Германия — рынок сохранения капитала, а не высокой доходности: валовая доходность около 3–4%, чистая ниже. Разбираем, откуда берётся разрыв и какие города ещё имеют смысл.
Доходность аренды в Германии по европейским меркам низкая: средняя валовая доходность по стране в первом квартале 2026 года составила около 3,4% (Global Property Guide). Она сильно зависит от города: от менее 3% в Мюнхене и Гамбурге до чуть более 4% в Берлине. После сервисных платежей, простоев и расходов, которые нельзя переложить на арендатора, для покупателя без ипотеки реалистична чистая доходность примерно 2–3% от полных вложений. Немецкую недвижимость покупают прежде всего ради стабильности и устойчивого спроса на аренду, а не ради дохода. Ниже — откуда берутся цифры (данные на октябрь 2026 года).
Доходность аренды в Германии по городам (2026)
Валовая доходность — это годовая «холодная» аренда, делённая на цену покупки, до любых расходов. По данным Global Property Guide за первый квартал 2026 года (в пересказе поисковой выдачи):
- Берлин: около 4,1%, самая высокая среди крупных городов.
- Франкфурт: около 3,5% по одному источнику.
- Лейпциг: около 3,4% для вторичного жилья и 2,8% для новостроек.
- Гамбург: около 2,9%.
- Мюнхен: около 2,7%, самая низкая среди крупных городов.
Это цифры на основе запрашиваемых цен, они меняются с каждым обновлением. Но закономерность устойчива: чем дороже город, тем ниже доходность. Запрашиваемая аренда во втором квартале 2026 года выросла на 3,0% за год (ImmoScout24 Wohnbarometer), с учётом инфляции всего на 0,3%. Лидировали Кёльн (+6,0%), Гамбург (+5,1%) и Дюссельдорф (+4,1%); в Мюнхене рост 3,7%, во Франкфурте и Лейпциге 2,8%, в Штутгарте 1,3%. Берлин — единственный из восьми крупнейших городов со снижением (−0,8%).
Коэффициент цены к аренде (Kaufpreisfaktor)
В Германии обычно называют Kaufpreisfaktor: цена покупки, делённая на годовую холодную аренду. Коэффициент 25 означает валовую доходность 4%. Один сайт-калькулятор приводит типичные коэффициенты около 20,8 для квартиры примерно за €150 000 и около 27,8 для квартиры примерно за €500 000: валовая доходность падает с примерно 4,8% до 3,6% по мере роста цены. Коэффициент выше 30 означает, что аренда окупит цену дольше чем за 30 лет, то есть такая покупка — ставка на рост цен, а не на доход.
Регулирование аренды
Новые договоры на напряжённых рынках ограничены тормозом арендной платы (Mietpreisbremse): аренда не может превышать местную сравнительную более чем на 10%. В июне 2025 года Бундестаг продлил его до конца 2029 года. Исключения существуют, например для некоторых новых зданий, поэтому проверяйте конкретную квартиру, прежде чем рассчитывать на рыночную ставку. Действующие договоры можно индексировать только в рамках местного арендного индекса, поэтому немецкая аренда растёт стабильно, а не быстро. Регулирование — главная причина того, что доходность низкая и стабильная.
Что снижает доходность
- Hausgeld: ежемесячный взнос в объединение собственников, чаще €3–4,5 за м² в месяц. Часть (отопление, вода, консьерж) перекладывается на арендатора.
- Резерв на содержание (Instandhaltungsrücklage) и плата за управление, как правило, не перекладываются, поэтому вычитаются прямо из вашего дохода.
- Налог на недвижимость (Grundsteuer): платит собственник, но обычно он включается арендатору в коммунальные платежи. Реформа 2025 года изменила ставки по муниципалитетам (см. цены на недвижимость в Германии и расходы на покупку).
- Простои и просрочки: в крупных городах небольшие, но один пустой месяц — это 8% годовой аренды.
- Расходы на покупку: примерно 9–12% сверху к цене, что снижает доходность на ваши реальные вложения.
