Недвижимость в Чехии: как купить иностранцу

Чехия остаётся одним из самых открытых рынков недвижимости Центральной Европы: член ЕС, открытый кадастр и, с 2020 года, отсутствие налога на приобретение для покупателя. Основной рынок - Прага, второй город - Брно, оба популярны у русскоязычных жителей ЕС. В гиде: кто может купить, процесс по шагам, расходы и налоги, аренда, вопросы вида на жительство и риски. Текст носит информационный характер и не является юридической или налоговой консультацией. Правила в Чехии меняются, поэтому перед внесением задатка проверьте каждый пункт у чешского юриста.

Рынок в цифрах

Цены в Праге высоки по меркам региона. Мы сообщали, что в первом полугодии 2026 года квартиры в Праге в среднем стоили около 153 100 крон за квадратный метр: Прага: квартиры в среднем 153 100 крон за кв. м, а цены на вторичные квартиры достигли рекорда: рекорд цен на старые квартиры в Чехии. По данным одного агрегатора, в Брно порядка 90 000-120 000 крон за кв. м; это ориентир, а не оферта. Важна и стоимость ипотеки: ставки по ипотеке в Чехии на максимуме с начала 2024 года. Средние по стране цифры мало говорят об отдельной улице, поэтому сравнивайте цены предложения с реальными ценами сделок.

Кто может купить

Граждане ЕС и ЕЭЗ покупают квартиры и дома без ограничений. Граждане других стран, по источникам, которые мы изучили, на практике тоже могут покупать квартиры и дома; земля, особенно сельскохозяйственная, - отдельный вопрос, поэтому пусть юрист проверит конкретный участок. Покупка через чешскую компанию возможна, но меняет налоговую картину и требования комплаенса, см. покупка через компанию или лично.

Покупка недвижимости сама по себе не даёт права на проживание: способа получить ВНЖ через недвижимость в Чехии мы не нашли. Статус проживания планируйте отдельно.

Пошагово

• Выберите объект и запросите у продавца выписку из кадастра недвижимости (katastr nemovitostí). Он открыт и показывает владельца, ипотеку, залоги, взыскания и сервитуты. Проверьте выписку сами и ещё раз перед подписанием.
• Подпишите резервационный договор с небольшим задатком (на рынке встречаются суммы 50 000-200 000 крон, законом они не установлены). Узнайте, что будет с задатком, если сделка сорвётся.
• Наймите независимого чешского юриста, см. нотариус или юрист: кто нужен за границей. Нотариус для самой продажи не обязателен, а агент обычно работает в интересах продавца.
• Подпишите письменный договор купли-продажи. Подписи обычно заверяют официально, так как этого требует кадастровое ведомство. Договор составляется на чешском; если вы не читаете по-чешски, возьмите заверенный перевод.
• Платите через эскроу-счёт юриста или банка, который передаёт деньги продавцу только после регистрации вашего права. Не отдавайте всю сумму продавцу напрямую до регистрации.
• Договор подаётся в кадастровое ведомство. Право собственности возникает с регистрации, а не с подписания. Сбор за подачу - 2000 крон, см. информацию о кадастре.
• Примите квартиру, снимите показания счётчиков и переведите коммунальные услуги и счета дома на своё имя.

Если вы не можете приехать в Прагу на подписание, см. удалённое подписание и закрытие сделки.

Расходы и налоги

Налог на приобретение недвижимости (4% от цены, платил покупатель) отменён законом 386/2020 и не применяется к переходам права, зарегистрированным с 1 декабря 2019 года, см. официальную налоговую информацию о недвижимости. Покупателю остаются кадастровый сбор, услуги юриста, плата за эскроу и комиссия агента, если её платит покупатель. По вторичным источникам, общие расходы покупателя составляют примерно 3-6%; попросите письменную смету.

Ежегодный налог: налог на недвижимость (земля и строения или квартиры) по состоянию на 1 января; декларация там, где она нужна, подаётся до 31 января, уплата как правило до 31 мая (двумя частями, если налог превышает 5000 крон) - по данным той же официальной страницы. Сумма зависит от муниципалитета и квартиры.

Продажа: доход от продажи квартиры облагается налогом, если не применяется освобождение. На официальной странице освобождение связано с проживанием продавца не менее двух лет до продажи, либо с тем, что с момента приобретения прошло более десяти лет, либо с направлением выручки на собственные жилищные нужды. Если вы живёте в Польше или другой стране ЕС, доход может облагаться и в стране проживания, см. соглашения об избежании двойного налогообложения.

Аренда

Доход от аренды считается доходом из чешского источника. Сообщаются ставки 15% до примерно 1,68 млн крон налогооблагаемого дохода и 23% сверх этой суммы, с возможностью применить паушальный вычет расходов 30%; проверьте цифры за текущий год в чешской налоговой или у консультанта. Жилищная аренда регулируется Гражданским кодексом, защита арендатора значительна, поэтому договор аренды должен проверить чешский юрист. Управление из-за границы возможно, см. управление недвижимостью для удалённых владельцев.

Для русскоязычных покупателей и экспатов

В Праге и других крупных городах давно существует русскоязычное сообщество, многие агенты, юристы и нотариусы работают по-русски, что упрощает процесс. Выбирайте специалиста, который может показать лицензию или членство в адвокатской палате и выдаёт комплект документов на чешском, который можно перевести, см. как выбрать русскоязычного агента за границей.

Гражданство имеет значение. В изученных нами источниках мы не нашли общего национального запрета на покупку недвижимости отдельными гражданами России или Беларуси в Чехии, в отличие от стран Балтии, но не можем подтвердить, что его нет, а санкции ЕС действуют в отношении лиц и организаций из списков. Банки и юристы спросят об источнике средств и налоговом резидентстве; отвечайте полно и с документами, см. проверки банков для граждан России в ЕС и покупка с российским гражданством: ограничения по странам. Всё должно быть законно и прослеживаемо.

Риски

• Оплата вне эскроу и опора на устное обещание.
• Незарегистрированные залоги или долевая собственность, которые видны только в выписке из кадастра.
• Задолженность дома или планируемый ремонт в многоквартирном доме: спросите объединение собственников.
• Валюта: цена в кронах, а ваш доход может быть в евро или злотых.
• Ипотека: чешские банки кредитуют нерезидентов на своих условиях, см. ипотека для нерезидентов; один агрегатор называет для нерезидентов примерно 70-80% от стоимости, это не обещание.

FAQ

Может ли гражданин не из ЕС купить квартиру в Чехии? По изученным источникам, на практике да, но попросите юриста подтвердить для вашего гражданства и конкретного объекта, особенно если в него входит земля.

Есть ли налог на приобретение? Нет. Он отменён в 2020 году. Вы по-прежнему платите кадастровый сбор 2000 крон и расходы на юриста и агента.

Нужен ли нотариус? Для самой продажи нет, но подписи обычно заверяют официально, а деньги должен держать юрист на эскроу.

Даёт ли покупка вид на жительство? Способа получить ВНЖ через недвижимость в Чехии мы не нашли. Варианты проживания уточняйте у чешских властей.

Можно ли купить удалённо? Да, по нотариальной доверенности или приехав один раз, см. руководство по удалённому закрытию выше.

Отличается ли подход к русскоязычным покупателям? Общего национального запрета мы не нашли, но банки проверяют источник средств, а санкционные правила действуют для лиц из списков; уточните у юриста с учётом вашего паспорта.

Как мы помогаем

D.H. Realting - трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила и цифры меняются, поэтому проверяйте актуальную ситуацию у чешского юриста и налогового консультанта. См. также все страны и калькуляторы.