Купить квартиру в Португалии там, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт

Кратко (31 октября 2026): купить квартиру в португальском курорте, где вы уже отдыхаете, сдавать её около 11 месяцев и один месяц оставить себе можно, но в Португалии налоги и правила лицензирования важны не меньше, чем выбор месяца. В нашей иллюстративной модели двухкомнатная квартира 70 м² на Алгарве за €300 000 при загрузке около 55% ночей приносит примерно €21 100 выручки и около €11 500 до подоходного налога после 20% комиссии управляющего и €5 400 постоянных расходов, это около 3,8% от цены. Оставить себе ноябрь стоит около €460 чистого дохода плюс две уборки на смену гостей; оставить август стоит около €3 700. Долгосрочный арендатор по средней арендной ставке Алгарве принёс бы меньше, около €9 700 в год валовых, так что смысл модели в туристической сдаче, а это самая зарегулированная часть рынка.

Кому подходит эта модель

Вы уже отдыхаете в одной и той же части Португалии, хотите базу, которая частично окупает сама себя, и готовы не жить в ней с июля по сентябрь. Модель подходит тем, кто может поехать весной или осенью, доверит сдачу местному управляющему и спокойно относится к режиму лицензий, который за три года менялся дважды. Она не подходит, если доход нужен для платежей по ипотеке, если вы хотите жить в квартире в августе или если собираетесь рассчитывать на лицензию, которую не видели: проверьте, что у квартиры уже есть действующая регистрация, потому что новую в зоне ограничения может быть невозможно получить.

Общую рамку смотрите в хабе цикла и в статье как выбрать свой месяц и посчитать безубыточность.

Когда в Португалии загружены курорты

Помесячной таблицы загрузки и цен для квартир Алгарве на 2026 год в открытых источниках мы не нашли. То, что есть, неполно и противоречиво: на страницах AirDNA, которые мы видели, годовые цифры по Албуфейре расходятся (около 62% загрузки на одной странице, 86% на другой), ассоциация отелей Алгарве (AHETA) приводит данные по отелям за 2025 год: средняя цена за номер €134,4 и доход на доступный номер €78,5, а рыночный обзор 2026 года предупреждает, что июль и август нельзя брать за среднегодовую загрузку. Поэтому месячные цифры в примере это наши допущения, построенные по типичной кривой южноевропейского курорта:

• Высокий сезон: июль–сентябрь.
• Межсезонье: апрель–июнь и октябрь.
• Низкий сезон: ноябрь–март, с некоторым спросом на гольф и зимнее солнце на Алгарве (общее наблюдение, не измеренная цифра).

Три района и что можно купить на бюджет

По Алгарве (округ Фару) на нашей странице цен медиана INE около €3 139 за м², средние цены предложения около €4 874 за м² и долгосрочная аренда около €11,56 за м² в месяц; смотрите что можно купить в Португалии за €150 000–600 000. Цены отдельных городов Алгарве мы не проверяли, поэтому бюджеты ниже даны по округу.

• Алгарве, округ Фару (Албуфейра, Лагуш, Тавира и другие): квартира 60–80 м² стоит около €188 000–251 000 по медиане INE и около €292 000–390 000 по ценам предложения. Валовая доходность долгосрочной аренды оценивается примерно в 4,5–4,8%. Это самый большой и развитый курортный рынок Португалии. Ловушка: медиана отражает более старый и менее центральный фонд, а квартиры, которые нужны гостям, стоят ближе к цене предложения.
• Мадейра (Фуншал): медиана INE около €2 500 за м² и цена предложения около €4 506. Idealista оценивает валовую доходность во Фуншале в 5,2%, но местная пресса называет покупку для сдачи там малодоходной. Климат мягкий круглый год, поэтому сезонная кривая более ровная, а у острова свой контекст лицензирования.
• Кашкайш и побережье Лиссабона: около €4 550 за м² в Кашкайше и €4 187 в Ойраше. Спрос круглый год и город рядом, но цены выше, а вокруг Лиссабона действуют муниципальные правила ограничения.

