Недвижимость в Швейцарии за CHF 300 тыс.-1,5 млн

Четыре бюджетных уровня в швейцарских городах с ценой за м2, что для иностранца значит Lex Koller, расходы на покупку по кантонам, правила ипотеки и доходность 2-3%.

В Швейцарии, в отличие от других рынков серии, первый вопрос не цена, а то, можно ли вам вообще покупать. Статья носит общий характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; у нас нет объектов в этих местах. Цены за м2 ниже это оценки уровня запрашиваемых цен с портала (neho.ch, май 2026, квартиры), а не официальный индекс и не цены сделок; национальные средние самого портала противоречат друг другу, поэтому относитесь к ним как к ориентирам. Площади наша собственная оценка (цена за м2 x площадь).

Короткий ответ

CHF 300 000-1 500 000 покупают очень разное в зависимости от города. Оценки портала для квартир на май 2026: Цюрих около CHF 19 400 за м2, Женева около 17 100, Лозанна около 13 900, Базель около 11 300, Берн около 7 700. В Цюрихе нижняя граница диапазона даёт около 15 м2, верхняя около 77 м2. В Берне тот же диапазон растягивается примерно от 39 до 195 м2. Цифра по Берну выглядит заниженной рядом с остальными, проверьте её по живым объявлениям. По Тичино мы нашли лишь две усреднённые цифры по улицам Лугано (около CHF 7 300 и 8 000 за м2 в июне и августе 2026), это показывает порядок, но не цену по городу.

В дорогих кантонах нижняя часть диапазона тонкая, щедрым он становится только вне крупных озёрных и финансовых центров.

Можно ли вообще купить

Lex Koller ограничивает приобретение лицами из-за рубежа. По пересказам юрфирм и порталов (текст Федерального управления юстиции мы не открывали):

Граждане ЕС/ЕАСТ, живущие в Швейцарии с разрешением B или C, покупают без одобрения по Lex Koller.
Гражданин третьей страны с разрешением C по сути имеет швейцарские права. С разрешением B можно купить основное жильё по месту регистрации, но не инвестиционную квартиру и не дом для отдыха.
Тем, кто не живёт в Швейцарии, обычное жильё, как правило, недоступно. Основной путь дом для отдыха в туристической зоне по федеральной квоте, которую одно руководство оценивает примерно в 1 500 разрешений в год, с крупнейшими долями у Вале, Граубюндена, Во, Берна и Тичино. Два швейцарских юридических источника говорят, что к этому режиму относятся объекты отдыха с участком менее 1 000 м2 и жилой площадью менее 200 м2. Также сообщается, что в общинах, где вторичного жилья уже больше 20%, новое не допускается. Проверяйте каждый пункт у нотариуса.
15 апреля 2026 года Федеральный совет предложил ужесточить правила: граждане третьих стран будут нуждаться в разрешении и на квартиры (консультации до середины июля 2026). Итог мы не нашли.

Покупка не даёт вида на жительство. Общую картину см. в материале о странах, где иностранцам нельзя владеть землёй.

Уровень за уровнем

CHF 300 000-500 000. Наша оценка: около 39-65 м2 в Берне, 27-44 м2 в Базеле, 22-36 м2 в Лозанне и 38-68 м2 по усреднённым улицам Лугано. В Цюрихе и Женеве это студия или в лучшем случае место для парковки и кладовая. Типичный вариант: старая квартира в региональном городе или малом кантоне, часто на верхнем этаже или у шумной дороги. Компромисс в доме: блоки 1960-70-х могут потребовать взносов на ремонт из фонда собственников.

CHF 500 000-800 000. Около 65-104 м2 в Берне, 44-71 м2 в Базеле, 36-58 м2 в Лозанне, 29-47 м2 в Женеве, 26-41 м2 в Цюрихе. Первый уровень, где Базель, Лозанна и Женева дают однокомнатную или небольшую двухкомнатную квартиру, обычно вторичку, в городском районе или пригороде. Компромисс расстояние: квартира часто за пределами центра или в более дешёвой общине той же агломерации.

CHF 800 000-1 100 000. Около 104-143 м2 в Берне, 71-97 м2 в Базеле, 58-79 м2 в Лозанне, 47-64 м2 в Женеве, 41-57 м2 в Цюрихе. Семейные квартиры появляются в Базеле и Лозанне, компактные двух-трёхкомнатные в Цюрихе и Женеве. Компромисс площадь против адреса.

CHF 1 100 000-1 500 000. Около 143-195 м2 в Берне, 97-132 м2 в Базеле, 79-108 м2 в Лозанне, 64-88 м2 в Женеве, 57-77 м2 в Цюрихе. Достойная семейная квартира в Базеле или Лозанне, трёхкомнатная в Цюрихе или Женеве. Дом реален только в более дешёвых кантонах и внешних поясах.

Четыре покупателя, четыре решения

Начинающий, CHF 300 000-500 000. Решение: какой кантон. На те же деньги в одном кантоне семейная квартира, в другом студия. Легко упустить фонд ремонта собственников: до резервирования запросите остаток фонда и планируемые работы.
Сбалансированный, CHF 500 000-800 000. Решение: вторичка в городе или новостройка в пригороде. Сравнивайте месячные расходы вместе с дорогой на работу.
Для образа жизни, CHF 800 000-1 100 000. Решение: вид на озеро или лишняя комната. Проверьте перепродажей: надбавки за вид слабый рынок убирает первыми. По пересказу, UBS в июне 2026 года видел признаки ослабления на Женевском озере и застой в люксе Тичино.
Верхний диапазон, CHF 1 100 000-1 500 000. Решение: квартира в Цюрихе или Женеве либо дом побольше в другом месте. Тест по ипотеке (ниже) часто решает раньше вкуса.

