Что можно купить в Португалии за €150 000–600 000 в 2026 году

Бюджет €150 000–600 000 в Португалии даёт совершенно разный результат в зависимости от одного решения: в каком муниципалитете покупать. Этот материал переводит диапазон в цифры: уровни цен, площадь на каждой ступени бюджета, налог, который изменился для нерезидентов в 2026 году, и проверки перед подписанием. Это общая информация, а не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры это официальные медианы или запрашиваемые цены, а не предложение конкретного объекта.

Короткий ответ

Португалия давно не дешёвый уголок Западной Европы. INE, национальная статистическая служба, сообщила, что медианная цена по стране в 2025 году составила €2 076 за м², на 16,8% больше, чем в 2024-м (по данным Idealista и Dinheiro Vivo, апрель 2026). Результат определяет разрыв между регионами: медиана 2025 года была €3 439 за м² в Большой Лиссабоне, €3 139 в Алгарве, €2 596 на полуострове Сетубал, €2 500 на Мадейре и €2 305 в агломерации Порту. Муниципалитет Лиссабон достиг €4 875, Каскайш €4 550, Оэйраш €4 187.

Для иностранца одно изменение 2026 года важнее ценового диапазона. С 25 мая 2026 года (по сообщениям) покупатель, не являющийся налоговым резидентом, платит единый IMT 7,5% при покупке жилья без шкалы и без льгот, плюс 0,8% гербового сбора. Закладывайте около 8,3% одних налогов, до юридических расходов и расходов на регистрацию.

Уровни цен за диапазонами

Официальные медианы ниже того, что видно в объявлениях. Средние цены объявлений по ежемесячному обзору Doutor Finanças (1 сентября 2026 года): €5 702 за м² в округе Лиссабон, €4 874 в Фару, €4 506 на Мадейре, €4 010 в Сетубале и €3 741 в Порту. На 1 августа 2026 года тот же источник показывал €2 287 в Авейру, €2 194 в Лейрии, €2 073 в Браге и €1 679 в Коимбре. На Серебряном берегу (Costa de Prata) объявления в начале 2026 года в среднем стоили примерно €2 260–2 340 в Калдаш-да-Раинья, €2 410–2 670 в Пенише, €2 870–2 930 в Обидуше и €3 050–3 190 в Назаре (Tagus Property, февраль 2026; Idealista, март и июль 2026). Источники считают по-разному, поэтому сравнивайте цифры внутри одного источника.

Площади ниже получены делением бюджета на эти цены объявлений. Это наша собственная оценка, а не статистика.

Что даёт каждая ступень бюджета

• €150 000–250 000: примерно 65–120 м² во вторичных городах вроде Лейрии, Авейру, Браги и Калдаш-да-Раинья, где объявления держатся около €2 100–2 350 за м². В округе Порту те же деньги дают около 40–65 м², в округе Лиссабон около 26–44 м². Ожидайте вторичные квартиры, старые дома и дальние пригороды. В Коимбре, при около €1 680 за м², бюджет доходит примерно до 90–150 м², но круг покупателей там уже.
• €250 000–400 000: примерно 80–175 м² на Серебряном берегу (Назаре в верхней части местного диапазона, Калдаш-да-Раинья и Пеniche в нижней), около 65–105 м² в округе Порту, 62–100 м² на полуострове Сетубал и 44–70 м² в округе Лиссабон. Здесь вне столицы становится реальной новая двухкомнатная.
• €400 000–600 000: примерно 70–105 м² в округе Лиссабон по средней цене объявлений, 82–123 м² в округе Фару и 107–160 м² в округе Порту. Дом с садом возможен вдали от побережья или на Серебряном берегу, но не в Каскайше и не в центре Лиссабона, где медиана INE уже означает €4 550–4 875 за м².

