Как проверить агента по недвижимости в Испании: реестры и тревожные признаки

Покупатели из-за рубежа часто думают, что любой, кто показывает квартиру в Испании, имеет лицензию. В Испании это не так. В материале разобрано, что можно проверить, а что нет, по регионам. Это справочная информация, а не юридическая консультация; региональные правила меняются, поэтому подтверждайте актуальное положение на официальных страницах.

Регулируется ли профессия?

На национальном уровне нет единой лицензии, которую обязан показывать каждый агент. Профессиональное звание Agente de la Propiedad Inmobiliaria (API) существует, но источники сходятся: общим условием работы агентом оно не является, хотя один источник утверждает обратное. Поэтому фразу агента «меня лицензировало государство» воспринимайте как повод спросить, в каком реестре и под каким номером.

Зато есть региональные реестры, которые вводят автономные сообщества, ведающие жильём. Везде они разные.

• Каталония: Registro de Agentes Inmobiliarios de Cataluña открыт для публики, регистрация обязательна для агентов, работающих в регионе. По странице Женералитата требуются помещение, открытое для клиентов (если услуга не полностью дистанционная), образование или профильные курсы, страховка гражданской ответственности и гарантия (поручительство или депозит). Зарегистрированный агент обязан размещать официальную табличку с номером на документах и в рекламе. Суммы страховки и гарантии в декрете могут обновляться, поэтому уточняйте действующие цифры, а не берите их из старой статьи.
• Валенсийское сообщество: Decreto 98/2022 создал реестр, который описывался как обязательный, с переходным периодом около года с октября 2022 года. Органы по защите конкуренции оспорили часть статей, итог дела я не нашёл, поэтому текущий статус подтвердите в региональном департаменте жилья.
• Балеарские острова: на официальной странице реестра регистрация названа добровольной, по Ley 3/2024. Раньше отраслевые источники писали об обязательном реестре, есть сообщения о новых изменениях, поэтому проверьте официальную страницу.
• Мадрид и Андалусия: о Мадриде сообщалось, что реестр добровольный, с планами сделать его обязательным; закон Андалусии о жилье задаёт требования для включения в реестр агентов по жилой недвижимости. Проверяйте региональный реестр напрямую, а не предполагайте.

Где проверять

• Каталония: страница Женералитата о реестре (tramits.gencat.cat) указывает на публичный поиск зарегистрированных агентов Agència de l'Habitatge de Catalunya. Ищите по названию компании и сверяйте номер с табличкой и договором.
• Другие регионы: найдите на сайте департамента жилья региона «registro de agentes inmobiliarios» и проверьте, есть ли запись, кто юридическое лицо и указан ли номер регистрации в договоре агента.
• Данные компании: попросите название, налоговый номер (CIF) и юридический адрес и проверьте их в коммерческом реестре через местного юриста. Торговое название на сайте не равно компании.
• Сам объект: что бы ни говорил агент, владельца и обременения показывает выписка из Реестра собственности (nota simple). Запросите её до любой оплаты; см. гайд по Испании и чек-лист перед покупкой.

Как устроена комиссия

В большинстве вторичных сделок комиссию платит продавец, потому что агента нанимает он. Потребительские обзоры отмечают, что платить может и покупатель, например если нанят агент на стороне покупателя по отдельному договору, а агентов новостроек часто оплачивает застройщик. Для вас важно спросить письменно: кто клиент агента, кто платит, сколько и когда. Подробнее: кто платит агенту и на чьей он стороне и договоры и формы, которые вас связывают.

Тревожные признаки

• Агент работает в регионе, где регистрация обязательна, и не может назвать регистрационный номер.
• Просят резервный платёж до того, как вы увидели выписку из реестра собственности или видеообзор с видимым адресом.
• Деньги просят перевести на личный счёт или на счёт в другой стране, не там, где компания.
• Агент настаивает на «своём» юристе, нотариусе или переводчике. См. юрист, рекомендованный агентом или застройщиком.
• Давление вроде «другой покупатель платит сегодня».
• Документы приходят только фотографиями или скриншотами.

О других схемах: мошенничество с недвижимостью за рубежом: частые схемы.

Что добавляет независимый консультант

Реестр показывает, что компания существует, но не говорит, чист ли объект. Юрист, которому не платит агент, получит nota simple, проверит долги и взносы сообщества, разрешения и статус туристической лицензии, а также прочитает договор резервирования и купли-продажи. См. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом и одного агента или одного юриста недостаточно.

Как мы помогаем

D.H. Realting: независимый консультант из Варшавы, который проверяет местных юристов и агентов, прежде чем их рекомендовать, чтобы проверки выше делал специалист, которому не платит продавец. Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.