Что можно купить во Франции за €100 000–600 000 в 2026 году

Франция — рынок двух скоростей. В Париже цена около €9 700 за м2, в Сент-Этьене около €1 250. На €300 000 в первом городе купишь квартиру в 31 м2, во втором дом в 240 м2. Поэтому вопрос не в средней цене по стране, а в том, какую именно Францию вы ищете. Статья носит общий характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; предложений по этим городам у нас нет. Любую цифру проверяйте у нотариуса.

Короткий ответ

Рынок спокойный. Индекс Insee-Notaires по вторичному жилью упал на 0,8% за год во втором квартале 2026 (предварительно; дома около -1,3%, квартиры почти без изменений). RealAdvisor сообщил о снижении цен на квартиры на 1,2% за год в третьем квартале 2026 и о росте стоимости кредита с 3,06% до 3,31% за год. В нашем черновике падение на 1,0% приписывалось ценам на дома; на деле это квартальное изменение всего индекса вторичного жилья.

Цена квартир за м2 по порталам, то есть цена предложения, а не сделок у нотариуса; методики разных источников отличаются:

• Сент-Этьен около €1 244 (Foncia, 1 августа 2026); Лимож около €1 610 (MoneyVox, июнь 2026).
• Тулуза €3 569 и Монпелье €3 415 (SeLoger, 1 сентября 2026); Лилль около €3 400 (Foncia, август 2026; у PAP цифра выше); Нант около €3 470 (PAP, август 2026, методика неясна).
• Бордо около €4 200-4 400, Лион около €4 600, Ницца около €4 850-5 000, Париж около €9 700 (данные порталов с начала 2026 года; медиана Нотариусов Франции по Парижу в апреле 2026 около €9 900).

В регионах выбор широкий, в Париже, на Ривьере и в Альпах он узкий. Метраж ниже это наша собственная оценка (цена за м2 x площадь) без учёта расходов на покупку.

Уровень 1: €100 000-180 000

Внизу покупают вне крупных метрополий. По нашей оценке: около 62-112 м2 в Лиможе и 80-145 м2 в Сент-Этьене. По данным PAP, медианная студия в августе 2026 стоила €43 600 в Лиможе (26 м2) и €47 100 в Сент-Этьене (32 м2). В Тулузе или Лилле за те же деньги получите квартиру в 28-53 м2.

Компромисс связан со спросом. Оба города входят в список самых дешёвых университетских городов, цены стоят или падают, покупатели в основном местные. По странице Foncia, в Сент-Этьене цены за год упали на 3,5%. Берите для себя или для долгой аренды, а не ради роста цены. Всегда проверяйте энергетический класс (DPE) и бюджет работ дома: в старом фонде дешёвая цена легко превращается в счёт на €30 000 за крышу или фасад.

Уровень 2: €180 000-300 000

Первый уровень, на котором можно купить в метрополии. По нашей оценке: 50-84 м2 в Тулузе, 53-88 м2 в Монпелье, около 52-86 м2 в Нанте и 53-89 м2 в Лилле. На практике это одно- или двухкомнатная квартира в старом доме или на окраине либо дом в пригороде в 30-45 минутах пути.

Компромисс: район и возраст. Центральные обновлённые квартиры за такие деньги небольшие, просторные находятся в домах 1960-70-х у кольцевых дорог. Тулуза и Монпелье университетские и технологические города со стабильным спросом, но квартиры в Монпелье подешевели на 2,2% за год (SeLoger, сентябрь 2026), так что для торга есть место.

Уровень 3: €300 000-450 000

По нашей оценке: 84-126 м2 в Тулузе, 88-132 м2 в Монпелье, 70-105 м2 в Бордо, 65-98 м2 в Лионе, 61-92 м2 в Ницце. Здесь можно купить хорошую семейную квартиру, дом на окраине Лиона или Бордо или небольшую квартиру в приличном районе Ниццы.

Компромисс: размер или адрес. Квартира в 65 м2 в 6-м или 3-м округе Лиона стоит дороже среднего по городу, так что реальная площадь будет меньше нашей оценки. В Ницце важны надбавка за вид на море и правила краткосрочной аренды; см. наш материал по этой теме.

Уровень 4: €450 000-600 000

По нашей оценке: 98-130 м2 в Лионе, 105-140 м2 в Бордо, 92-122 м2 в Ницце, но всего 46-62 м2 в Париже. В Париже это однокомнатная или небольшая двухкомнатная квартира, часто на верхнем этаже без лифта или с планировкой типа chambre de bonne.

Компромисс: престиж или площадь. На верхней границе бюджета сравните ту же сумму в Лионе или Бордо с меньшей квартирой в центральном округе Парижа и проверьте каждый вариант вопросом, кто купит его у вас потом.

Четыре сценария покупателя

• Входной (€100 000-180 000). Решение: квартира 100 м2 в Сент-Этьене или Лиможе либо 35 м2 в метрополии. Что легко упустить: дешёвая цена на падающем рынке может остаться дешёвой, поэтому до оферты прочитайте решения собраний собственников по работам за три года.
• Сбалансированный (€180 000-300 000). Решение: окраины Тулузы или Монпелье либо дом в пригороде. Что легко упустить: ежегодный налог taxe foncière (в среднем по стране около €1 070 в 2026 году, в некоторых коммунах выше) и машину для поездок.
• Для образа жизни (€300 000-450 000). Решение: меньшая квартира в Лионе или Ницце либо большая в Тулузе. Что легко упустить: владельцы второго жилья во многих коммунах платят надбавку к налогу на жильё.
• Верхний уровень (€450 000-600 000). Решение: небольшой Париж либо просторные Лион и Бордо. Что легко упустить: если планируете сдавать, стоимость доведения класса F или G до допустимого может превысить скидку.