Четыре сценария покупателя

• Начальный покупатель, €150 000–250 000: выбор между простором во вторичном городе и маленькой квартирой в Порту или Лиссабоне. Выход это перепродажа местным покупателям, поэтому выбирайте город со спросом круглый год. IMT и гербовый сбор нерезидента добавляют €12 450 при €150 000 и €20 750 при €250 000.
• Сбалансированный покупатель, €250 000–400 000: Серебряный берег даёт простор, но рынок сезонный; Порту и Сетубал дают квартиры поменьше и более глубокий арендный спрос. Решите, будете ли вы там жить или сдавать.
• Покупатель верхнего диапазона, €400 000–600 000: сравнивайте пригороды Большого Лиссабона, Алгарве и Порту, не платя за почтовый индекс. Одни налоги нерезидента составляют €33 200 при €400 000 и €49 800 при €600 000.
• Инвестор, любая ступень: у ставки 7,5% есть исключение (по сообщениям), если жильё выставлено на аренду в течение шести месяцев и остаётся сданным не менее 36 месяцев в первые пять лет. Потолок аренды €2 300 в месяц назван только на одном сайте и не подтверждён. Считайте аренду и налог вместе до бронирования.

Налог, который изменился для нерезидентов

Указ-закон 97/2026 ввёл единую ставку IMT 7,5% для жилья, которое покупает не налоговый резидент, без льгот и скидок. Сообщаемые исключения: покупатель уже является или в течение двух лет становится налоговым резидентом; исключение для аренды, описанное выше; а циркуляр налоговой службы (40131/2026) говорит, что для пар ставка применяется, если оба супруга нерезиденты и никогда не были резидентами. Дата вступления в силу указывается как 25 мая 2026 года, но один блог агента называл 1 сентября: подтвердите правило для даты вашей сделки у налогового консультанта.

Чтобы увидеть эффект: при €250 000 резидент, покупающий постоянное жильё, платит около €7 042 IMT по таблице 2026 года, нерезидент €18 750, то есть на €11 708 больше. При €600 000 OCC оценивает разницу примерно в €9 700. Выше примерно €1,15 млн разницы нет.

Полная стоимость покупки

• Налоги: IMT 7,5% плюс гербовый сбор 0,8% дают €20 750 при €250 000, €33 200 при €400 000 и €49 800 при €600 000.
• Регистрация и акт через сервис Casa Pronta: по сообщениям, €375 за одно действие и €700 за несколько, например покупка с ипотекой. Подтвердите на сайте IRN.
• Юрист: примерно 1–2% плюс НДС (диапазон из блогов агентов, см. нашу статью о ценах).
• Гербовый сбор по ипотеке: по сообщениям, 0,6% от кредита на срок более пяти лет.
• Комиссия агента: обычно платит продавец; подтвердите в договоре с агентством.

Иллюстрация нашим расчётом: сверх цены нерезидент без льгот тратит примерно €24 100–25 950 при €250 000 (9,7–10,4%) и €36 600–38 400 при €400 000 (9,1–9,6%). Текущие расходы включают ежегодный IMI примерно 0,3–0,45% налоговой стоимости (ставку задаёт муниципалитет) и для высоких стоимостей AIMI.

Кто может покупать, вид на жительство и финансирование

Ограничений на покупку жилья иностранцами в Португалии мы не нашли; эта общая позиция не перепроверялась по официальной странице для данного материала. Для подписания понадобится португальский налоговый номер (NIF).

Покупка недвижимости больше не даёт вид на жительство: коммерческие иммиграционные сайты сообщают, что недвижимость перестала подходить для новых заявок по программе golden visa 7 октября 2023 года (Lei 56/2023). Подтвердите в AIMA и см. наши материалы о golden visa и визе D7.

Финансирование: брокерские материалы называют долю кредита для нерезидентов около 60–70% (один источник 65–75%), поэтому закладывайте первоначальный взнос не менее 30–40%. Макропруденциальная рекомендация Банка Португалии 1/2026 действует с 1 августа 2026 года, а в апреле 2026 года сообщалось о пересмотре; её правил по LTV мы не нашли. При €400 000 кредит 60–70% означает примерно €157 000–198 000 собственных денег с учётом расходов выше, по нашему расчёту и без банковских сборов.

