Недвижимость на юге Италии: Апулия, Сицилия, Сардиния

Юг Италии — это место, где скромный бюджет ещё позволяет купить дом с террасой, квартиру в старом городке или восстановленную ферму. Апулия, Калабрия, Сицилия, Сардиния и Абруццо — очень разные рынки, поэтому здесь они сравниваются рядом: уровень цен, как добраться, какие бывают объекты, что с доходом от аренды и какие пути к резиденции связаны с покупкой жилья. Материал информационный, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные, на октябрь 2026 года.

Цены: заметно ниже севера

Средняя цена вторичного жилья по стране во втором квартале 2026 года составила около 1903 евро за м² (idealista), в Милане — 5165. Недавняя сводка региональных средних (источник и дату мы подтвердить до конца не смогли) показывает примерно 900–1000 евро за м² в Калабрии, около 1170 на Сицилии, около 1410 в Абруццо, около 1440 в Апулии и около 2450 на Сардинии. Это порядок величин, не более. Региональное среднее скрывает разницу между деревенским домом и квартирой у моря, поэтому сравнивайте реальные объявления в одном городе. Индекс ISTAT за второй квартал 2026 года показывает, что юг и острова растут медленнее (+2,6% за год), чем центр и север. Полные таблицы цен и расходов на покупку — в нашем материале о ценах в Италии.

Регион за регионом

• Апулия. Самый развитый для иностранцев рынок юга: долина Итрии вокруг Остуни, Челье-Мессапика и Локоротондо и побережье Саленто возле Лечче. Типичные объекты — массерии (укреплённые фермы), трулли (конические дома из сухой кладки около Альберобелло) и городские дома. Аэропорты: Бари и Бриндизи.
• Калабрия. В среднем самая дешёвая из пяти, с длинной береговой линией и множеством небольших городков. Аэропорты: Ламеция-Терме, также работают Реджо-Калабрия и Кротоне. Готовых к сдаче объектов меньше, туристический сезон короче, поэтому местный спрос нужно оценивать внимательно.
• Сицилия. Большая и разнообразная: города Палермо и Катания, Сиракузы и барочный юго-восток, Чефалу на севере. Аэропорты: Палермо, Катания, Трапани, Комизо. По данным idealista, в Палермо цены за квартал выросли на 2,3%.
• Сардиния. Самый дорогой из южных регионов, цены тянет вверх побережье вокруг Ольбии и Коста-Смеральда. Кальяри — город для жизни круглый год (цены за квартал −1,1%). Аэропорты: Кальяри, Ольбия, Альгеро.
• Абруццо. Горы и море в часе езды, тихие городки и более дешёвый порог входа, чем в Тоскане или Умбрии. Аэропорт: Пескара, до Рима несколько часов на машине.

Труллі, массерии и старые деревенские дома

Главный риск по затратам — реставрация. Труллo или массерии могут потребовать новую кровлю, борьбу с сыростью, сантехнику, электрику и проверку конструкций, а разрешения на ремонт зависят от коммуны и, для охраняемых зданий, от правил охраны наследия. Перед предложением используйте наш чек-лист для вторичного жилья и прочитайте о рисках инвестиций в Италии. Символические предложения в заброшенных деревнях и домах за 1 евро — отдельная и часто неверно понимаемая категория: цена покупки мала, а обязательства по ремонту и их стоимость — нет.

Потенциал аренды

Спрос на юге сильный летом и слабый зимой, поэтому годовой доход зависит от того, сколько недель вы сможете сдавать. Агенты в Апулии говорят о валовой доходности до 8% в высокий сезон; считайте это маркетинговым утверждением, а не прогнозом. Надёжных данных о доходности на 2026 год по Сицилии и Сардинии мы не нашли. Чистый доход уменьшают IMU, местные правила регистрации туристической аренды, уборка, комиссии агентов и подоходный налог; подробнее в материале о доходности в Италии и правилах краткосрочной аренды. Прежде чем рассчитывать на туристическую аренду, проверьте правила своей коммуны.

Пути к резиденции, связанные с жильём

Сама по себе покупка вида на жительство не даёт. Значимы такие пути.

• Граждане ЕС могут жить в Италии на основании права ЕС без визы и регистрироваться в коммуне.
• Граждане стран вне ЕС могут подать на визу elective residence для людей со стабильным пассивным доходом, которые не работают в Италии. Министерство иностранных дел не публикует законодательно закреплённой суммы дохода; на практике консульства ориентируются примерно на 31 000 евро в год для одного человека, больше для супруга и детей, плюс жильё (договор собственности или зарегистрированная аренда не менее года) и медицинская страховка. Подход различается по консульствам, а владельцы некоторых паспортов могут столкнуться с дополнительными проверками, поэтому уточняйте в итальянском консульстве по месту жительства. Официальный портал: Visa for Italy.
• Для новых резидентов существуют налоговые режимы; мы упоминаем их лишь затем, чтобы вы задали вопрос консультанту. Фиксированный налог на иностранные доходы для новых резидентов вырос до 300 000 евро в год для тех, кто становится налоговым резидентом с 1 января 2026 года, а отдельный режим 7% для иностранных пенсионеров, переезжающих в небольшие южные коммуны, по сообщениям, охватывает города до 30 000 жителей с апреля 2026 года. У обоих режимов есть условия, и они часто меняются, поэтому подтвердите их в Agenzia delle Entrate или у итальянского налогового консультанта, прежде чем на них рассчитывать.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

• Язык. Мы работаем на русском, польском и английском и координируем независимых итальянских юристов и нотариусов; нотариус зачитывает акт на итальянском, поэтому заранее закажите присяжный перевод или переводчика.
• Документы. Для любой покупки нужен codice fiscale (итальянский налоговый номер). Паспорт, подтверждение адреса, свидетельство о браке и доверенности могут потребовать перевода и апостиля.
• Банки и источник средств. Готовьтесь к полному пакету подтверждения источника средств. Итальянские банки и нотариусы могут применять более строгие проверки к владельцам некоторых паспортов. Храните документы о происхождении денег, платите только со счёта на своё имя и полно отвечайте на вопросы комплаенса.
• Жители Польши и других стран ЕС. Если вы живёте в ЕС, вы покупаете как резидент ЕС; гражданам стран вне ЕС, живущим в ЕС, нотариус должен подтвердить взаимность.

FAQ

Юг Италии дешевле? В среднем да, часто вдвое и более по сравнению с севером, но состояние здания и город важнее региона. Дают ли визу за покупку дома? Сама по себе нет; виза elective residence требует пассивного дохода и жилья. Есть ли льготные налоговые режимы? Да, но с условиями и для определённых категорий; спросите налогового консультанта. Какой аэропорт лучше? Зависит от региона: Бари или Бриндизи для Апулии, Катания или Палермо для Сицилии, Кальяри или Ольбия для Сардинии. Можно ли сдавать трулло туристам? Часто да, с регистрацией и по местным правилам. Безопасно ли покупать объект под ремонт? Только после технического осмотра и юридической проверки разрешений.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Вы можете посмотреть объекты в Италии и посчитать цифры в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте действующие правила, прежде чем принимать решение.