Инвестиционная недвижимость во Франции: реальная доходность аренды по городам, брутто и нетто

Инвестиционная недвижимость во Франции — это ставка на стабильность, а не на доходность. В крупнейших городах валовая доходность составляет около 3,8–4,0%, в более выгодных региональных городах — около 5–5,7%, а чистая после расходов и налогов ещё ниже. В статье — цифры по городам, французские правила, которые их меняют (контроль арендных ставок, энергоклассы, налог на меблированную аренду), и то, что платит нерезидент с арендного дохода. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и не обещание для конкретного объекта. О расходах при покупке — в статье цены на недвижимость во Франции и расходы при покупке.

Доходность по городам: брутто

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки, до любых расходов и налогов. Агрегаторы, которые собирают запрашиваемые ставки и цены за 2026 год, показывают для квартир примерно такую картину:

• Париж: около 3,9% брутто, аренда порядка €33 за м² в месяц, но цены около €9 700 за м²
• Лион: около 3,8%
• Бордо: около 4,0%
• Ницца: примерно 4,5–6%, широкий диапазон в зависимости от района, размера и того, длительная это аренда или сезонная
• Марсель: около 5,4%
• Монпелье: около 5,2%
• Гренобль: около 5,7%

Закономерность простая. Чем дороже и популярнее город, тем ниже доходность: цены обгоняют арендные ставки. Париж — самый надёжный рынок и самая тонкая отдача. Марсель, Монпелье и Гренобль дают больше на вложенный евро, но несут больше риска по качеству арендаторов и ликвидности при перепродаже. Это средние по запрашиваемым ценам; реальная доходность зависит от улицы и дома.

Горы и Ривьера

На горнолыжных курортах рыночные источники называют около 3–5% брутто от сезонной аренды через обычные платформы, а реальная ценность — в личном использовании и стоимости капитала. Для Куршевеля часто приводят среднюю суточную ставку около €560, но это заголовок для нескольких топовых адресов, а не норма. На Лазурном берегу, кроме Ниццы, надёжной опубликованной доходности мы не нашли, а премиальные адреса торгуются за редкость, а не за аренду. Любую одиночную цифру, которую вам показывают по этим рынкам, воспринимайте как рекламную.

Брутто и нетто: что съедает доходность

Все цифры выше — брутто. Расходы и налоги обычно отнимают 1,5–2 процентных пункта и больше, поэтому квартира в Марселе с 5,4% брутто — это ближе к 3,4–3,9% до подоходного налога. Основные статьи:

• Простой и повторное заселение между арендаторами
• Taxe foncière, ежегодный налог на недвижимость: средний счёт в 2026 году около €1 070, и примерно 14% коммун в этом году повысили ставку
• Платежи кондоминиума (charges de copropriété) и ремонт, лишь часть которых возмещает арендатор
• Услуги управляющего или агента по аренде
• Подоходный налог и социальные взносы с аренды (см. ниже)

Правила, которые меняют отдачу

Контроль арендных ставок. В ряде крупных городов ставки новых договоров ограничены местной референсной системой (encadrement des loyers), которую продлили до 2027 года. Самый известный пример — Париж. В городе с контролем нельзя назначать цену только по рынку, поэтому до расчёта дохода проверьте, действует ли он в вашем городе.

Энергоклассы (DPE). Жильё с худшим классом G с 1 января 2025 года нельзя сдавать по новому договору, класс F последует с 1 января 2028 года, класс E — с 1 января 2034 года. Рост аренды для жилья F и G заморожен с 2022 года. Дешёвая квартира с плохим классом может оказаться как ловушкой, так и возможностью — зависит от стоимости ремонта. Уточняйте актуальный график, потому что правила обсуждаются.

Меблированная и немеблированная аренда. Многие французские арендодатели сдают с мебелью (LMNP) из-за налогового режима. Упрощённый режим micro-BIC даёт фиксированный вычет 50% при длительной аренде и 30% при некатегорированной туристической, а реальный режим позволяет вычитать амортизацию. С 15 февраля 2025 года заявленная амортизация возвращается в налогооблагаемую прибыль при продаже, а с 1 января 2026 года социальные взносы на этот доход выросли с 17,2% до 18,6%. Предложение ограничить амортизацию отклонили в бюджетном законе 2026 года. Может ли нерезидент пользоваться этим режимом и как — зависит от случая, поэтому спросите французского консультанта, прежде чем покупать под него.

