Латвия, Эстония или Литва: где купить недвижимость

Латвия, Эстония и Литва это небольшие рынки еврозоны с электронными реестрами и многочисленным русскоязычным населением, но правила для покупателей различаются сильнее, чем кажется. Главные различия не в ценах, а в том, кто вообще может купить и что покупка даёт. Сравнение основано на наших руководствах по Латвии, Эстонии и Литве, на октябрь 2026 года. Правила в этой области быстро меняются, поэтому каждый пункт нужно подтверждать у местного нотариуса или юриста. Всё ниже предполагает законную и полностью документированную покупку.

Цены

Латвия: актуальные цены за м² для Риги и Юрмалы мы не подтвердили официальным источником, поэтому не приводим. Эстония: цены на жильё во втором квартале 2026 года выросли на 5,8% за год, см. наш материал; один агрегатор в мае 2026 года называл примерно 2 500-4 500 евро за м² в Таллине и 1 800-3 200 в Тарту, как грубый ориентир. Литва: цены на квартиры к августу 2026 года выросли на 13,7% за год, см. наш материал; цифры за м² мы не приводим. Национальные заголовки не предсказывают судьбу конкретной улицы, поэтому сравнивайте цены предложения с реальными ценами сделок.

Расходы на покупку

Латвия: вторичные источники называют госпошлину 2% от большей из цены и кадастровой стоимости, нотариальные сборы примерно 0,5-1,5% и комиссию агента 3-5%, обычно платит продавец; общие расходы покупателя оцениваются примерно в 3,5-4% плюс комиссия агента, если её платит покупатель.

Эстония: по источникам, которые мы открывали, налога на передачу недвижимости нет; агрегатор называет нотариальный сбор около 0,4% цены, государственный регистрационный сбор 20-200 евро и комиссию агента 2-4%, часто платит продавец.

Литва: налога на передачу при обычной покупке мы не нашли; нотариальная шкала с потолком, небольшой регистровый сбор, агент часто 3-5% (обычно платит продавец) и юрист около 0,5-1%. Общие расходы на сделку оцениваются примерно в 3-6%.

В любой из стран просите у нотариуса письменную смету. См. полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.

Ежегодные налоги и налог при продаже

Латвия: ежегодный налог на жилую недвижимость оценивается в 0,2-0,6% кадастровой стоимости, его определяет муниципалитет. Источники расходятся по ставке налога на аренду и на прирост от продажи, поэтому мы её не называем; уточните в Службе государственных доходов.

Эстония: земельный налог (maamaks) 0,1-2,5% стоимости земли по решению муниципалитета и, по вторичным источникам, отдельного налога на здания нет. Ставка подоходного налога менялась, поэтому текущую ставку и освобождение при продаже жилья проверяйте в налоговом департаменте.

Литва: по данным из одного источника, налог на недвижимость применяется только выше порога около 150 000 евро стоимости, по ставке 0,5-3%, а налог на прирост капитала 15% с освобождениями, в том числе после десяти лет владения. Подтвердите в муниципалитете и налоговой службе.

Если вы живёте в Польше или другой стране ЕС, страна проживания может облагать ту же аренду или доход от продажи; см. соглашения об избежании двойного налогообложения для недвижимости за рубежом и налог на аренду за рубежом для налоговых резидентов Польши.

Кто может покупать: решающее различие

Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают квартиры и дома во всех трёх странах на тех же условиях, что и местные. Различия касаются земли и отдельных гражданств.

Латвия: граждане других стран, по источникам, которые мы открывали, могут покупать квартиры и дома, но есть ограничения на сельскохозяйственную и лесную землю. 19 июня 2025 года Сейм принял закон, запрещающий приобретение недвижимости Россией и Беларусью и их гражданами, см. сообщение Сейма. Он охватывает и юридические лица, зарегистрированные там, и компании, в которых их граждане владеют не менее 25% капитала или являются бенефициарами. Закон касается подарков, обмена и других передач, а не только продаж, продавец обязан проверить покупателя, а сделка с нарушением недействительна. СМИ перечисляют исключения (наследование родственниками, решение суда, постоянный вид на жительство, выданный до закона, последующий статус долгосрочного резидента ЕС). Точный перечень и дату вступления в силу по официальному тексту мы подтвердить не смогли, поэтому гражданину России или Беларуси до любых действий нужно получить письменное подтверждение латвийского юриста.

Эстония: ограничений по гражданству для квартир и домов сейчас нет, по источникам, которые мы открывали; есть ограничения на землю, например на сельскохозяйственную и лесную площадью более 10 гектаров, малые острова и муниципалитеты восточной границы. Правительство одобрило законопроект, который с 1 января 2027 года запретит гражданам России и Беларуси без долгосрочного вида на жительство или постоянного проживания, а также компаниям, чьи бенефициары они, приобретать недвижимость, без обратной силы и с сохранением возможности аренды; см. материал ERR. Подтверждения, что Рийгикогу его принял, мы не нашли, поэтому считайте его ожидающим.