- Ремонт: в старых домах (Altbau) нужен бюджет на крышу, окна и отопление; в чек-листе покупки вторичного жилья в Германии перечислены документы, которые стоит запросить.
Чистая доходность: пример расчёта
Наш собственный расчёт, не рыночные данные. Квартира 70 м² в Берлине за €350 000 с валовой холодной арендой €14 350 в год (4,1%). Расходы на покупку около 11% (6% налог на переход права, около 1,5% нотариус и реестр, 3,57% брокер) составляют около €38 700, итого вложения около €388 700. Не перекладываемый Hausgeld при допущении €2 за м² в месяц — €1680, простои и просрочки 3% — около €430, ремонт €500 и налоговый консультант для декларации нерезидента €400. Расходы около €3000, чистая аренда около €11 340.
- Чистая аренда к цене: около 3,2%.
- Чистая аренда к полным вложениям: около 2,9% до подоходного налога и без ипотеки.
Подоходный налог дальше зависит от вашей ситуации (см. ниже). Смысл примера — в разрыве: 4,1% в объявлении, чуть меньше 3% в кармане до налога.
Налог для арендодателя-нерезидента
Нерезидент, сдающий немецкую недвижимость, облагается налогом как лицо с ограниченной налоговой обязанностью: доход облагается в Германии, и нужно подавать декларацию. Базовый необлагаемый минимум, доступный резидентам, не применяется, специальные вычеты, как правило, исключены. Вычитаются проценты, ремонт, налог на имущество и комиссии агентов. Амортизация (AfA) уменьшает налогооблагаемый доход: обычно 2% в год от доли здания, 3% для более новых зданий и дегрессивные 5% для нового жилищного строительства, начатого или законтрактованного с 1 октября 2023 по 30 сентября 2029 года. Ставку уточняйте у консультанта. Если не менее 90% вашего дохода получено в Германии, можно подать заявление о режиме полной налоговой обязанности по §1 абз. 3 закона о подоходном налоге. Если вы позже продадите в течение десяти лет, прибыль облагается: см. налог на прирост капитала при продаже недвижимости в Германии.
Какие города под какую цель
- Доход: Берлин и города востока и запада, такие как Лейпциг, Кёльн или Дюссельдорф, дают более высокую доходность, чем Мюнхен или Гамбург, с обычными компромиссами по составу арендаторов и правилам аренды.
- Сохранение капитала: Мюнхен, Гамбург и Франкфурт имеют самый глубокий спрос, но самую низкую доходность. Лучшие районы для покупки в Германии разбирают кварталы.
- Посуточная аренда: регулируется город за городом; прочитайте правила посуточной аренды в Германии, прежде чем на неё рассчитывать.
- Риски немецких арендодателей описаны в рисках инвестиций в недвижимость Германии. Новостройку и вторичное жильё сравнивает новостройка или вторичка в Германии.
Частые вопросы
Какая доходность аренды в Германии считается хорошей? Валовая доходность от 4% выше среднего для крупного города; 3% типична для Мюнхена и Гамбурга. Важна чистая цифра на ваши полные вложения. Может ли иностранец купить жильё под аренду в Германии? Да: ограничений по гражданству нет, но ипотека для нерезидента сложнее, см. ипотеку для иностранцев в Германии. Тормоз арендной платы постоянный? По действующему закону он действует до конца 2029 года. Хороший ли это рынок для дохода? Это хороший рынок для стабильности; для дохода другие рынки обычно платят больше, что помогают сопоставить наш гайд по недвижимости страны и страница /countries/germany.
Как мы помогаем
Подбираем города и дома под вашу цель (доход или сохранение капитала), считаем валовую и чистую доходность на ваши реальные вложения с учётом расходов на покупку и не перекладываемых платежей, координируем местных юристов, нотариусов и налоговых консультантов. Доходность мы не обещаем.
Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры ориентировочные, взяты из открытых источников на октябрь 2026 года и меняются; перед покупкой уточняйте действующие правила у немецкого консультанта.