Налог с арендного дохода для нерезидентов

Арендный доход от французской недвижимости облагается во Франции, даже если вы живёте за границей. На 2026 год шкала подоходного налога для нерезидентов указывается как 20% до примерно €29 315 налогооблагаемого дохода и 30% сверх этого. Сверху — социальные взносы: 7,5% для жителей ЕС или ЕЭЗ, подключённых к системе соцстрахования другой страны ЕС, и 17,2% для остальных, а для части владельцев вне ЕЭЗ в 2026 году сообщается 18,6%. Совокупная нагрузка получается примерно 27,5–37,5% для жителей ЕС или ЕЭЗ и выше для остальных. Точная цифра зависит от вашей ситуации и налоговых соглашений, поэтому уточните у французского налогового консультанта или фискального представителя. О налогах при продаже — в статье налог на прирост капитала при продаже недвижимости во Франции.

Долгосрочная или посуточная аренда

Долгосрочная аренда даёт более стабильный доход и меньшие расходы на управление. Сезонная и туристическая аренда может приносить больше, но зависит от сезона, местных правил и регистрации, а многие города сегодня ограничивают число дней сдачи или требуют номер. Прочитайте правила краткосрочной аренды во Франции, прежде чем рассчитывать на курортный доход.

Что покупать под какую цель

• Максимум доходности на евро: небольшая или средняя квартира в Марселе, Монпелье или Гренобле, в хорошо сдаваемом районе, с приличным энергоклассом
• Стабильность и ликвидность: Париж или Лион, с готовностью принять доходность ниже 4%
• Смешанное использование и доход: сезонная квартира на курорте или на Ривьере со скромной доходностью ради личного использования и стоимости
• Ставка на ремонт: старая квартира или дом со слабым классом, где цифры сходятся, только если стоимость ремонта реалистична. См. руины и заброшенные дома во Франции

Какой бы ни была цель, юридическую сторону проверяйте раньше цифр: риски инвестиций во Франции, чек-лист вторичной покупки и, если берёте кредит, ипотека для иностранцев во Франции. Осторожнее с обещанной доходностью, см. гарантированная аренда: подвох.

Частые вопросы

Какая доходность аренды во Франции считается хорошей? Около 4–5% брутто типично для больших городов и 5–6% для более доступных региональных. После расходов и налогов реалистично ожидать 2,5–4% нетто от долгосрочной аренды. Более высокие цифры обычно связаны с маленькими объектами, риском ремонта или оптимистичными допущениями.

В каком французском городе самая высокая доходность? По данным агрегаторов за 2026 год, среди крупных городов лидируют Гренобль, Марсель и Монпелье, а Париж, Лион и Бордо — в конце списка. Сравните реальные объявления и ставки для района, который вы рассматриваете.

Платится ли французский налог с аренды, если я живу за границей? Да, доход от французской недвижимости облагается во Франции. На 2026 год шкала для нерезидентов — 20% и 30% плюс социальные взносы, зависящие от страны проживания. Спросите налогового консультанта.

Можно ли сдавать энергонеэффективную квартиру? Нет, если она с классом G по новому договору с 2025 года, а F и E последуют в 2028 и 2034 годах. Сначала уточните актуальные правила и стоимость ремонта.

Действует ли контроль арендных ставок везде? Нет. Он действует в отдельных крупных городах и продлён до 2027 года, поэтому проверяйте конкретный город.

Как мы помогаем

Подбираем недвижимость во Франции под вашу цель, считаем валовую и чистую доходность с реалистичными простоями, платежами, работами по энергоклассу и налогами и координируем местных юристов, нотариусов и налоговых консультантов. См. также страницу Франции, лучшие районы для покупки во Франции и почему экспаты любят Францию.

Материал носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из рыночных источников и меняются со временем; перед покупкой уточняйте актуальные данные.