Правила краткосрочной аренды в Португалии переписывали в 2023 году, частично отменили в 2024-м, а теперь они вписаны в новую общеевропейскую рамку. Что нужно проверить покупателю сегодня перед тем, как рассчитывать на доход от Alojamento Local.
Правила краткосрочной аренды в Португалии за последние годы менялись дважды — ужесточили в 2023-м, частично отменили в 2024-м, — а теперь они вписаны в новую общеевропейскую рамку отчётности. Покупателю, планирующему доход от Alojamento Local (AL), нужна актуальная картина, а не заголовки ни одного из двух раундов изменений.
Правило ЕС, которое за этим стоит
Регламент ЕС 2024/1028 — первая общеевропейская рамка для краткосрочной аренды — полностью вступил в силу в мае 2026 года и обязывает платформы (Airbnb, Booking.com, Vrbo) ежемесячно передавать данные по каждому объявлению национальным органам всех 27 стран ЕС, включая Португалию. Это действует поверх собственной системы регистрации Португалии, а не вместо неё.
RNAL: обязательный регистрационный номер
Каждому объекту краткосрочной аренды в Португалии нужен номер Registo Nacional de Alojamento Local (RNAL), чтобы легально работать и размещаться на букинговых платформах. Действующий полис страхования гражданской ответственности — обычно упоминается минимум в €75 000 на случай, специально покрывающий деятельность по краткосрочной аренде, — обязательная часть регистрации, а не опция.
Муниципальные зоны ограничения
Отмена 2024 года (Decreto-Lei 76/2024) снова сделала существующие лицензии AL бессрочными и передаваемыми и сняла национальный мораторий, введённый годом ранее. Но она не убрала местный контроль: муниципалитеты — в первую очередь Лиссабон, Порту и часть Алгарве — всё ещё могут объявлять зоны ограничения («zonas de contenção»), где новая регистрация AL приостановлена или ограничена квотой. Существующая лицензия в такой зоне сохраняет силу; новая заявка в той же зоне может быть невозможна.
Что это значит перед покупкой
- Проверьте, есть ли у конкретного объекта уже действующая регистрация RNAL — существующая передаваемая лицензия стоит больше, чем теоретическое право на неё подать заявку.
- Уточните, объявлена ли в приходе/муниципалитете зона ограничения, покрывающая этот адрес, и что это значит для новых заявок.
- Закладывайте обязательную страховку как реальную постоянную статью расходов, а не формальность.
- Относитесь к заявлению продавца о хорошем доходе от Airbnb как к отправной точке для проверки реального статуса регистрации объекта, а не как к данности.
Частые вопросы
Нужен ли номер RNAL каждому объекту краткосрочной аренды в Португалии? Да — это обязательная национальная регистрация, без которой объявление не может легально работать. Стало ли снова проще после закона 2024 года? Он вернул бессрочность и передаваемость лицензиям AL и отменил ранее введённый национальный мораторий, но местные зоны ограничения в городах вроде Лиссабона и Порту по-прежнему ограничивают новую регистрацию. Обязательна ли страховка? Да — полис ответственности, покрывающий деятельность AL, обязательная часть действующей регистрации. Меняет ли регламент ЕС собственные правила Португалии? Нет — он добавляет общеевропейскую отчётность по данным поверх существующей системы RNAL и муниципального контроля Португалии.
Как мы помогаем
Проверяем реальный статус регистрации AL объекта и то, ограничивает ли его муниципалитет сейчас новые лицензии, до того, как вы купите в расчёте на доход от краткосрочной аренды. Только информация, не юридическая консультация — в этой сфере направление уже дважды менялось за несколько лет, уточняйте актуальный статус для конкретного объекта и муниципалитета перед тем, как на него полагаться.