Греческие агенты регистрируются в палате и в ГЕМИ по закону 4072/2012. Как проверить агентство, какие цифры комиссии называют и почему собственный юрист покупателя важнее агента.
В Греции профессия агента по недвижимости регулируется законом 4072/2012 (требования — статьи 197–204), а агентов вносят в реестр местной палаты и в ГЕМИ — Главный коммерческий реестр. Официальных сведений здесь меньше, чем по Кипру, поэтому в материале прямо названы пробелы. Практический вывод для покупателя везде одинаков: проверяйте агента, но опирайтесь на собственного юриста.
Что говорит официальная страница
Государственный сервис MITOS перечисляет условия регистрации агента:
- нет судимости и нет предъявленного обвинения в тяжком преступлении или в перечисленных проступках — краже, мошенничестве, подлоге, злоупотреблении доверием;
- нет полной или частичной судебной опеки;
- диплом о среднем образовании или его зарубежный эквивалент;
- для компаний — услуги агента по недвижимости, записанные в уставе.
Регистрация проводится в Реестре агентов по недвижимости палаты и в ГЕМИ. Признанный агент из другой страны ЕС может использовать свидетельство о регистрации у себя на родине. Страница описывает процедуру со сроком 10 дней: если орган не ответил, заявление считается молчаливо одобренным. В прочитанной мной странице нет слов об экзамене, не названо ведомство, которое надзирает за агентами, нет санкций и правил о комиссии. Если вам говорят, что существует отдельная лицензия или экзамен, просите официальную ссылку, а не страницу отраслевой ассоциации.
Как проверить агентство
- Попросите номер ГЕМИ и найдите компанию на портале ГЕМИ, где публикуются регистрационные данные, организационная форма, виды деятельности, владельцы и представители. Проверьте, что посредничество в сделках с недвижимостью указано среди видов деятельности. В одном из путеводителей сказано, что компании обязаны указывать номер ГЕМИ на сайте.
- Спросите о регистрации в палате самого агента как физического лица. Регистрация компании сама по себе не показывает, что человек, который с вами работает, соответствует требованиям.
- Сверьте имя в договоре и на счёте с именем в реестре.
- Членство в отраслевой ассоциации — рекламное утверждение, а не лицензия.
Комиссия
Законной ставки я не нашёл. Несколько путеводителей для покупателей называют 2–4% цены плюс 24% НДС, делится между покупателем и продавцом, но расходятся в том, это сумма или ставка с каждой стороны. Так что опереться можно только на документ, который вы подписываете. Договоритесь письменно о проценте, о том, добавляется ли НДС, кто платит, когда платёж наступает и действует ли один агент в интересах обеих сторон.
Кто защищает покупателя
- Нотариус — нейтральное государственное должностное лицо, которое готовит и оформляет договор купли-продажи. По путеводителям нотариальный договор обязателен; нотариус — не ваш советник.
- Юрист по закону не обязателен, но в практике описывается как необходимый. Путеводители пишут, что проверку проводит юрист, а не нотариус: право продавца продавать, цепочка титулов, ипотеки, налоговые долги, судебные решения и градостроительные проблемы.
- Поиски делают в местном Земельном реестре и в Греческом кадастре там, где работает кадастровое бюро, а в старых зонах — в ипотечном реестре. Некоторые путеводители советуют идти назад как минимум на двадцать лет.
- По путеводителям, на стадии предварительного договора обычен задаток около 10%, и он должен лежать у вашего юриста на условиях эскроу до завершения сделки.
- Юрист должен быть независим от агента и продавца. См. юристы, рекомендованные агентом и нотариус или юрист.
Тревожные признаки
- Давление: подписать срочно.
- Просьба о задатке до того, как юрист закончил поиски в реестрах.
- Устные заверения вместо документов.
- Покупатель, не говорящий по-гречески, который полагается только на агента в переводе и проверках.
- Агентство без номера ГЕМИ или с номером, не совпадающим с названием в договоре.
Что даёт независимый консультант
Консультант или юрист на стороне покупателя делает проверки, которые агенту делать невыгодно, сверяет слова агента с реестром и читает предварительный договор до того, как задаток куда-либо уйдёт. См. чек-лист перепродажи в Греции, расходы на покупку в Греции и кто платит агенту.
FAQ
Есть ли в Греции единая лицензия для агентов? Официальная страница, которую я прочитал, описывает регистрацию в палате и в ГЕМИ, а не отдельную лицензию, и не упоминает экзамен.
Нужен ли юрист в Греции? По закону нет, но путеводители описывают нотариуса как нейтрального, а юриста как того, кто защищает покупателя.
Кто платит агенту? Это согласуется. Называют 2–4% плюс НДС, а распределение зависит от договора.
Как мы помогаем
D.H. Realting — независимая консалтинговая компания из Варшавы; мы можем помочь подготовить такие проверки и познакомить с местными юристами, которых мы проверили. Текст носит информационный характер и не является юридической консультацией; актуальные правила уточняйте у греческого юриста.