Как продать недвижимость на Мальдивах иностранцу

Иностранец на Мальдивах владеет арендой или юнитом, а не землёй в собственности, поэтому перепродажа это передача такого права, часто с согласием. С продавца-нерезидента удерживают 10% с полной суммы платежа, а рынок узкий.

Кратко

На 7 ноября 2026 года иностранец на Мальдивах не может иметь землю в собственности, поэтому вы продаёте аренду, юнит или долю в проекте, и перепродажа обычно требует согласия стороны, которая предоставила право. Налоговое управление Мальдив (MIRA) в разделе о налоге, удерживаемом с прироста капитала (CGWT), который мы видели через сводку поиска, сообщает, что доход нерезидента от отчуждения недвижимости на Мальдивах облагается удержанием 10% от полной суммы платежа, а налоговый агент подаёт декларацию MIRA 608. Это 10% от всего платежа, а не от прироста. Источников с правилами о сборах за передачу, комиссии агента и выводе выручки мы не нашли и цифр не даём. Рынок перепродажи узкий, планируйте месяцы, а не недели.

Что вы на самом деле продаёте

Первое, что нужно выяснить, это что именно у вас есть. Несколько руководств пишут, что иностранцы не могут владеть землёй на Мальдивах в собственности и могут иметь только аренду. Срок аренды жилья в одних источниках 30-50 лет, в других до 99 лет для длинных мастер-аренд или брендированных проектов. Сроки зависят от источника и проекта, поэтому решает документ у вас в руках. В зависимости от покупки у вас может быть:

аренда участка или виллы, предоставленная государством или застройщиком;
юнит в многоквартирном доме или курортном проекте, с титулом или арендой на юнит;
акции компании, которая держит аренду, или доля в арендном пуле.

Продажа акций это другая сделка, чем продажа аренды, с другим согласием и другой налоговой логикой (страница MIRA об удержании называет и акции резидентных компаний, партнёрств и трастов Мальдив). Наши статьи о том, как устроено владение для иностранцев, и о рисках курортных и отельных юнитов описывают эти структуры. Сначала прочитайте договор: остаток срока аренды, пункт о передаче и права оператора определяют цену, которую можно просить.

Кто может купить у вас и насколько узок рынок

Поскольку покупатель получает аренду или юнит, а не землю, круг покупателей мал. По курортным арендам один источник говорит, что уступка требует согласия Министерства туризма, а другой, что может понадобиться и согласие бренда-оператора. Землю в Хулхумале (фаза 2) один источник описывает как доступную только мальдивцам и компаниям, полностью принадлежащим мальдивцам; это отдельный вопрос от перепродажи готового юнита. Официального источника о том, какое согласие нужно иностранному владельцу для перепродажи квартиры, мы не нашли, поэтому до размещения объявления спросите застройщика, оператора или Министерство жилья и мальдивского юриста. Цену в объявлении поставить легко, получить её трудно; на быструю продажу рассчитывать не стоит.

Продажа по шагам

Соберите документы: аренду или титул, договор покупки, подтверждения платежей, договор с оператором или застройщиком, условия арендного пула и налоговые записи.
Прочитайте пункт о передаче и нужные согласия, и спросите сторону, которая предоставила право (застройщик, оператор или орган), как она работает с перепродажей и какие сборы берёт.
Найдите покупателя через застройщика, оператора или брокера. Перепродажа через застройщика или оператора часто имеет установленную процедуру и иногда право преимущественной покупки; проверьте договор.
Письменно согласуйте цену и способ оплаты и решите, кто выступает налоговым агентом (см. раздел о налогах).
Получите согласия и подпишите документы о передаче вместе с мальдивским юристом. Русскоязычный источник пишет, что регистрация права в Управлении земель и съёмки это условие действительности сделки; официальным источником мы это не подтвердили.
Удержите и заплатите налог, подайте декларацию. Получите деньги и сохраните все записи.
После продажи закройте арендный пул, управление и коммунальные счета и передайте юнит.

Если вы за границей, обычный инструмент это доверенность. Источника с правилами о её форме для Мальдив мы не нашли, поэтому оформите её у юриста, который будет вести передачу.

Налоги: что говорит MIRA и что остаётся открытым

Страница MIRA об удержании налога с прироста капитала (CGWT), которую мы видели через сводку поиска и не открывали, говорит, что под правило подпадает доход нерезидента от отчуждения недвижимости, находящейся на Мальдивах, и что налог удерживают по ставке 10% от полной суммы платежа. Налоговый агент подаёт декларацию CGWT по форме MIRA 608. Налог добавлен в Положение о подоходном налоге Третьей поправкой (разделы 35-1 и 99-1), как показывает сводная редакция от 12 сентября 2024 года. То же правило охватывает отчуждение акций или долей в резидентных компаниях, партнёрствах и трастах Мальдив.

