Как проверить агента в Италии: регистрация в REA и комиссия

В Италии профессия посредника в недвижимости регулируется, и покупатель может проверить агента обычной выпиской о компании. Отличие от некоторых стран в комиссии: платят часто обе стороны, поэтому ждите счёта. Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией.

Регулируется ли профессия?

Да. Основной закон: Legge 39/1989. Прежнего реестра посредников (ruolo) больше нет: его отменил Decreto legislativo 59/2010. Сегодня посредник начинает деятельность, подав SCIA в торговую палату, и вносится в особый раздел REA (Repertorio Economico Amministrativo), который ведут палаты. Требования, описанные в обзорах: гражданство Италии или ЕС и проживание, чистая судимость, региональный курс и экзамен в палате. Палата периодически проверяет требования, и агента, потерявшего их, могут исключить.

Юридическое следствие важно для вас. Юридические комментарии сообщают, что посредник без регистрации не имеет права на комиссию и обязан вернуть полученное; ссылаются на решения Кассационного суда (в том числе объединённых палат 2017 года и более позднее 2023 года) и на возможный административный штраф за посредничество без регистрации. Закон и решения я сам не открывал, поэтому считайте это ориентиром и уточните у юриста.

Где проверять

• Запросите название компании агента, налоговый номер (partita IVA) и номер REA.
• Закажите или попросите юриста получить выписку о компании (visura camerale) из Registro Imprese; по словам юридических комментаторов, она показывает, внесён ли посредник в REA. Тот же реестр показывает юридическое лицо, его адрес, управляющих и статус.
• Проверьте, что человек, который с вами работает, указан в записи компании. Обзоры отмечают, что всякий, кто общается с клиентами от имени бизнеса, тоже должен быть в записи REA.
• Сверьте название компании с названием в бланке предложения, в пункте о комиссии и в счёте.

Как устроена комиссия

По Гражданскому кодексу (ст. 1755) посредник вправе требовать комиссию с каждой стороны, если сделка заключена благодаря его вмешательству. На практике в итальянских перепродажах платят и продавец, и покупатель, а процент зависит от местных обычаев. В опубликованном одной палатой своде местных обычаев (район Турина) указано по 3 процента с каждой стороны, к оплате при подписании предварительного договора (или нотариального акта, если предварительного нет); обзоры называют диапазоны примерно от 2 до 4 процентов с каждой стороны в разных местах. Это обычаи, а не национальный тариф, и приоритет за подписанным поручением.

Что запросить письменно:

• Процент, добавляется ли НДС и в какой момент комиссия считается заработанной.
• Что будет, если вы подпишете предложение о покупке (proposta d'acquisto), а сделка потом сорвётся. В одном обзоре сказано, что стороны могут договориться: комиссия причитается при принятии предложения на указанных условиях, даже если итоговый договор не заключён. Подтвердить, как это работает на практике, я не смог, поэтому прочитайте пункт и спросите юриста до подписи предложения с задатком.
• Связаны ли вы исключительно с этим агентством и на какой срок.

См. кто платит агенту и на чьей он стороне и договоры и формы, которые вас связывают.

Тревожные признаки

• Агент не называет номер REA или название компании, либо в выписке указана другая компания.
• Вас просят подписать предложение о покупке с задатком, пока вы не видели кадастровые данные и право собственности.
• Задаток просят на частный счёт или в страну, отличную от страны регистрации компании.
• Агент не объясняет комиссию и говорит «так принято», не называя цифры письменно.
• «Своего» нотариуса или техника подают как обязательного. В Италии нотариуса выбирает покупатель, это отдельное решение. См. юрист, рекомендованный агентом или застройщиком.

Общие схемы: мошенничество с недвижимостью за рубежом: частые схемы.

Что добавляет независимый консультант

Регистрация показывает, что агент вправе посредничать, но объект она не проверяет. Юрист или техник, которому не платит агент, проверит кадастровые данные и соответствие градостроительным нормам, ипотеки и другие обременения, а также текст предложения и предварительного договора. См. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом и чек-лист вторичного жилья в Италии.

Как мы помогаем

D.H. Realting: независимый консультант из Варшавы, который проверяет местных юристов и агентов, прежде чем их рекомендовать. Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.