Продажа недвижимости в Швейцарии нерезидентом в 2026

Сделку закрывает нотариус, кантональный налог на прирост стоимости зависит от прибыли и срока владения, а для продавца за границей налог лучше обеспечить прямо в договоре. Что значит Lex Koller для ваших покупателей, сколько стоит агент и почему важны банковские проверки.

Кратко

В Швейцарии публичный акт готовит нотариус, а изменение фиксирует земельный реестр. Главный налог это кантональный и муниципальный налог на прирост стоимости недвижимости, он зависит от прибыли и срока владения, и ставку кантона мы не называем, потому что источники противоречили друг другу. Для продавца за границей налог обеспечен законным залогом, поэтому в договоре стоит удержать расчётный налог из цены. Агент: примерно 2–4% плюс НДС. Покупателям из-за границы нужно разрешение кантона по правилу, известному как Lex Koller. По состоянию на 7 ноября 2026, по сводкам поиска.

Как проходит продажа в Швейцарии

Правила различаются по кантонам, но каркас один.

Вы выбираете агента (необязательно) и определяете цену. Нерезиденту полезно сначала спросить нотариуса в кантоне, какие документы нужны земельному реестру.
Вы и покупатель подписываете резервирование или предварительное соглашение, если оно используется.
Нотариус готовит публичный акт. Покупатель платит цену через нотариуса или по другой договорённости, а земельный реестр записывает нового владельца.
Если на объекте зарегистрирован ипотечный сертификат (Schuldbrief), его передают покупателю или аннулируют.
Подписать можно через доверенность, если нотариус её принимает. Спросите, какую форму требует кантон, прежде чем её оформлять.

Какие документы нужны

Паспорт и подтверждение адреса.
Выписка из земельного реестра и акт покупки.
Для квартиры: устав кондоминиума, протоколы и размер резервного фонда.
Ипотечные документы, в том числе бумажный Schuldbrief, если он бумажный.
Подтверждение расходов на покупку и улучшения для расчёта налога.

Кто может купить: Lex Koller и круг покупателей

Человеку из-за границы для покупки жилья в Швейцарии нужно разрешение кантона. На практике это обычно один дом для отпуска и ограниченное число на кантон, а для коммерческой недвижимости разрешение не нужно. Сделка в нарушение закона недействительна. Сегодня продажа квартиры для отпуска от одного лица за границей другому не расходует кантональную квоту. 15 апреля 2026 года Федеральный совет открыл консультацию, она закончилась 15 июля 2026 года, по ужесточению, которое снова потребует разрешения для таких перепродаж. Результата мы не нашли, а руководство от 26 октября 2026 года говорит, что ужесточения в силе нет. Траст покупателем быть не может, согласно решению Федерального суда от 5 февраля 2026 года. Одно руководство пишет, что продажа, требующая разрешения, может занять два-три месяца, это стоит учесть в договоре. Кто что покупает, см. в статьях о ценах и районах Швейцарии.

Сколько стоят агент и нотариус

Расходы кантональные. В увиденных источниках комиссия агента около 2–4% плюс НДС (другое руководство называет около 3%), нотариус около 0,1–0,5% от цены и сбор земельного реестра около 0,1–0,2%. На цене 900 000 франков 3% это 27 000 франков плюс НДС, нотариус 0,1–0,5% это от 900 до 4 500 франков, сбор реестра 0,1–0,2% это от 900 до 1 800 франков. Это диапазоны из коммерческих руководств; спросите нотариуса о тарифе кантона и договоритесь, кто что платит.

Налог кратко: налог на прирост стоимости

Налог на прибыль от продажи частной недвижимости кантональный и муниципальный, федерального налога на неё нет. Его размер зависит от прибыли и срока владения, и, как правило, чем дольше владение, тем налог ниже. Чаще всего приводят пример Цюриха: источники расходились и по его ставке (10–40% в одном, 38–50% в другом), и по скидке за срок владения, а ещё один источник добавляет надбавку 50% при владении менее двух лет и предел скидки после 20 лет. Поэтому ставку ни для одного кантона мы не называем. Отсрочка при замене швейцарского основного жилья другим в течение двух-трёх лет существует, но владельцу дома для отпуска она обычно не помогает.

