Недвижимость в Латвии: как купить иностранцу

Латвия с Ригой и курортом Юрмала давно привлекает покупателей из ЕС и других стран, в ней большое русскоязычное население. Два недавних изменения важнее всего: запрет на покупку недвижимости гражданами России и Беларуси и прекращение ВНЖ за покупку недвижимости. В гиде: кто может купить, процесс, расходы и налоги, аренда и риски. Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила в Латвии менялись быстро, поэтому перед сделкой проверьте каждый пункт у присяжного нотариуса или юриста в Латвии.

Рынок

Рига - основной рынок, Юрмала - премиальный приморский, в небольших городах цены заметно ниже. Текущие цены за квадратный метр в Риге и Юрмале мы не подтвердили официальным источником, поэтому не приводим их; сравнивайте цены предложения с реальными ценами сделок вместе с агентом и юристом. Инвесторская программа ВНЖ закрыта для новых заявителей, см. Латвия прекращает ВНЖ за недвижимость и банковский депозит; спрос со стороны инвесторов может измениться.

Кто может купить

Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают квартиры, дома и коммерческую недвижимость на тех же условиях, что и латвийцы. Граждане других стран, по изученным источникам, могут покупать квартиры и дома, но для сельскохозяйственной и лесной земли есть ограничения; про любой участок спросите нотариуса.

Граждане России и Беларуси: 19 июня 2025 года Сейм принял закон, запрещающий приобретать недвижимость в Латвии России и Беларуси и их гражданам, см. сообщение Сейма. Запрет распространяется также на юрлица, зарегистрированные в России или Беларуси, компании, где граждане России или Беларуси владеют не менее 25% капитала или являются бенефициарами, и образования, созданные там. Он действует для сделок, заключённых после вступления закона в силу, и касается не только купли-продажи, но и дарения, обмена и других передач. Закон возлагает на продавца обязанность проверить покупателя, а сделка с нарушением ничтожна. По сообщениям СМИ, есть исключения: наследование родственниками, решение суда, лица с видом на жительство постоянного резидента, выданным до принятия закона, и те, кто позже получил статус долгосрочного резидента ЕС. Точный перечень и дату вступления в силу мы по официальному тексту подтвердить не смогли, поэтому гражданину России или Беларуси не стоит планировать покупку, пока латвийский юрист не подтвердит ситуацию письменно. См. также покупка с российским гражданством: ограничения по странам.

ВНЖ через недвижимость: закрыт для новых заявителей

Раньше покупка недвижимости от 250 000 евро могла стать основанием для временного вида на жительство. Новый Закон об иммиграции, действующий с 15 сентября 2026 года, не сохраняет недвижимость как основание для новых первичных заявлений. Заявления, принятые к рассмотрению до этой даты, обрабатываются по прежним правилам, а действующие владельцы ВНЖ сохраняют его с возможностью продления по переходным положениям. Сообщалось о новом пути через созданный государством инвестиционный фонд (от 150 000 евро), но один источник говорит, что он ещё не заработал. Актуальную ситуацию проверяйте на сайте Управления по делам гражданства и миграции. Не покупайте в Латвии в расчёте на ВНЖ.

Пошагово

• Выберите объект и запросите выписку из Земельной книги (Zemesgrāmata): она показывает владельца, ипотеки и ограничения. Её должен проверить ваш юрист.
• Проверьте дом: управляющая компания, долги по коммунальным платежам и содержанию, планируемый ремонт.
• Подпишите предварительный договор с задатком; сумма определяется практикой рынка, а не законом.
• Наймите независимого юриста, см. нотариус или юрист: кто нужен за границей. Договор купли-продажи обычно удостоверяет присяжный нотариус, а право собственности вносится в Земельную книгу; оно возникает с внесением записи. Требуемую форму уточните у нотариуса.
• Оплатите государственную пошлину и другие сборы, а платёж проведите банковским переводом со счёта на ваше имя.
• Примите ключи и переведите коммунальные услуги и счета дома на себя. Если вы не можете присутствовать, см. удалённое подписание и закрытие сделки.

