Медианная цена по стране — около 2 076 евро за м², в самом Лиссабоне 4 875, на Алгарве 3 139, в агломерации Порту 2 305, и цены продолжают расти. Нерезидентам к цене добавляется около 10% налогов и сборов.
Португалия — один из самых быстрорастущих рынков жилья в ЕС, и цена сильно зависит от того, где вы покупаете. По данным INE, медианная цена семейного жилья по стране в 2025 году составила около 2 076 евро за м², на 16,8% больше, чем в 2024-м. Большой Лиссабон заметно выше, внутренние регионы — гораздо ниже. В этом гайде — региональная картина на октябрь 2026 года и полная стоимость покупки для нерезидента.
Цена за м² по регионам и городам
Это годовые медианы INE за 2025 год (семейное жильё, все сделки). Квартальные значения выше, потому что цены продолжали расти.
- Португалия в целом: около 2 076 евро за м².
- Большой Лиссабон: около 3 439 евро за м². Сам Лиссабон — около 4 875, Кашкайш около 4 550, Оэйраш около 4 187.
- Алгарве: около 3 139 евро за м². Лоле — около 3 993, Лагуш — около 3 801.
- Полуостров Сетубал: около 2 596 евро за м².
- Мадейра: около 2 500 евро за м².
- Агломерация Порту: около 2 305 евро за м².
В премиальных локациях иностранцы платят больше местных: по данным INE, в Лиссабоне иностранные покупатели платили около 6 026 евро за м² против около 4 813 у местных, потому что они концентрируются на центральном и премиальном жилье. В 23 из 24 самых населённых муниципалитетов медианная цена нового жилья выше, чем вторичного.
Тренд 2026 года
Индекс цен на жильё INE вырос на 17,8% за год в Q1 2026 и на 16,5% в Q2 2026 — самый медленный темп с начала 2025 года. Это замедление, а не падение. Данные за Q1 и снижение продаж на 8,7% — в нашей заметке цены на жильё в Португалии в Q1 2026. Ряд idealista по ценам предложения показывает более медленный рост — около 8,9% за год до июня. Официальные медианы строятся по зарегистрированным сделкам, а цены предложения — по объявлениям, поэтому они не совпадают.
Рост цен при стоящей аренде означает снижение доходности; см. доходность недвижимости в Португалии.
Сколько на самом деле стоит покупка
Для нерезидента основные статьи таковы.
- IMT, налог на переход права собственности. С 25 мая 2026 года на покупку жилья лицами, не являющимися налоговыми резидентами Португалии, действует фиксированные 7,5% вместо прогрессивной шкалы. Есть исключения: покупатель уже налоговый резидент, становится им в течение двух лет или сдаёт объект по умеренной арендной ставке (до 2 300 евро в месяц, в течение шести месяцев после покупки и не менее 36 месяцев в первые пять лет). Если исключение выполнено позже, разницу можно вернуть в течение шести месяцев. Применяемые правила определяет дата подписания договора (escritura), поэтому уточните её у юриста.
- Гербовый сбор: 0,8% от цены.
- Нотариус и земельный реестр: примерно 1 200–2 000 евро в сумме, в зависимости от сделки.
- Юрист: примерно 3 000–4 500 евро или 1–2% плюс 23% НДС. В Португалии комиссию агента обычно платит продавец; уточните это в договоре с агентством.
- Португальский налоговый номер (NIF), необходимый до подписания.
Налоговые резиденты платят IMT по прогрессивной шкале (ниже для основного жилья, выше для второго), поэтому воспользуйтесь официальным калькулятором IMT для вашего случая.
Пример бюджета для нерезидента, квартира за 300 000 евро
IMT 7,5% — это 22 500 евро, гербовый сбор 0,8% — 2 400 евро, вместе 24 900 евро. Добавьте нотариуса и реестр около 1 200–2 000 евро и юридические услуги около 3 000–4 500 евро. Итого около 29 100–31 400 евро, то есть примерно 9,7–10,5% сверху к цене, и реальные затраты составят около 329 000–331 000 евро. Диапазоны ориентировочные.
Что вы платите каждый год
Ежегодный IMI устанавливает муниципалитет — примерно 0,3–0,45% от налоговой стоимости объекта, которая часто ниже рыночной цены. Свыше примерно 600 000 евро налоговой стоимости на человека действует дополнительный налог AIMI. Прибавьте расходы на кондоминиум и страховку. При продаже см. налог на прирост капитала при продаже в Португалии. Общая картина владения за рубежом — в материале полная стоимость владения недвижимостью за рубежом.
Новостройка или вторичка
Новое жильё обычно дороже за м², но может быть лучше по энергоэффективности и требовать меньше ремонта; вторичное дешевле и допускает торг, но требует тщательной проверки. См. новостройка или вторичка в Португалии, чек-лист проверки вторичного жилья и где покупать.
Частые вопросы
Сколько стоит дом в Португалии? Медиана по стране — около 2 076 евро за м² (2025). Квартира 70 м² — около 145 000 евро по медиане страны, около 240 000 евро по медиане Большого Лиссабона и около 341 000 евро по медиане города Лиссабона. Это простое умножение, а не цены предложения.
Португалия дешевле Испании или Греции? Зависит от города; см. Испания или Португалия и Португалия или Греция.
Цены продолжают расти? Да: +16,5% за год во 2 квартале 2026 по данным INE, хотя медленнее, чем в 1 квартале.
Нужна ли ипотека в Португалии? Не обязательно; см. ипотека для иностранцев.
Как мы помогаем
Подбираем объекты под бюджет и цель, показываем реальный уровень цен по сделкам в каждом районе, считаем полную стоимость приобретения с учётом IMT для нерезидентов и координируем местных юристов. Начните со страницы Португалии.
Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цены и правила приведены ориентировочно, на октябрь 2026 года, и меняются; перед сделкой уточните актуальный IMT и расходы у португальского юриста.