Италия или Испания: где покупать для жизни, аренды и перепродажи

Испания и Италия — два крупных южноевропейских рынка, которые иностранные покупатели чаще всего вносят в шорт-лист, и ведут они себя очень по-разному, как только начинается оформление. У Испании больше инфраструктуры для иностранных покупателей и более стандартизованный процесс. Италия дешевле по средним показателям, но фрагментирована, региональна и требует много документов. Цифры ниже — краткое изложение источников 2026 года, часть из них — отдельные агрегаторы; правила меняются, поэтому важное подтверждайте у местного юриста и налогового консультанта.

Рынок и цены

• Испания: один агрегатор называет среднее по стране примерно 2 100–2 600 евро за кв. м, Мадрид около 4 600 евро, Барселона около 4 400 евро. На провинцию Аликанте к концу 2024 года приходилось почти 46% всех продаж недвижимости иностранцам, а на провинцию Малага вместе с Балеарскими островами около 32%.
• Италия: источник того же типа называет среднее по стране около 1 830–1 960 евро за кв. м, с умеренным ростом в 2026 году. Разброс большой: от около 800 евро в калабрийских деревнях до 8 000 евро в центре Рима. Рим в апреле 2026 года в среднем около 3 779 евро, и иностранцы составляли примерно 65% сделок, а Неаполь в среднем около 3 010 евро и по-прежнему покупается в основном итальянцами.

Средние по стране в обеих странах скрывают больше, чем показывают. Сравнивайте конкретный город и улицу, а не заголовочную цифру.

Кто может покупать

• Испания: открыта для иностранных покупателей. Предложение января 2025 года о 100%-ном налоге на покупки гражданами не из ЕС, по источникам 2026 года, не было принято, но следите за ним, если вы не гражданин ЕС.
• Италия: для граждан не из ЕС действует правило взаимности. Вы можете купить, только если итальянский гражданин может купить на похожих условиях в вашей стране, и нотариус проверяет это до сделки. Источники сообщают, что граждане США, Канады, Великобритании и Австралии могут покупать без особых ограничений, но свой случай подтвердите.

Расходы на покупку

• Испания: вторичка платит налог на передачу ITP, который задаёт регион, примерно 6–10% (Мадрид около 6%, Андалусия около 7%, Каталония около 10%). Новостройка платит 10% НДС плюс гербовый сбор около 0,5–1,5%. Общие расходы нерезидентов на покупку обычно называют на уровне 10–15%.
• Италия: у частного продавца платится 9% регистрационного налога от кадастровой стоимости, а не от согласованной цены, с минимумом 1 000 евро, из-за чего эффективная ставка часто ниже, чем кажется. У застройщика вместо этого платится НДС: 4% для основного жилья, 10% для обычного жилья, 22% для категорий «люкс», плюс фиксированные налоги. Комиссия агента обычно около 3% плюс НДС, а один гайд 2026 года оценивает все расходы в 10–15%. Нерезиденты также платят ежегодный налог на имущество IMU без освобождения для основного жилья.

Подробности — в наших гайдах «новостройка или вторичка» по каждой стране.

Финансирование

Испания — один из более простых европейских рынков для ипотеки нерезидента. Сообщаемый LTV примерно 60–70% для резидентов ЕС и других европейских стран и 50–60% для покупателей не из ЕС, срок 15–25 лет, а ставки 2026 года сообщаются около 3–4,5% фиксированные. Это данные кредиторов и юристов, а не центрального банка, поэтому запросите у брокера актуальное предложение. По Италии сопоставимых проверенных цифр у нас нет, поэтому реальное предложение получайте через брокера.

Продажа: главное различие

• Испания: нерезидент платит плоские 19% с прироста, а покупатель удерживает 3% цены и перечисляет их налоговой. Индексация на инфляцию отменена с 2015 года, поэтому длительное владение не даёт льготы.
• Италия: если продать более чем через пять лет после приобретения, налога на прирост нет вовсе. В пределах пяти лет прирост облагается либо замещающим налогом 26%, который применяет нотариус, либо прогрессивным подоходным налогом 23–43%, а нерезидент редко подпадает под освобождение для основного жилья.

Для покупателя, который планирует держать объект много лет, итальянское правило пяти лет — реальное преимущество. Для более короткой перепродажи картина меняется.

Резидентство и налоговые режимы

• Испания: инвесторская золотая виза для недвижимости отменена 3 апреля 2025 года. Виза для удалённых работников требует около 2 646 евро в месяц в 2026 году, а подходящие держатели могут подать на специальный режим для экспатов (неформально режим Бекхэма): 0% на иностранный доход и плоские 24% на испанский на срок до шести лет.
• Италия: инвесторская виза, по сообщениям, остаётся открытой, с вариантами вроде 250 000 евро в инновационный стартап, 500 000 евро в итальянскую компанию, 1 млн евро на филантропический проект или 2 млн евро в государственные облигации. Виза для удалённых работников описывается как одна из самых строгих и бумажных в Европе. В Италии также есть режимы фиксированного налога для новых резидентов и, для иностранных пенсионеров, переезжающих в некоторые южные муниципалитеты, плоские 7%, но суммы и условия меняются, поэтому подтверждайте их на момент переезда.

Правила краткосрочной аренды

• Испания: с 1 июля 2025 года каждая краткосрочная аренда требует национального регистрационного номера, помимо городских правил. Мадрид приостановил новые лицензии в нескольких центральных районах, а Малага, Севилья и Валенсия ограничивают исторические центры.
• Италия: каждому объявлению нужен национальный код CIN, личность гостей нужно регистрировать через Alloggiati Web, а оборудование безопасности обязательно, со штрафами 600–6 000 евро за недостающее. Большинство частных хозяев используют плоский налог cedolare secca: 21% на первый объект и 26% на второй.

В обеих странах правила ужесточаются под регламентом ЕС 2024/1028. Проверяйте лицензию на конкретный объект, прежде чем рассчитывать на курортный доход.

Колоритные объекты и руины

В обеих странах есть недорогой колоритный фонд, требующий вложений: итальянские деревни с домами за 1 евро и испанские заброшенные деревни. Заголовочная цена редко равна реальной стоимости, поэтому прочитайте наши отдельные гайды, прежде чем гнаться за любым из вариантов.

Что под какую цель

• Нужен самый стандартизованный процесс, развитая инфраструктура для иностранных покупателей и разнообразие побережья: Испания.
• Нужно долгое владение без налога на прирост после пяти лет, региональный колорит и более низкие средние цены, и вы готовы к большему объёму бумаг: Италия.
• Хотите финансировать ипотекой нерезидента: у Испании более ясные сообщаемые условия.
• Вы не гражданин ЕС: проверьте правило взаимности в Италии и статус предложенного в Испании налога для покупателей не из ЕС.

Частые вопросы

Что дешевле? Италия по средним показателям, но обе страны сильно различаются по городам. Где проще иностранцу? В Испании по процессу и инфраструктуре; Италия требует больше документов и проверки взаимности для покупателей не из ЕС. Где лучше продавать? В Италии, если держать более пяти лет; Испания берёт плоские 19% с удержанием 3% покупателем. Остаётся ли испанская золотая виза? Нет, она закончилась 3 апреля 2025 года. Можно ли сдавать посуточно? В обеих странах только с национальной регистрацией и местной лицензией, поэтому сначала проверьте.

Как мы помогаем

Подбираем варианты по обоим рынкам под вашу цель, проверяем юридическую позицию и лицензию, считаем чистые расходы и координируем местных юристов. Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цены, налоги и правила меняются, поэтому подтверждайте каждую цифру у квалифицированного местного консультанта.