Смотрите также доходность аренды в Португалии и лучшие районы для покупки в Португалии.

Расчёт на примере (иллюстративная арифметика, не рыночные данные)

Допущения: двухкомнатная квартира 70 м² на Алгарве, куплена за €300 000 (около €4 290 за м²), сдаётся через управляющего и платформы бронирования. Наши допущения по цене за ночь, загрузке и получающаяся месячная выручка:

• Январь: €55 за ночь, загрузка 28%, выручка €477
• Февраль: €55, 32%, €493
• Март: €65, 42%, €846
• Апрель: €80, 52%, €1 248
• Май: €95, 58%, €1 708
• Июнь: €115, 70%, €2 415
• Июль: €150, 85%, €3 953
• Август: €165, 90%, €4 604
• Сентябрь: €120, 75%, €2 700
• Октябрь: €85, 52%, €1 370
• Ноябрь: €60, 32%, €576
• Декабрь: €65, 36%, €725

Это около €21 115 выручки в год, в среднем занято около 55% ночей по подразумеваемой цене €106 за занятую ночь. Расходы: управляющий 20% выручки (€4 223) и постоянные расходы €5 400: взносы кондоминиума €1 200, налог на недвижимость IMI €800, страховка, включая обязательную ответственность при туристической сдаче, €500, коммунальные услуги и интернет €1 700 и резерв на ремонт и бельё €1 200. Чистый доход до подоходного налога и до ипотеки: €21 115 − €4 223 − €5 400 = €11 492, то есть 3,8% от цены.

Для сравнения: те же 70 м² в долгосрочной аренде по средней ставке Алгарве €11,56 за м² принесли бы около €9 700 в год валовых, до тех же постоянных расходов и налога. На бумаге туристическая сдача приносит больше, ради этого и существует модель, но она несёт риски лицензии, простоев и износа, описанные в статье краткосрочная и долгосрочная аренда.

Какой месяц оставить себе

Потеря чистого дохода это выручка месяца за вычетом 20% управляющего. В модели:

• Январь €382, февраль €394, ноябрь €461, декабрь €580
• Октябрь €1 096, май €1 366, сентябрь €2 160
• Август €3 683

Добавьте две уборки на смену по €120 (до и после вашего проживания). Всего ноябрь обойдётся примерно в €700, октябрь в €1 340, май в €1 610, август в €3 920. Выбирайте сначала по погоде и рейсам: октябрь и май достаточно тёплые для пляжа и стоят примерно €1 340–1 610 всего, а сентябрь хорош для моря, но уже стоит около €2 400.

11 месяцев или 12, и что если план недотягивает

• 12 месяцев сдачи без своего проживания: чистыми €11 492 (3,8%).
• 11 месяцев, оставлен ноябрь, с двумя уборками: €10 791 (3,6%).
• 11 месяцев, оставлен август, с уборками: €7 569 (2,5%).

Стресс-тесты для варианта 12 месяцев: загрузка ниже на 10 пунктов в каждом месяце снижает выручку до €17 728, а чистый доход до €8 782 (2,9%); цены за ночь ниже на 10% дают выручку €19 004 и чистыми €9 803 (3,3%). Чистый доход до налога обнуляется, когда выручка падает примерно до €6 750, это около 32% от смоделированной. Эти числа даны до подоходного налога, до процентов по ипотеке и до ремонта и предполагают действующую регистрацию.

Лицензия, страховка и правила кондоминиума, если вы тоже живёте в квартире

Каждой туристической аренде в Португалии нужен регистрационный номер (RNAL) и полис гражданской ответственности, обычно называют минимум €75 000 на случай, как часть регистрации. Декрет-закон 76/2024 снова сделал действующие лицензии бессрочными и передаваемыми и закончил национальную заморозку, но муниципалитеты, такие как Лиссабон и Порту, и часть Алгарве по-прежнему могут объявлять зоны ограничения, где новые регистрации приостановлены или ограничены; Лиссабон ввёл правила ограничения в декабре 2025 года, а муниципалитеты отменили более 10 000 неактивных или незастрахованных лицензий в 2026 году. Перед покупкой проверьте, что у квартиры есть действующая передаваемая регистрация. Подробности в статье правила краткосрочной аренды в Португалии.