Другой источник, справочник Chambers по ведению бизнеса за 2026 год, пишет, что на Мальдивах нет отдельного налога на прирост капитала, а доходы от отчуждения включаются в доход и облагаются по ставке 15%. В наших источниках эти два утверждения не согласованы. Ряд общих налоговых сайтов идёт дальше и говорит, что налога на прирост капитала на Мальдивах нет вовсе; об удержании они не упоминают. Мы доверяем странице MIRA больше, но сам закон не открывали. Открытые вопросы, на которые ответят только MIRA или мальдивский юрист: окончательный ли это налог в 10% или его можно зачесть против фактического, как вернуть излишне удержанное, действует ли для вас соглашение об избежании двойного налогообложения и кто в вашей сделке налоговый агент (покупатель, агент покупателя или юрист).

Пример только для иллюстрации: вы продаёте юнит за 500 000 долларов брутто. Удержание 10% с полной суммы платежа это 50 000 долларов, независимо от вашего дохода. Если вы покупали за 450 000, реальный доход 50 000 долларов, и удержание равно самому доходу. Поэтому первый вопрос к специалисту о зачёте и возврате.

По косвенным налогам налоговые консультанты сообщают, что Восьмая поправка к закону о GST ратифицирована 31 августа 2026 года, положения о въездном туризме вступают в силу 1 октября 2026 года. Затрагивает ли она перепродажу юнита, мы не нашли. Смотрите также общую статью о налогах при продаже за рубежом.

Как вывести деньги

Источника с правилами валютного контроля для выручки от продажи недвижимости на Мальдивах мы не нашли, как и заявления центрального банка о выводе денег нерезидентами. Поэтому не предполагайте ни того, ни другого. До продажи спросите банк покупателя и свой банк, как будет проходить перевод, и храните договор, подтверждения платежей при покупке и налоговые документы. Общая логика описана в статье о возврате денег после продажи за рубежом.

Банки и проверки по санкциям

Банки проверяют происхождение средств и паспорт отправителя. Строгость зависит от банка, страны и паспорта. Источников о том, как поступают с выручкой от продажи на Мальдивах владельцы российских, белорусских, казахстанских и украинских паспортов, мы не нашли, и ничто в статье не советует обходить проверку. Помогает полный пакет документов: договор покупки, платежи, налоговая декларация и договор продажи. Список есть в статье о проверках банков для россиян в ЕС.

Расходы и сроки

Источников с цифрами по мальдивскому сбору за передачу, регистрационному сбору, гонорару юриста и комиссии агента мы не нашли, поэтому цифр не даём. Запросите письменно все сборы, включая плату застройщика или оператора за одобрение перепродажи. Как наше планировочное допущение, а не данные источника: перепродажа с согласованиями может занимать от трёх до девяти месяцев от первого объявления до денег на счёте.

Частые ошибки

Продавать, не прочитав пункт о передаче, и обнаружить, что оператор или орган может отказать или взять плату за согласие.
Назначить цену, не учитывающую остаток срока аренды; короткая аренда продаётся со скидкой.
Не заметить удержание с полной суммы платежа и узнать при закрытии, что 10% всей цены удержаны.
Не договориться, кто налоговый агент и кто подаёт декларацию MIRA 608.
Забыть про арендный пул и договор управления, которые могут пережить продажу или требуют отдельного расторжения.
Рассчитывать на быструю продажу на рынке, где мало покупателей.

Чек-лист и примерные сроки

Месяц 0: соберите аренду или титул, договор покупки и договор с оператором или застройщиком; прочитайте пункт о передаче.
Месяц 0-1: спросите застройщика, оператора или орган, какие согласия и сборы нужны; спросите мальдивского юриста о налоге и налоговом агенте.
Месяц 1-5: разместите юнит через застройщика, оператора или брокера; письменно согласуйте цену и оплату.
Месяц 5-8: получите согласия; подпишите документы о передаче; удержите налог; зарегистрируйте передачу.
Месяц 8-9: подайте декларацию, получите деньги, закройте пул и коммунальные счета, сохраните все записи.

Связанные материалы

Вопросы и ответы

Может ли иностранец продать недвижимость на Мальдивах? Да, в том смысле, что иностранец может передать аренду или юнит, которые у него есть, но не землю в собственности, которой у него быть не может. Передача обычно требует согласия стороны, предоставившей право, поэтому до объявления прочитайте договор и спросите.

Сколько налога платит нерезидент при продаже? Страница MIRA, которую мы видели через сводку поиска, называет удержание 10% с полной суммы платежа, а налоговый агент подаёт форму MIRA 608. Другой источник говорит, что доходы облагаются как доход по ставке 15%. Спросите MIRA или мальдивского юриста, окончательное ли удержание и как его зачесть или вернуть.

10% берут с прироста или с цены? С полной суммы платежа, по странице MIRA. Это главная ловушка: при продаже за 500 000 долларов удержание 50 000 даже если реальный доход меньше.

Кто должен одобрить продажу? Зависит от того, что у вас есть. По курортной аренде один источник называет Министерство туризма и, возможно, бренд-оператора; по перепродаже квартиры официального источника мы не нашли. Спросите письменно застройщика, оператора и мальдивского юриста.

Можно ли вывести деньги с Мальдив? Правила валютного контроля для выручки и заявления центрального банка мы не нашли. Спросите свой банк и банк покупателя до продажи и сохраните полный комплект документов о покупке и налоге.

Как продать недвижимость на Мальдивах иностранцу: процесс, налоги и вывод денег