Сколько стоит покупка на самом деле

В Швейцарии стоимость зависит от кантона. По пересказам порталов и сайтов нотариусов: в Цюрихе налога на передачу нет; в Во называют 3,3%; в Женеве около 3,3%, для основного жилья упоминается льгота Casatax. Нотариальный сбор и сбор за регистрацию в земельной книге составляют около 0,1-0,5% каждый и нередко делятся с продавцом. Общие расходы покупателя обычно оценивают в 3-5% цены. Только для иллюстрации: с CHF 800 000 это около CHF 24 000-40 000, а в кантоне без налога на передачу меньше. Таблицу налоговой службы кантона мы не проверяли, точную цифру спросите у нотариуса.

Ежегодные расходы: проценты по ипотеке, взнос в фонд дома и эксплуатационные расходы (одно банковское правило закладывает в тест платёжеспособности 1% цены в год на содержание), а также кантональные и коммунальные налоги на имущество и на состояние. Подтверждённой цифры налога на имущество мы не нашли. Налог на условную арендную стоимость жилья, в котором живёт владелец, отменят: избиратели одобрили это 28 сентября 2025 года (57,7% за по law.ch); одно издание называет датой 1 января 2029 года. Уточните, как это работает в вашем кантоне.

Финансирование

Покупателю, не проживающему в Швейцарии, не стоит рассчитывать на швейцарскую ипотеку. Для резидентов источники описывают стандартный тест: не менее 20% собственных средств, а расходы по условной ставке 4,5-5% плюс 1% на содержание не должны превышать трети валового дохода семьи; амортизация обязательна при кредите выше 66% стоимости. Пример из одного источника: дом за CHF 1,5 млн при 20% собственных средств требует около CHF 225 000 годового дохода. Политику швейцарских банков в отношении иностранцев мы не нашли. См. ипотека для нерезидентов.

Доходность и выход

Global Property Guide даёт валовую доходность за I квартал 2026: около 2,91% по стране, 2,51% по кантону Цюрих и 2,61% по Женеве. Это валовые цифры: после платежей, налогов и простоя чистая ниже. В Швейцарии покупают стабильность и франк, а не доход. Иностранного инвестора ограничивает и Lex Koller: инвестиционная квартира людям из-за рубежа, как правило, недоступна.

Новостройка или вторичка

Новостройка даёт современные энергостандарты и меньше начальных работ; вторичка известный дом и историю фонда. Гарантийные сроки и защиту платежей в Швейцарии мы подробно не изучали. Спросите нотариуса, чем защищена цена до регистрации, что и как долго покрывает гарантия застройщика, а при вторичке запросите отчёт по фонду и протоколы собраний собственников.

Чек-лист проверки

Земельная книга (Grundbuch, registre foncier): владелец, ипотеки, сервитуты, пометки.
Форма владения: доля в кондоминиуме (Stockwerkeigentum, PPE) с регламентом и фондом, а не кооператив или право аренды на основе паёв.
Статус по Lex Koller письменно от нотариуса до резервирования.
Протоколы собраний собственников за три года и планируемые работы.
Энергосертификат и система отопления: газовое или мазутное отопление могут потребовать замены.
Зонирование и статус вторичного жилья на курортах.
Парковка и кладовая: в цене или отдельно.
Нотариус и юрист, работающие на вас: см. нотариус или юрист.

FAQ

Может ли поляк, живущий в Польше, купить квартиру в Швейцарии? По найденным пересказам, обычное жильё лицам, живущим за рубежом, как правило, закрыто. Обычное исключение дом для отдыха в туристической зоне по квоте, и правила могут ужесточиться. Подтвердите у нотариуса.

Даёт ли покупка вид на жительство? Нет. Это отдельный юридический вопрос.

Хватит ли CHF 300 000? В крупных городах нет, кроме микроквартиры. В небольших городах это небольшая квартира, если вы вправе покупать.

Сколько наличных нужно на CHF 800 000? Не менее 20% собственных средств (CHF 160 000) плюс 3-5% расходов, то есть для иллюстрации около CHF 184 000-200 000, до проверки дохода.

Итог

Сначала право на покупку, затем кантон, затем тест по ипотеке и только потом вид. Середина этого диапазона даёт хорошую квартиру в Базеле или Лозанне, но маленькую в Цюрихе или Женеве. Валовая доходность около 2-3% означает, что вы платите за стабильность, а не за доход.

Что это значит для обычного покупателя

Получите позицию по Lex Koller письменно до внесения задатка.
Сравнивайте кантоны: цены и расходы различаются сильнее, чем стиль жилья.
Пройдите тест на треть дохода на бумаге до начала поиска.
Запросите остаток фонда собственников и планируемые работы.
Не покупайте ради доходности: валовая 2-3%.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет проверить право на покупку и расходы и привлечь швейцарского нотариуса. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант.

Что можно купить в Швейцарии за CHF 300 000–1 500 000 в 2026 году?