Литва: для покупателей из ЕС на квартиры и дома особых ограничений нет. Иностранцы могут приобретать землю только при соответствии критериям европейской и евроатлантической интеграции (ЕС, ЕЭЗ, НАТО, ОЭСР), а сельскохозяйственная, лесная и охраняемая земля исключена или ограничена. Сейчас Литва запрещает гражданам России и контролируемым ими организациям приобретать недвижимость, исключения, по сообщениям, есть для обладателей литовского временного или постоянного вида на жительство и для наследования. Вид на жительство другой страны ЕС исключением не называется. Как это применяется к гражданам Беларуси, мы подтвердить не смогли; спросите юриста.

Практический вывод: ограничение зависит от гражданства и бенефициарного владения, а не от места проживания. Никогда не используйте номинала, посредника или фирму-прокладку, чтобы обойти запрет: это незаконно, а сделка недействительна. См. покупка недвижимости с российским гражданством: ограничения по странам.

Вид на жительство

Латвия: путь к ВНЖ через недвижимость закрыт для новых первичных заявителей с вступлением в силу нового Закона об иммиграции 15 сентября 2026 года; ранее поданные заявления и действующие разрешения регулируются переходными положениями. См. наш материал и Управление по делам гражданства и миграции. Эстония: пути к ВНЖ через недвижимость мы не нашли, а e-Residency это цифровая идентификация, а не право жить в стране. Литва: пассивного пути нет; есть разрешение для бизнеса, но оно требует действующей компании; см. Литва: ВНЖ и недвижимость. Не покупайте ни в одной из трёх стран в расчёте на ВНЖ.

Аренда и доходность

Сдача жилья в Риге, Таллине и Вильнюсе обычна, с обычной налоговой регистрацией; для краткосрочной аренды в Юрмале могут понадобиться местные разрешения, а в эстонских многоквартирных домах ограничения могут ставить объединение собственников и муниципалитет. Доходность ни для одной из трёх стран мы не называем, потому что надёжных цифр подтвердить не смогли; сопоставляйте валовую аренду с расходами на дом, местным налогом, управлением и простоями. В нашем литовском руководстве Вильнюс назван самым глубоким арендным рынком из трёх столиц, его поддерживают студенты и сотрудники IT и сферы услуг. См. доходность аренды по странам.

Ипотека

Один агрегатор называет для нерезидентов LTV около 60-70% в Латвии и около 70% в Эстонии; по Литве цифры у нас нет. См. ипотека для нерезидентов.

Язык и образ жизни

Русский язык широко используется в Риге и Таллине (и на северо-востоке Эстонии), русскоязычных агентов, юристов и нотариусов найти легко; в Вильнюсе русский широко понимают, но договоры и реестры ведутся на литовском. Во всех трёх странах уточните у нотариуса, на каком языке составляется акт и нужен ли присяжный перевод. Банки и нотариусы запросят источник средств; см. проверки банков для граждан России, живущих в ЕС.

Кому что подходит

• Если у вас российский или белорусский паспорт, сначала письменно, с местным юристом, выясните, можно ли вам вообще покупать: в Латвии запрет действует, в Литве ограничение, в Эстонии ожидается закон.
• Если важны минимальные разовые расходы на передачу, Эстония и Литва сообщают об отсутствии налога на передачу, а Латвия берёт госпошлину 2%.
• Если ВНЖ входит в ваши планы, сегодня ни одна из трёх стран не даёт его за недвижимость.
• Если вы гражданин ЕС и покупаете квартиру, открыты все три; сравнивайте состояние дома, местный налог и конкретную улицу, а не страну.

FAQ

Могут ли граждане России покупать недвижимость в Латвии? Закон от 19 июня 2025 года это запрещает, исключения, о которых сообщается, должен подтвердить латвийский юрист. В Эстонии? Законопроект на 1 января 2027 года, его принятие не подтверждено. В Литве? Сейчас ограничено, исключения по сообщениям есть для обладателей вида на жительство и для наследования. Дадут ли ВНЖ за покупку? Сегодня ни в одной из трёх стран. Где расходы на покупку ниже? Итоги оцениваются примерно в 3-6%, разница небольшая; просите письменные сметы. Есть ли налог на передачу? В Латвии госпошлина 2%; в Эстонии и Литве мы не нашли. Можно ли купить через компанию? Компании, связанные с ограниченными гражданствами, подпадают под запрет в Латвии и под законопроект в Эстонии; спросите юриста.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Мы не консультируем по обходу проверок или ограничений; если запрет вас касается, его нужно соблюдать. См. все страны и калькуляторы. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому проверяйте актуальное положение у местных юристов и налоговых консультантов.