужна полная реставрация конструкции и энергоэффективности, а титул может быть заблокирован неразрешённой Erbengemeinschaft. Могу ли я менять охраняемый фахверковый дом как захочу? Нет — статус Denkmalschutz требует согласования с органом охраны памятников для большинства видимых и части внутренних изменений. Доступно ли финансирование реставрации? Да — кредиты KfW и гранты BAFA могут покрыть заметную долю соответствующей требованиям реставрации, но заявку нужно одобрить до начала работ.
Как мы помогаем
Помогаем найти действительно доступный объект (а не застрявший в неразрешённой Erbengemeinschaft), подтверждаем статус охраны памятников до покупки и связываем с планировщиками реставрации, которые выстраивают финансирование KfW/BAFA в правильном порядке. Только информация, не юридическая, налоговая или финансовая консультация — правила и условия субсидий меняются; уточняйте актуальные детали у квалифицированного специалиста.