Таиланд, Бали, Вьетнам и Малайзия: кто что может купить, как переводить деньги, что декларировать дома и какие визы связаны с недвижимостью.
Юго-Восточная Азия привлекает резидентов ЕС ценами, климатом и спросом на аренду, но в каждой стране свои ограничения для иностранных покупателей, а ваши деньги и налоговое положение дома не менее важны, чем сам объект. В статье даны краткие обзоры по странам, а затем общие вопросы: перевод денег, отчётность и налоги дома, договоры и визы. Текст осторожен намеренно: правила часто меняются, и мы не смогли прочитать все официальные тексты.
Таиланд
Иностранцы, как правило, не могут владеть землёй, но могут владеть квартирой в кондоминиуме, если доля иностранцев не превышает 49 процентов общей продаваемой площади здания (закон о кондоминиумах 1979 года). Дома обычно оформляют через долгосрочную аренду (часто на 30 лет с пунктами о продлении, юридическая сила которых спорна) или через компанию, к структурам которой власти присматриваются. См. покупка недвижимости в Таиланде: цены, доходность, правила, чек-лист проверки и мошенничества и новость о борьбе с номинальным владением. По арендам отелей и кондо-отелей см. покупка отеля на Пхукете и в Таиланде.
Индонезия и Бали
Иностранцы не могут владеть землёй на праве собственности (Hak Milik). Иностранные физические лица с подходящим статусом пребывания могут получить право пользования (Hak Pakai) на дом или квартиру, при этом действуют минимальные цены, зависящие от региона и обновляемые властями. Иностранные компании (PT PMA) могут иметь другие права для бизнеса. Актуальные минимальные цены мы не подтвердили, запросите таблицу у нотариуса (PPAT). Предложения на Бали с номинальным индонезийским владельцем несут реальный юридический риск. Подробнее в материалах Бали: цены, доходность, правила и отели на Бали и в Индонезии. Официальный портал по земельному администрированию: ATR/BPN.
Вьетнам
По закону о жилье, вступившему в силу 1 января 2025 года, иностранцы могут владеть жильём в одобренных коммерческих проектах, по сообщениям, до 30 процентов квартир в одном доме или до 250 домов на территории размером с район (phuong), на срок до 50 лет с одним продлением. Право пользования землёй в полную собственность иностранцам не передаётся. Возможность покупки зависит от статуса въезда и пребывания и от того, находится ли проект в зоне, чувствительной с точки зрения безопасности. Актуальные подзаконные акты проверьте у местного юриста.
Малайзия
Иностранцы могут покупать жильё, но каждый штат устанавливает минимальную цену и может требовать одобрения штата, а некоторые виды земли ограничены. Минимальные цены, по данным агрегаторов, составляют примерно от 500 000 ринггит до нескольких миллионов в зависимости от штата и типа объекта (с землёй или квартира в многоквартирном доме) и менялись в последние годы, поэтому таблицу мы не приводим. Проверьте действующее правило в штате, где собираетесь покупать, и спросите про особые зоны и программы.
Как переводить деньги
Платите со счёта на своё имя и сохраняйте все квитанции. Банки ЕС спрашивают о цели и источнике средств. В Таиланде входящий перевод от 50 000 долларов США оформляется формой валютной операции (FET), которую выдаёт банк-получатель, и Земельный департамент требует её при регистрации кондоминиума на иностранца. Имя в форме должно совпадать с именем в договоре купли-продажи. Для меньших сумм используют письмо-подтверждение банка. Переводите всегда в иностранной валюте и пусть тайский банк сам конвертирует, чтобы документы показывали зарубежное происхождение денег. Актуальные требования см. на сайте Земельного департамента. В Индонезии платежи обычно идут на эскроу нотариуса или застройщику по договору. Уточните у нотариуса счёт и никогда не платите частным лицам. Валютное регулирование и практика банков различаются, поэтому подтверждайте в банке-получателе.
Отчётность и налоги дома
Налоговый резидент ЕС обычно облагается с мирового дохода, включая аренду недвижимости в Азии, и может заплатить налог при последующей продаже. Засчитывается ли налог, уплаченный в Азии, или доход освобождается, зависит от договора между вашей страной и страной источника. Прочитайте договоры об избежании двойного налогообложения и зарубежная недвижимость. Многие страны, включая государства ЕС и несколько юрисдикций Юго-Восточной Азии, участвуют в автоматическом обмене информацией о финансовых счетах (см. обзор ОЭСР), поэтому исходите из того, что остатки на счетах за рубежом видны вашей налоговой. В некоторых странах есть и отдельные обязанности по отчётности о крупных зарубежных активах. Спросите налогового консультанта о вашей стране, например о правилах отчётности по зарубежным активам в Польше или Германии. Также прочитайте налоговое резидентство при переезде, если вы подолгу живёте за границей.
Визы, связанные с недвижимостью
Покупка сама по себе в большинстве этих стран не даёт права на проживание. В Таиланде есть схемы долгосрочного пребывания, часть из них связана с финансовыми порогами, см. визы для покупателей недвижимости в Таиланде. В Индонезии и Малайзии есть программы долгосрочного пребывания и «второго дома» со своими финансовыми и возрастными условиями, а Вьетнам требует законного основания въезда и пребывания. Правила визового режима часто меняются, поэтому уточняйте их в иммиграционной службе, а не у продавца.
Для русскоязычных покупателей, живущих в ЕС
Подготовьте законные документы об источнике средств: подтверждение доходов, налоговые декларации, доказательства продажи прежней недвижимости, выписки. Документы на русском могут потребовать заверенного перевода на английский. Некоторые банки в ЕС и в Азии проводят дополнительные проверки в зависимости от гражданства, а санкционные правила могут влиять на платежи, поэтому спросите банк до подписания. Используйте только собственный счёт, не счета третьих лиц. Не полагайтесь на структуры, скрывающие владельца: они создают юридические и налоговые риски, и мы их не поддерживаем.
FAQ
Может ли гражданин ЕС купить землю в Таиланде? Как правило, нет. Обычный путь это квартиры в кондоминиуме в рамках квоты 49 процентов для иностранцев, а для домов применяют аренду.
Нужна ли специальная форма для перевода денег в Таиланд? При покупке кондоминиума перевод от 50 000 долларов США оформляется формой FET, которую выдаёт тайский банк. Сохраните оригинал.
Платить ли налог дома с аренды в Азии? Обычно да, с учётом метода по договору и местных правил. Ваш случай должен проверить налоговый консультант.
Можно ли купить на Бали на своё имя? Иностранцы с подходящим статусом могут получить право пользования домом или квартирой с учётом минимальных цен. Земля в собственность иностранцам недоступна.
Даёт ли покупка визу? Не автоматически. Проверьте программу виз в иммиграционной службе.
Как мы помогаем
Мы трёхъязычная платформа: подбираем объекты и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Сравнить страны можно в разделе сравнение стран, а расходы оценить в калькуляторах. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Проверяйте актуальные правила по официальным источникам и у своих консультантов.