Инвестиционная недвижимость в Греции: реальная доходность аренды в Афинах, Салониках и на островах

Инвестиционная недвижимость в Греции в среднем приносит около 4,4% годовых брутто и примерно на 1,5–2 пункта меньше после расходов и налога. Разброс большой: небольшая квартира в рабочем районе Афин может давать 6–8% брутто, а большая квартира в престижном районе или вилла на острове — 3–4%. Цены растут примерно на 5% в год, поэтому значительная часть дохода приходит от роста стоимости, а не от аренды. В этом гайде — цифры по городам и типам, из чего складываются расходы и как заморозка посуточной аренды и шкала налога меняют картину. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и не обещание для конкретного объекта. О расходах при покупке — в материале цены на недвижимость в Греции и расходы при покупке.

Валовая доходность по городам и районам

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки, до любых расходов и налогов. По данным Global Property Guide, средняя валовая доходность в Греции во втором квартале 2026 года составила около 4,4%. Его городские цифры конца 2025 года — около 5,4% для Афин и около 4,4% для Салоник. Все они валовые.

По районам картина такая же, как в большинстве городов: небольшие объекты в более дешёвых районах дают больше, чем крупные в престижных.

• Афины, однокомнатная в Патисии: до 8% брутто
• Афины, однокомнатная в Кипсели: около 7,3%
• Центр Афин: около 6%
• Афины, трёхкомнатная в Колонаки–Ликавиттос: всего около 3,8%
• Салоники, однокомнатная в районе Вулгари–Нтепо–Мартиу: около 6%
• Салоники, трёхкомнатная в Тумбе: около 3,2%

Чем больше и дороже объект, тем ниже процент. Тогда вы покупаете ради образа жизни, локации и роста цены, а не ради аренды.

Крит, Корфу и Киклады

Цифры по островам определить труднее, они зависят от посуточной аренды. По одной рыночной сводке, долгосрочная валовая доходность — около 3,4% на Кикладах и около 6,5% в Ираклионе, но первоисточник неясен. Агенты называют 4–8% для домов для отдыха на Крите и на Корфу, причём большинство объектов на Корфу — 5–6%. Считайте это заявлениями агентов, а не рыночными данными.

Отраслевая пресса сообщает, что в 2026 году загрузка посуточного жилья по стране около 41%, на 7% выше, чем год назад, а средняя цена за ночь снизилась примерно до 104 евро со 109. В лучших островных районах — Миконос-Хора, Орнос, Ия и Фира — загрузка около 53–54%. Сезон короткий, поэтому годовая загрузка заметно ниже пиковой, которую обычно показывают объявления.

Посуточная аренда: заморозка и лицензия

В Греции для посуточной аренды нужен регистрационный номер (AMA) от налоговой службы, и объект должен соответствовать требованиям. Практические правила, штрафы и стандарты — в материале правила посуточной аренды в Греции.

Для доходности главное — заморозка новых регистраций в центре Афин (муниципальные районы 1–3: Плака, Колонаки, Куказия, Синтагма, Монастираки, Эксархия) и в первом муниципальном районе Салоник. Она действовала до конца 2026 года, а 7 сентября 2026 года премьер-министр объявил о продлении до конца 2027 года. Это объявление; уточняйте, что реально принято законом. Сообщается также, что регистрация привязана к владельцу и прекращается при продаже, поэтому квартира, купленная в замороженной зоне, может вообще не подойти для посуточной сдачи. Прежде чем платить за квартиру из расчёта на доход с Airbnb, проверьте зону и лицензию.

Налог на доход от аренды

Для дохода с 2026 налогового года аренда, по сообщениям, облагается по четырёхступенчатой шкале:

• 15% до 12 000 евро
• 25% от 12 000 до 24 000 евро
• 35% от 24 000 до 36 000 евро
• 45% свыше 36 000 евро

Стандартный вычет 5% от валовой аренды, по сообщениям, применяется вместо фактических расходов, а чтобы его сохранить, аренда должна поступать через банковские счета. Действует ли вычет 5% так же для посуточного дохода с платформ и для нерезидентов, здесь не подтверждено: уточните у греческого бухгалтера и проверьте, как греческий налог соотносится с правилами вашей страны. Хозяева посуточного жилья также собирают сбор за климатическую устойчивость за каждую ночь. Налог при последующей продаже — отдельная тема: налог на прирост капитала при продаже в Греции.