Правила, запрещающего владельцу жить в зарегистрированном объекте, мы не нашли, но спросите муниципалитет и управляющего. В многоквартирных домах кондоминиум имеет право голоса в вопросе туристической аренды; по сообщениям, правила 2024 года позволяют владельцам возражать квалифицированным большинством, это нужно подтвердить для конкретного дома. Прочитайте протоколы и устав кондоминиума до покупки. По страховке смотрите страхование жилья нерезидента и лицензии, правила дома и страховка.

Налоги вкратце

Это не налоговая консультация. Нерезиденты-физические лица в Португалии обычно платят налог 25% по плоской ставке с дохода от аренды. Туристическая сдача, как правило, облагается как доход от предпринимательской деятельности (категория B), при этом упрощённый режим, по сообщениям, применяет коэффициент 0,35 к валовому доходу до применения ставки; есть также возможность облагаться как доход от недвижимости (категория F) с чистого дохода, а для квартир в зонах ограничения указан другой коэффициент 0,5. Источники разных лет, поэтому подтвердите у бухгалтера. На нашем примере два пути дают разный налог: 25% × 35% × €21 115 это около €1 850 при упрощённом режиме против 25% от чистых €11 492, около €2 870, при расчёте с чистого дохода. Как учитываются дни вашего собственного проживания, мы правила не нашли. Картина по странам в статье налоги на дни личного использования и доход от аренды, а продажа в налог на прирост капитала при продаже в Португалии.

Расходы на покупку

Нерезиденту стоит закладывать около 8–10% сверху к цене, включая налог на передачу IMT, гербовый сбор 0,8%, сборы нотариуса и реестра и юриста; смотрите цены на недвижимость в Португалии и расходы на покупку. Ежегодный IMI составляет примерно 0,3–0,45% налоговой стоимости, ставку задаёт муниципалитет. Сравнивайте договоры с управляющими по статьям управляющие компании за рубежом: комиссии, договоры, выбор и управление домом за рубежом.

Частые ошибки

• Покупать квартиру в зоне ограничения в расчёте, что новая регистрация будет выдана.
• Брать цифры июля–сентября за среднегодовые.
• Оставлять себе август, не посчитав его.
• Считать доход до налога и без обязательной страховки.
• Оставлять блокировку своих дат на устное обещание.
• Брать общую валовую доходность, не проверив, к долгосрочной или туристической аренде она относится.

Чек-лист перед предложением

• У квартиры есть действующая передаваемая регистрация, или у вас письменное подтверждение, что её можно получить.
• Устав и протоколы кондоминиума допускают туристическую аренду.
• Есть страховка ответственности, отвечающая требованиям регистрации.
• У вас письменный договор с управляющим: даты владельца, комиссии, правила отмены.
• Вы прогнали модель с загрузкой ниже на 10 пунктов и ценами ниже на 10%.
• Вы выбрали свой месяц и посчитали его цену.

Вопросы и ответы

Можно ли самому жить в квартире, которую я сдаю туристам в Португалии? Правила против этого мы не нашли, но уточните у муниципалитета и управляющего и заблокируйте свои даты в договоре.

Сколько стоит оставить один месяц себе? В нашей иллюстративной модели около €700 всего за ноябрь, около €1 340 за октябрь и около €3 920 за август.

Передаётся ли регистрация при покупке? После Декрета-закона 76/2024 действующие регистрации снова бессрочны и передаваемы, но проверьте конкретный номер и наличие зоны ограничения.

Как облагается туристическая сдача для нерезидента? Обычно по плоской ставке 25%, а база зависит от режима; выше показаны упрощённый путь и путь с чистого дохода, рекомендуем бухгалтера.

Алгарве лучше Мадейры для такой модели? У Алгарве больше курортный рынок и сильнее лето; мягкий климат Мадейры выравнивает сезоны, но рынок меньше и у него свой контекст.

Информация носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Цифры иллюстративны и даны по состоянию на октябрь 2026 года.