Крит, Корфу, Родос, Киклады и Халкидики: ценовые диапазоны, разрешения в приграничных зонах для покупателей не из ЕС, регистрация туристической аренды (AMA) и влияние сезона на доходность.
Запросы «недвижимость на Крите» или «дом на греческом острове» обычно исходят от покупателей, которые хотят дом для отдыха с возможным доходом от аренды. Острова - это не один рынок. Крит большой, с городами, живущими круглый год, и международным аэропортом; Киклады маленькие, дорогие и сезонные; Корфу и Родос посередине; Халкидики - материковый полуостров с курортной экономикой. Различаются и правила: в некоторых районах покупателям не из ЕС нужны дополнительные разрешения. В этом материале сравниваются основные направления. Диапазоны цен - это цены предложения от агентов и порталов на октябрь 2026 года, ориентировочные.
Ценовые диапазоны
В нашем обзоре цен для Крита указано около 2 000-4 000 евро за м2, для Киклад 5 000-12 000 евро и выше (один агентский источник, цены предложения). Для Корфу, Родоса и Халкидики надёжной цифры за м2 мы не нашли, поэтому не приводим её: попросите агентов показать недавние сопоставимые сделки в нужной деревне. В целом чем ближе известный пляж, портовый город или вид на кальдеру, тем выше цена. Деревни вглубь острова и старые каменные дома заметно дешевле, но часто требуют полного ремонта и чистого титула (см. заброшенные каменные дома и чек-лист по вторичной недвижимости).
Направления
На Крите больше всего круглогодичной жизни: в Ханье, Ретимно и Ираклионе есть магазины, больницы и постоянное население, поэтому рядом с туристической арендой возможна и долгосрочная. По сообщениям, в Ираклионе доходность выше, чем на Кикладах, но цифры взяты из агрегаторов, воспринимайте их как заявления.
Корфу зелёный, близок к Балканам и Италии и популярен среди европейских покупателей виллами и отреставрированными домами. Родос находится в Додеканесе, который относится к приграничной зоне (см. ниже), там старый город, большая туристическая индустрия и длинный сезон.
Киклады (Миконос, Санторини, Парос, Наксос, Сирос) самые дорогие и самые сезонные. Для Миконоса и Санторини действует и самый высокий порог золотой визы (см. золотая виза Греции). Халкидики рядом с Салониками - материковый курортный регион с коротким интенсивным летним сезоном; подробнее в нашем материале о Салониках и севере Греции.
Приграничные зоны и разрешения для покупателей не из ЕС
В Греции есть приграничные районы, где покупателю не из ЕС/ЕЭЗ перед покупкой нужно специальное разрешение. По данным юридических фирм и агентов (официальную страницу мы не открывали), перечень по закону 1892/1990 включает Додеканес (в том числе Родос), Лесбос, Хиос, Самос, Лемнос, Самотраки, Санторини, Скирос и ряд материковых приграничных областей. Разрешение выдаёт комиссия, в которой участвует Министерство обороны. Сроки называют от 4-8 недель до 3-6 месяцев, для досье нужны топографический план и документы с апостилем. Мы не смогли подтвердить, входят ли отдельные части Крита, Корфу или Халкидики в зону, и не выясняли, что применимо к гражданам ЕС. Попросите греческого юриста проверить именно ваш участок до внесения задатка и сделайте получение разрешения условием предварительного договора.
Туристическая аренда, AMA и сезон
Краткосрочная сдача требует регистрации в национальном реестре краткосрочной аренды и номера AMA, а также соблюдения налоговых требований и правил безопасности. Новые регистрации AMA заморожены в части Афин и Салоник; по сообщениям, список могут расширить (например, Санторини, Парос, Ханья, Халкидики), но подтвердить это мы не смогли. Проверьте актуальный статус для вашего острова и прочитайте правила краткосрочной аренды в Греции. В ограниченных зонах купленный объект может не унаследовать AMA продавца.
Сезон определяет цифры. Средняя загрузка краткосрочной аренды по стране в 2026 году, по сообщениям, около 41%, в самых востребованных районах Миконоса и Санторини около 53-54%, а доход сосредоточен между маем и октябрём. Доходность на островах приводится в широких диапазонах (около 4-8% брутто в заявлениях агентов для Крита и Корфу) и не гарантируется; см. доходность аренды и инвестиции в Греции. Доход от аренды облагается по прогрессивной шкале, по сообщениям, 15-45%.
Расходы и разумный порядок проверки
Добавьте около 7-12% от цены на налог на переход права (около 3,09%), нотариуса, земельный реестр, юриста и агента. Для покупателей не из ЕС без долгосрочного вида на жительство объявлен налог 15% с июля 2027 года, но принятого закона мы не нашли. Перед оплатой проверьте право собственности и регистрацию в кадастре, возможность строительства на участке, разрешение на строительство и самовольные пристройки, а также подъезд, воду и канализацию. У многих сельских объектов на островах есть пробелы в титуле или в градостроительных документах.
Для русскоязычных покупателей
На Крите, Родосе и Корфу есть русскоязычные агенты, юристы и управляющие, что помогает при осмотрах и оформлении; всё равно берите независимого юриста, которому не платит продавец. Типичный набор документов: паспорт, греческий налоговый номер (AFM), греческий банковский счёт, подтверждение источника средств и документы с апостилем при покупке по доверенности. Банки и нотариусы проводят законные проверки личности и меры по борьбе с отмыванием денег, которые для переводов из некоторых стран могут занять время; подготовьте документы до бронирования объекта.
FAQ
Могут ли граждане не из ЕС покупать на греческих островах? Да, но в приграничных зонах нужно разрешение. Входит ли остров в зону, нужно проверять по конкретному участку.
Крит дешевле Киклад? По сообщениям, цены предложения на Крите в целом заметно ниже, чем на Кикладах, хотя первая линия на Крите тоже может быть дорогой.
Можно ли сдавать дом на Крите туристам? Да, с регистрацией и номером AMA и соблюдением налоговых требований. Проверьте местные ограничения до покупки.
Какой сезон аренды? На островах в основном с мая по октябрь, дольше на Крите и Родосе, короче на малых Кикладах.
Нужен ли греческий банковский счёт? Практически да - для покупки, налогов и коммунальных платежей.
Как мы помогаем
Мы - трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Вы можете посмотреть объекты в Греции и воспользоваться калькуляторами. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; проверяйте актуальные правила у лицензированного специалиста. Официальный источник: налоговая служба Греции AADE.