Расходы и налоги

Вторичные источники сообщают о государственной пошлине 2% от большей из двух величин - цены договора и кадастровой стоимости, нотариальных расходах примерно 0,5-1,5% (один источник называет гораздо меньшие суммы, если нотариус лишь заверяет договор) и комиссии агента 3-5%, которую обычно платит продавец. Общие расходы покупателя оцениваются примерно в 3,5-4% плюс комиссия агента, если её платит покупатель. Попросите у нотариуса письменную смету.

Ежегодный налог на жилую недвижимость сообщается в размере 0,2-0,6% кадастровой стоимости, ставки задают муниципалитеты в установленных пределах; проверьте ставку для вашего дома.

Доход от аренды и от продажи: найденные нами источники расходятся по ставкам (называются 20% и 25,5%, упоминается удержание для нерезидентов), поэтому мы не указываем цифру. Спросите в Службе государственных доходов Латвии (VID) или у консультанта, какая ставка и какая процедура применяются к вам, см. соглашения об избежании двойного налогообложения. Если вы налоговый резидент Латвии и покупаете недвижимость за рубежом, см. налоговая декларация по зарубежной недвижимости для резидентов Латвии.

Аренда

Сдавать квартиры в Риге и Юрмале можно, с обычными обязанностями арендодателя и налоговой регистрацией. Для краткосрочной и сезонной аренды в Юрмале могут понадобиться местные разрешения; спросите в муниципалитете. Управление из-за границы возможно, см. управление недвижимостью для удалённых владельцев. Доходность мы не называем: см. доходность аренды по странам и считайте по своим данным.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

В Риге большое русскоязычное сообщество, поэтому агентов, юристов и нотариусов, говорящих по-русски, найти легко. Правила языка в официальных процедурах и для резидентов мы не приводим: уточните в нотариальной конторе, на каком языке составляется акт и ведётся реестр и нужен ли присяжный переводчик. Выбирайте лицензированного специалиста, см. как выбрать русскоязычного агента за границей.

Главное правило: граждане России и Беларуси подпадают под описанный запрет, и продавец вправе отказаться продавать вам, чтобы избежать ничтожной сделки. На граждан других стран, говорящих по-русски, включая украинцев, граждан Казахстана или Грузии и владельцев паспортов ЕС, запрет не распространяется, но банки и нотариусы всё равно спросят об источнике средств, см. проверки банков для граждан России в ЕС. Не используйте подставных лиц и посредников, чтобы обойти запрет: это незаконно, а сделка ничтожна, см. риски номинального владения.

Риски

• Гражданство покупателя или бенефициарное владение, подпадающие под запрет, делают сделку ничтожной.
• Долги дома или прежнего владельца.
• Оценка: пошлина может считаться от кадастровой стоимости, если она выше цены.
• Ипотека: один агрегатор называет для нерезидентов 60-70% от стоимости, см. ипотека для нерезидентов.
• Правила менялись в 2025 и 2026 годах; читайте актуальный текст, а не старые гиды.

FAQ

Может ли иностранец купить квартиру в Латвии? Граждане ЕС и ЕЭЗ - без ограничений. Остальные могут покупать квартиры с учётом правил о гражданстве, описанных выше, и проверок нотариуса.

Могут ли граждане России покупать недвижимость в Латвии? Закон, принятый 19 июня 2025 года, это запрещает; сообщаемые исключения должен подтвердить латвийский юрист для вашего случая.

Даёт ли покупка ВНЖ? Для новых заявлений нет: с 15 сентября 2026 года этот путь закрыт.

Сколько стоит покупка? По сообщениям: пошлина 2%, услуги нотариуса и агента; запросите письменную смету.

Можно ли сдавать объект в аренду? Да, с обычной налоговой регистрацией; для краткосрочной аренды может потребоваться разрешение.

Можно ли купить через компанию? Компания, зарегистрированная в России или Беларуси, либо с долей или бенефициарным владением граждан этих стран от 25%, подпадает под запрет; другие структуры требуют консультации юриста.

Как мы помогаем

D.H. Realting - трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила быстро меняются, поэтому проверяйте актуальную ситуацию у латвийского юриста и налогового консультанта. См. также все страны и калькуляторы.