Полная стоимость покупки

При покупке на вторичном рынке расходы, которые собирает нотариус, обычно называют в размере 7-8,5% цены, большая часть которых это налог на передачу права (около 6,32% в большинстве департаментов после закона о бюджете 2025 года по обзорам, которые мы не смогли сверить с декретом). Для новостроек называют 2-3%. Нотариус также взимает реестровые сборы, поэтому обычно вы платите одним платежом, а не отдельными счетами.

Иллюстративный итог на середине бюджета: квартира на вторичном рынке за €300 000 даёт около €21 000-25 500 расходов у нотариуса, то есть примерно €321 000-325 500 до комиссии агентства (проверьте, входит ли она в цену объявления), кредитных сборов, мебели и ремонта. Задаток при подписании compromis обычно 5-10%; законный срок отказа десять дней.

Ежегодные расходы: taxe foncière (в среднем около €1 070 в 2026 году, зависит от коммуны), платежи copropriété (проверенной цифры нет; запросите протоколы последних трёх собраний и ведомость платежей), страховка и коммунальные услуги.

Кто может покупать, вид на жительство и финансирование

Иностранцы в целом могут покупать квартиры и дома во Франции; официальной страницы с таким прямым утверждением мы не нашли, поэтому подтвердите это у нотариуса. Покупка не даёт права на проживание. О путях к ВНЖ см. наш материал о резидентстве во Франции.

По обзорам, банки кредитуют нерезидентов из ЕС примерно до 70-80% цены при лимите долговой нагрузки около 35%, а для покупателей не из ЕС условия строже. Считайте это ориентиром и спросите банк или брокера. Подробнее в материале об ипотеке во Франции и общей статье об ипотеке для нерезидентов.

Доходность и выход

Валовая доходность по порталам: от около 3,8-4,0% в Париже, Лионе и Бордо до около 5,2-5,4% в Монпелье и Марселе и 4,5-6% в Ницце. Это цены предложения. Чистая доходность ниже после простоя, налога на имущество, платежей и налога на арендный доход; см. материал о доходности во Франции. Ликвидность хорошая в больших городах и медленнее в малых региональных, где квартира может продаваться месяцами. При дрейфе цен вниз закладывайте владение на годы и помните о валюте: если ваш доход в злотых, курс входит в доходность.

Новостройка или вторичка

В новостройке (VEFA) платежи привязаны к стадиям стройки. Насколько мы понимаем французские правила, покупатель платит не больше 35% при завершении фундамента, 70% при закрытом контуре и 95% при сдаче, плюс гарантия завершения; уточните у нотариуса. Типичные проблемы: задержки сдачи и недоделки. Вторичка даёт готовый дом, но требует чтения диагностик и документов совладения. Подробнее в нашем сравнении новостройки и вторички.

Чек-лист проверки

• Право собственности: нотариус проверяет акт и реестр недвижимости (service de la publicité foncière) на ипотеки и сервитуты.
• Совладение: règlement de copropriété, протоколы трёх последних собраний, ведомость платежей и принятые работы.
• Диагностики: DPE, асбест, свинец, электрика и газ, термиты, где требуется.
• Правила аренды: запреты сдавать по DPE (G с 2025, F с 2028, E с 2034 по обзорам; проверьте актуальный статус) и местные лимиты арендной платы.
• Разрешения: на пристройки, особенно в домах.
• Арендатор: продажа с действующим договором найма и кто отвечает за долги.
• Остальное: полный список в нашем чек-листе вторичной недвижимости во Франции.

Вопросы и ответы

• Хватит ли €100 000 во Франции? В Лиможе или Сент-Этьене да, в Париже или на Ривьере нет.
• Будет ли НДС? Только на новостройках, где он, как правило, включён в цену; расходы у нотариуса тогда ниже (2-3%).
• Можно ли ждать снижения цен? В 2026 году цены падали, но ставки по кредитам выросли, и направление никто не гарантирует. Решайте исходя из цели, а не момента.
• Сложно ли покупать с иностранным доходом? Банки смотрят на доход и резидентство, поэтому готовьтесь к крупному первоначальному взносу.

Итог

За €100 000-600 000 Франция даёт очень разные результаты по регионам. До примерно €180 000 это региональный рынок; от €300 000 вы конкурируете в Лионе, Бордо и Ницце; Париж остаётся маленьким. Сначала определите цель, затем регион, затем полную стоимость, включая 7-8,5% на вторичке.

Что это значит для обычного покупателя:

• Выберите между метрополией и региональным городом до выбора площади.
• Считайте цены порталов ценами предложения и сверяйте с данными нотариусов (DVF).
• Добавьте 7-8,5% на вторичке и 2-3% на новостройке.
• Сначала проверьте DPE и бюджет работ дома.
• Наймите нотариуса и при желании независимого консультанта на вашей стороне.

D.H. Realting работает из Варшавы как независимая консалтинговая компания и может помочь покупателю сравнить варианты и организовать проверки с местными французскими специалистами.