Квартиры в Риме, Милане и Флоренции: гид по покупке

Рим, Милан и Флоренция — три итальянских города, на которые иностранные покупатели смотрят в первую очередь, и устроены они очень по-разному. Милан — дорогой деловой рынок, Рим — самый большой и разнообразный, Флоренция — город поменьше, живущий туризмом, с охраняемым центром. Мы разбираем цены, что можно делать с квартирой, налоги и итальянскую процедуру покупки по шагам. Материал информационный, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные, на октябрь 2026 года.

Цены за м²

По отчёту idealista о вторичном жилье за второй квартал 2026 года, запрашиваемые цены составляли около 5165 евро за м² в Милане (−0,5% за квартал), около 4623 во Флоренции (+0,5%) и около 3429 в Риме (+1,8%). Это цены из объявлений, а не завершённых сделок; квартира в историческом центре может стоить намного больше городского среднего, а в удалённом районе — меньше. Более широкое сравнение — в материале цены на недвижимость в Италии и расходы на покупку. По тем же источникам, Милан немного остывает, а Рим укрепляется.

Жить или сдавать

Валовая доходность аренды в больших итальянских городах ниже, чем на юге и во многих других странах Европы. Ориентировочные диапазоны по данным агрегаторов различаются в зависимости от источника: Милан внизу национального диапазона, Рим несколько выше; подробности и оговорки — в материале доходность и инвестиции в Италии. На практике:

• В Милане глубокий спрос со стороны специалистов и студентов и самые высокие цены.
• В Риме самый большой рынок, туристический и дипломатический спрос и большая разница между районами.
• Во Флоренции сильный туристический спрос и жёсткие правила вокруг исторического центра.

Правила аренды

• Долгосрочная аренда. Жилищные договоры в Италии подчиняются национальным правилам; обычно используют стандартный договор на четыре года с продлением на четыре года и согласованный формат с местными договорными ставками и более коротким сроком. Договоры нужно регистрировать. Перед подписанием уточните действующие условия и налогообложение у итальянского бухгалтера.
• Фиксированный налог на аренду. В Италии есть необязательный фиксированный налог на жилую аренду (cedolare secca) вместо прогрессивной ставки. Может ли им воспользоваться нерезидент, мы подтвердить не смогли; спросите бухгалтера.
• Краткосрочная аренда. Краткосрочная и туристическая аренда регулируется на национальном уровне, а также регионом и коммуной, включая регистрацию и идентификационные коды; Флоренция и другие туристические города вводят собственные ограничения. Прочитайте правила краткосрочной аренды в Италии и проверьте правила кондоминиума, которые могут запрещать туристическое использование.

Налоги: регистрационный налог, IMU, prima casa

• Регистрационный налог. 2% для основного жилья (режим «prima casa», с условиями) и 9% для второго жилья, считается от кадастровой стоимости, а не от согласованной цены, плюс фиксированные ипотечный и кадастровый сборы примерно по 50 евро при вторичной покупке. Условия режима prima casa включают проживание или регистрацию в коммуне, поэтому иностранный инвестор или покупатель дома для отпуска, как правило, платит 9%. Подтвердите право на льготу у нотариуса. Новая квартира от застройщика облагается IVA.
• IMU. Ежегодный налог на второе жильё: базовая ставка 0,86%, муниципалитеты доходят примерно до 1,06%, база — кадастровая стоимость. Рим, Милан и Флоренция устанавливают ставки самостоятельно. Льгота для основного жилья нерезиденту, как правило, не подходит.
• TARI. Налог на вывоз мусора: около 340 евро в год для типичной семьи в 2025 году, в больших городах больше.
• Последующая продажа. Правила налога на прирост капитала — в нашем материале о налоге на прирост капитала.
• Расходы на покупку. Нотариус примерно 1–3%, агент около 3% плюс IVA, юристы около 1500–3000 евро. Весь пакет часто оценивают в 10–15%.

Процедура покупки: compromesso и rogito

• Codice fiscale. Получите итальянский налоговый номер до подписания чего-либо.
• Предложение. Предложение (proposta d'acquisto) обычно сопровождается задатком. Прочитайте его с юристом до подписания: оно может быть обязывающим.
• Проверка объекта. Проверьте право собственности, залоги, соответствие градостроительным и кадастровым данным (conformità urbanistica и catastale), энергетический сертификат и бухгалтерию кондоминиума. Используйте наш чек-лист для вторичного жилья.
• Compromesso. Предварительный договор с задатком, по данным вторичных обзоров обычно около 10% цены. Он фиксирует дату, цену и штрафы. Покупатель, нарушивший условия, может потерять задаток, а продавец — вернуть больше.
• Rogito. Окончательный акт перед нотариусом. Нотариус проверяет право собственности и стороны, собирает налоги, регистрирует акт и передаёт право собственности. Акт зачитывается на итальянском, поэтому если вы не говорите по-итальянски, нужен присяжный переводчик.
• Оплата. Оплата производится прослеживаемыми способами, например банковским переводом или банковским чеком, а нотариус сообщает, как была оплачена цена.

Ипотека для нерезидентов

Итальянские банки кредитуют нерезидентов, но на более жёстких условиях, чем резидентов. Вторичные обзоры сообщают о кредите в 50–60% оценочной стоимости (в некоторых источниках до 70%), первоначальном взносе 40–50% и сроке 10–25 лет с ограничением возраста заёмщика на дату погашения. Подтверждение дохода, налоговые декларации и чистая кредитная история обязательны, а банк оценивает объект сам. Подробнее — в материалах ипотека для иностранцев в Италии и ипотека для нерезидентов.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

• Язык. Мы работаем на русском, польском и английском и координируем независимых итальянских юристов и нотариусов. Многие русскоязычные покупатели в Риме и Милане — жители других стран ЕС, покупающие дистанционно или за короткие поездки; см. покупка недвижимости за рубежом дистанционно.
• Документы. Codice fiscale, паспорт, подтверждение адреса, а для иностранных документов и доверенностей — апостиль и присяжный перевод. Если вы подписываете по доверенности, попросите нотариуса подтвердить форму.
• Банки. Откройте счёт заранее: его запросят и нотариус, и банк, выдающий ипотеку. Готовьтесь к пакету подтверждения источника средств и более строгим проверкам, если у вас паспорт некоторых стран. Платите только со счёта на своё имя и храните документы о происхождении денег. Не дробите переводы.
• Граждане стран вне ЕС. Нотариус может проверить взаимность; подтвердите до подписания.

FAQ

Милан дороже Рима? Да: около 5165 евро за м² против около 3429 по объявлениям 2 кв. 2026. Платить 2% или 9%? 9% на второе жильё; 2% для основного жилья при соблюдении условий. Что такое IMU? Ежегодный налог на второе жильё: база 0,86% и до примерно 1,06%. Чем отличаются compromesso и rogito? Первое — предварительный договор с задатком, второе — окончательный акт у нотариуса. Дают ли нерезиденту ипотеку? Часто, в размере 50–60% стоимости или несколько больше. Можно ли сдавать туристам? Часто да, с регистрацией и местными ограничениями, но проверьте правила кондоминиума.

Как мы помогаем

Мы — трёхъязычная платформа, которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Смотрите объекты в Италии и используйте калькуляторы, чтобы посчитать полную стоимость. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте действующие правила, прежде чем принимать решение.