Доходность и выход

Сообщаемая валовая доходность 2026 года примерно 3,8–4,8% в Лиссабоне, Порту и Фару в зависимости от метода (данные объявлений Idealista за II квартал 2026 и Global Property Guide), см. нашу статью о доходности. Чистая доходность ниже после простоев, управления, IMI и ремонта. После года роста +16,8% в 2025-м риск это вход на высокой точке: выбирайте города со спросом круглый год, а не сезонные. Для краткосрочной аренды сначала проверьте местные правила лицензирования.

Новостройка или вторичка в Португалии

• Вторичное жильё: запросите certidão permanente (действует шесть месяцев), caderneta predial и сравните площади в обоих документах, лицензию, энергосертификат и для зданий, построенных или перестроенных после 2004 года, ficha técnica da habitação, без которой акт нельзя оформить (финансовые блоги и банковские руководства). Отсутствие лицензии у здания после 1951 года указывает на самовольные работы, даже после изменений Simplex Urbanístico 2024 года.
• Новостройка: те же документы плюс разрешения застройщика и график сдачи. Покупка на этапе строительства означает долгое ожидание и риск передачи.
• Предварительный договор (CPCV): задаток 10–20% обычен, но закон его не устанавливает; срок акта обычно три–шесть месяцев; проверьте, что принудительное исполнение не исключено.

Проверки перед подписанием

• Certidão permanente и caderneta predial совпадают по владельцу, площади и обременениям.
• Лицензия и ficha técnica соответствуют объекту в построенном виде.
• Нет ипотеки, ареста, долга по кондоминиуму или IMI.
• Продавец в реестре и подписывающий это один человек.
• Ваш собственный юрист, а не юрист агента: см. как проверить агента в Португалии и кто нужен на сделке.
• Налоговый статус и ставка IMT подтверждены письменно до CPCV.
• Общая сумма наличных, включая расходы и задаток, посчитана до бронирования.

Вопросы и ответы

Относится ли ко мне IMT 7,5%? Он относится к покупателям, не являющимся налоговыми резидентами Португалии, с перечисленными исключениями. Проверьте свой статус и дату вступления в силу у налогового консультанта до подписания CPCV.

Можно ли получить ипотеку нерезиденту? Обычно да, с первоначальным взносом 30–40% и выше, но условия зависят от банка, а правила обновили 1 августа 2026 года. Сравните португальский кредит с финансированием из страны проживания.

Даёт ли покупка вид на жительство? Для новых заявок нет с октября 2023 года, по источникам выше. Для ВНЖ нужен отдельный путь.

Хватит ли €150 000 на Лиссабон или Алгарве? По средним ценам объявлений это около 26 м² в округе Лиссабон и 31 м² в округе Фару, поэтому реально только во вторичных городах или для студии.

Итог

В Португалии муниципалитет и ваш налоговый статус определяют, что даёт бюджет. Для нерезидентов IMT 7,5% добавляет примерно 8–10% к цене налогами и расходами, а ипотека, вероятно, потребует взноса 30–40%. Сначала определите цель, сравнивайте внутри одного источника данных и посчитайте полную сумму наличных до бронирования.

Что это значит для обычного покупателя

• Сравнивайте муниципалитеты, а не среднее по стране: разрыв больше чем втрое.
• Добавьте IMT нерезидента и расходы: около 9–12% сверху к цене.
• Считайте цены объявлений запрашиваемыми и проверяйте, за сколько похожие дома продавались на деле.
• Планируйте взнос отдельно от расходов и проверьте кредит в стране проживания.
• Держите вид на жительство, краткосрочную аренду и покупку тремя отдельными вопросами.

Если нужен второй взгляд на шорт-лист, независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить варианты и привлечь местного юриста. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант; спросите, как нам платят, как спросили бы любого. См. также путеводитель по районам, цены и расходы на покупку, доходность аренды, новостройка или вторичка, чек-лист вторичного жилья, ипотека для иностранцев, golden visa, правила краткосрочной аренды, стоимость жизни, как проверить агента в Португалии и сравнение стран за €200 000.