Обеспечение налога для продавца за границей

Это то, что удивляет нерезидентов. У кантона есть законный залог на объект под налог на прирост. Если продавец уехал за границу и налог взыскать нельзя, покупатель рискует заплатить его сам. Защита это обеспечение, прописанное в договоре: расчётный налог удерживают из цены и перечисляют налоговой, остальное идёт вам. В Золотурне налоговая может отказать в согласии на запись в реестре, если налог продавца за границей не обеспечен. В Тургау нотариус обязан указать на залог и на возможность договорного обеспечения. В Базель-Ландшафт налоговая не отвечает, если нотариус обеспечение опустил. Это три кантона, а не правило для всех, поэтому спросите нотариуса вашего кантона. Некоторые кантоны считают ожидаемый налог по запросу.

Ипотечный сертификат (Schuldbrief)

Если Schuldbrief зарегистрирован, банк часто держит его как залог. Его либо передают покупателю, который может использовать его для своего кредита, либо аннулируют. Для аннулирования бумажного сертификата нужен оригинал, а без него требуется судебная процедура. Стоимость аннулирования мы не нашли; спросите банк и нотариуса.

Как вывести деньги

Нотариус или схема, согласованная в акте, выплачивает цену после того, как отложено обеспечение налога. Банк попросит акт, справку нотариуса и происхождение денег. Продавцу с паспортом России, Беларуси, Казахстана или Украины стоит ждать дополнительных вопросов. Швейцарские банки описывают как излишне осторожные с российскими клиентами: Swissquote, как сообщалось, предупредил около 600 российских клиентов о возможном закрытии счетов, а швейцарские меры против российских финансовых организаций действуют с 30 октября 2025 года. О том, как банки относятся именно к выручке от продажи недвижимости, мы ничего не нашли, как и актуальных разъяснений FINMA по российским клиентам. Подготовьте принимающий счёт и храните весь путь денег.

Сколько это занимает

Ни один источник не назвал срок. Наша оценка: от трёх до шести месяцев от объявления до выплаты, дольше, если нужно разрешение или аннулирование Schuldbrief.

Типичные ошибки

Не узнать, нужно ли покупателю разрешение по Lex Koller, и ничего не написать об этом в договоре.
Не прописать обеспечение налога на прирост в договоре, когда продавец живёт за границей.
Потерять бумажный Schuldbrief.
Считать, что правила одного кантона действуют в другом.
Продать трасту.
Не открыть принимающий счёт до продажи.

Пошаговый чек-лист

Неделя 1: спросить нотариуса кантона о документах, обеспечении налога и доверенности.
Недели 1–4: найти Schuldbrief, собрать документы, определить цену.
Недели 4–12: предложения, проверка покупателя, разрешение, если нужно.
Недели 12–20: публичный акт, обеспечение налога, аннулирование или передача Schuldbrief.
После записи: выплата и перевод на ваш счёт.

Связанные материалы

Это общая информация, а не юридическая или налоговая консультация. Прежде чем подписывать, спросите нотариуса кантона и налогового консультанта.

Вопросы и ответы

Можно ли продать швейцарскую недвижимость, живя за границей? Да, через доверенность, если её принимает нотариус. Поскольку у кантона есть залог под налог на прирост, договор должен учесть его обеспечение.

Кто может купить мою квартиру для отпуска? Человеку из-за границы нужно разрешение кантона, которое ограничено на кантон. Сегодня перепродажа между лицами за границей не расходует кантональную квоту, но в 2026 году обсуждали ужесточение, поэтому проверьте статус.

Сколько налог на прирост? Это зависит от кантона, прибыли и срока владения, и чем дольше владение, тем обычно ниже. Наши источники расходились по ставке Цюриха, поэтому попросите оценку в налоговой кантона.

Что будет с моим Schuldbrief? Его либо передают покупателю, либо аннулируют. Для аннулирования нужен бумажный оригинал, а без него требуется судебная процедура.

Заблокирует ли банк деньги? Он может запросить акт, справку нотариуса и подтверждение происхождения денег. Для клиентов с российскими связями проверки могут быть жёстче, поэтому подготовьте документы до продажи.

Как продать недвижимость в Швейцарии нерезиденту: порядок, налоги и вывод денег