ENFIA и другие текущие расходы

ENFIA — ежегодный налог на недвижимость. Базовая сумма — от около 2 евро за кв. м в самых дешёвых зонах до 16,20 евро за кв. м в зонах дороже 5 000 евро за кв. м, с поправками на возраст, этаж и назначение. Для квартиры в 70 кв. м это примерно 140 евро в нижней точке и около 1 130 евро в верхней до поправок, а при крупных активах может добавляться дополнительный налог. Прибавьте коммунальные платежи дома, ремонт, простои и, если пользуетесь, управляющую компанию.

Пример: от брутто к нетто

Возьмём однокомнатную квартиру в Афинах за 200 000 евро при валовой доходности 5,4%, то есть 10 800 евро аренды в год. Наши допущения: месяц простоя, 600 евро платежей за дом, 300 евро ENFIA, без комиссии управляющему, вычет 5% и шкала выше.

• Фактически полученная аренда: 9 900 евро
• Облагаемая база после вычета 5%: около 9 400 евро, налог 15%, то есть около 1 410 евро
• Чистыми после платежей, ENFIA и налога: около 7 590 евро, или около 3,8% от цены
• С учётом примерно 8% расходов на покупку — около 3,5% от всех вложений

Это наш пример на заявленных допущениях, а не рыночные данные. У вас цифры будут другими.

Что покупать под какую цель

• Максимальная арендная доходность: одно- или двухкомнатная квартира в районе Афин или Салоник со средней ценой, долгосрочная аренда, лучше с понятным спросом — университеты, транспорт
• Доход от посуточной аренды: только там, где доступна регистрация и где реалистичная загрузка это оправдывает, с консервативной длиной сезона
• Рост цены и образ жизни: престижные Афины, Афинская ривьера и острова, с готовностью к более низкой доходности
• Покупатели по «золотой визе»: пороги подталкивают к более крупным и дорогим объектам, а это обычно ниже доходность. См. золотая виза Греции
• Покупатели из-за пределов ЕС: объявленный налог на переход права 15% с июля 2027 года повысил бы стоимость входа, см. гайд по ценам выше

Риски, общие для всех вариантов, — в материале риски инвестиций в недвижимость Греции, проверки — в чек-листе вторичной недвижимости Греции. Для сравнения локаций см. лучшие районы для покупки в Греции.

Частые вопросы

Какая доходность аренды в Греции реалистична? Примерно 4–5,5% брутто для типичной квартиры, 6–8% для небольших квартир в более дешёвых районах Афин и ниже для крупных или престижных объектов. Чистая обычно ниже на 1,5–2 пункта.

Можно ли сдавать через Airbnb в центре Афин? Новые регистрации заморожены в районах 1–3 Афин и в районе 1 Салоник, объявлено продление до конца 2027 года. Существующие регистрации сохраняются, но могут не перейти к покупателю. Проверьте до покупки.

Как облагается доход от аренды? По шкале от 15% до 45%, с сообщаемым стандартным вычетом 5%. Как это работает в вашем случае, уточните у греческого бухгалтера.

Хороши ли объекты по «золотой визе» для доходности? Часто нет, потому что пороги толкают к более дорогим объектам. Сравните доходность с выгодой от резидентства.

Как мы помогаем

Подбираем объекты под вашу цель, проверяем, можно ли реально зарегистрировать квартиру для посуточной аренды, считаем валовую и чистую доходность на ваших цифрах и координируем местных юристов и бухгалтеров. См. также нашу страницу Греции. Только информация, не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация; цифры ориентировочные на октябрь 2026 года, правила и цены меняются.