Чехия, Венгрия или Румыния: где купить недвижимость

Чехия, Венгрия и Румыния это три рынка ЕС в Центральной и Восточной Европе, которые привлекают покупателей, живущих в регионе, в том числе многих русско- и польскоязычных. Ни одна из них не в еврозоне (крона, форинт и лей), у них разные процедуры покупки, а для покупателей не из ЕС они различаются: Венгрия требует официального разрешения, Румыния ограничивает землю, Чехия самая открытая. Сравнение основано на наших руководствах по Чехии, Венгрии и Румынии, на октябрь 2026 года. Цифры ориентировочные; каждый пункт подтверждайте у местного юриста.

Цены

Три источника измеряют разное и в разных валютах, поэтому мы их не пересчитываем; возьмите сегодняшний курс и сравнивайте сопоставимое с сопоставимым.

Прага: квартиры в среднем стоили около 153 100 крон за м² в первом полугодии 2026 года, см. наш материал, а вторичные квартиры достигли рекорда, см. этот материал. Один агрегатор оценивает Брно примерно в 90 000-120 000 крон за м².

Будапешт: индекс Housiko (июль 2026) показал медианную цену предложения около 1,34 млн форинтов за м², от примерно 1,96 млн в V районе до около 0,85 млн в XXIII районе. Вокруг озера Балатон порталы объявлений сообщали около 1,27 млн форинтов за м² в Шиофоке и 1,5 млн в Балатонфюреде. См. также замедление рынка жилья Венгрии.

Бухарест: по данным Storia (сообщение за август 2026 года), средние цены предложения на квартиры составляли около 2 160 евро за м² в Бухаресте, 3 298 в Клуж-Напоке и 2 342 в Брашове. Это цены предложения, а не итоговые цены сделок.

Расходы на покупку и налоги

Чехия: налог на приобретение 4% отменён законом 386/2020 для передач, зарегистрированных с 1 декабря 2019 года, см. официальную налоговую информацию. Остаются сбор кадастра 2 000 крон, расходы на юриста, эскроу и агента; вторичные источники оценивают общие расходы покупателя примерно в 3-6%.

Венгрия: пошлина на приобретение 4% от цены (2% с части выше 1 млрд форинтов), платит покупатель после выставления счёта налоговой службой; по закону договор составляет и заверяет адвокат, его гонорар около 1% плюс НДС 27% (по сообщениям), и небольшой сбор земельного реестра.

Румыния: нотариальный сбор часто называют в пределах примерно 0,65-2% цены, регистрация в земельной книге около 0,15%, а продавец платит налог 3% от суммы продажи (если объект в собственности до 3 лет) или 1% (дольше 3 лет). Для новостроек стандартный НДС вырос до 21% с 1 августа 2025 года; переходная ставка 9% для узкой категории жилья продлена до 30 сентября 2026 года, поэтому проверьте, применима ли она к конкретной сделке.

См. полная стоимость владения недвижимостью за рубежом как контрольный список для бюджета.

Кто может покупать

Чехия самая открытая. Для граждан ЕС и ЕЭЗ ограничений на квартиры и дома нет, и по открытым нами источникам граждане не из ЕС на практике тоже могут покупать квартиры и дома; земля, особенно сельскохозяйственная, это отдельный вопрос для юриста.

Венгрия: граждане ЕС, ЕЭЗ и Швейцарии покупают без разрешения. Остальным нужно согласие правительственного ведомства края или района Будапешта. На рассмотрение отводится около 45 дней (часто несколько недель), сбор по сообщениям 50 000 или 65 000 форинтов, договор заключается под условием разрешения. Отказ возможен, если приобретение противоречит общественным интересам, но для обычного жилья процедуру описывают как рутинную. Сельскохозяйственная и лесная земля для нерезидентов закрыта.

Румыния: граждане ЕС и ЕЭЗ покупают на тех же условиях, что и румыны. Граждане не из ЕС могут напрямую владеть зданиями и квартирами. Права на землю у них зависят от договоров о взаимности, которые, по найденным источникам, не заключены, поэтому для дома с участком или голого участка нужно особое юридическое решение (например право суперфиция или румынская компания). Все детали по официальному тексту мы подтвердить не смогли. См. правила для граждан ЕС и не из ЕС.

Процесс и риски

Чехия: право собственности переходит с регистрацией в кадастре, подписи обычно официально заверяются, деньги должны идти через эскроу юриста или банка. Венгрия: перерегистрация в земельном реестре может занимать месяцы, поэтому эскроу держите до регистрации, а в старых домах Будапешта бывает накопившийся ремонт. Румыния: договор купли-продажи нотариальный, не говорящему по-румынски обычно нужен присяжный переводчик, реестр e-Terra был отключён 14 июля 2026 года после атаки вируса-вымогателя и поэтапно возобновил работу с 11 августа 2026 года, а в старых бухарестских домах может быть класс сейсмического риска. Выгодная цена в любой из трёх стран повод проверить право собственности, обременения и долги дома тщательнее, а не меньше.

Налог с аренды и краткосрочная аренда

Сообщаемые ставки (проверьте для текущего года): Чехия 15% до примерно 1,68 млн крон налогооблагаемого дохода и 23% выше, с возможностью паушального вычета расходов 30%; Венгрия 15% с дохода от аренды; Румыния 10% после паушального вычета 20%, возможны взносы на медицинское страхование выше порогов.

Краткосрочная аренда различается резко. Самый жёсткий Будапешт: по сообщениям, VI район запретил краткосрочную аренду с 1 января 2026 года после того, как Верховный суд подтвердил местное постановление; сообщалось и о национальном мораториуме на новые регистрации до конца 2026 года и других ограничениях, которые мы по единому официальному тексту подтвердить не смогли. В Румынии краткосрочная аренда регулируется на местном уровне и правилами туристической регистрации. Правила кондоминиумов могут запрещать посуточную аренду во всех трёх странах. Считайте сначала долгосрочную аренду; см. краткосрочная и долгосрочная аренда. Доходность по этим трём странам мы не называем, поскольку проверенных цифр у нас нет.

Если вы живёте в Польше или другой стране ЕС, ваша страна проживания может тоже облагать зарубежную аренду; см. налог на аренду за рубежом для налоговых резидентов Польши.

Вид на жительство

Ни одна из трёх стран, насколько мы нашли, не даёт ВНЖ за покупку жилья. В Венгрии программа Guest Investor в 2025 году исключила вариант с недвижимостью, а в 2026 году её описывали как остановленную. В Румынии сообщалось о проекте «золотой визы» с порогом 400 000 евро, но мы не смогли подтвердить, что он действует. В Чехии статус проживания планируйте отдельно. Не основывайте покупку на ожидании ВНЖ.

Ипотека

Чешские банки кредитуют нерезидентов на своих условиях (один агрегатор называет LTV около 70-80%, это не обещание), а ставки по ипотеке достигли самого высокого уровня с начала 2024 года, см. наш материал. В Венгрии ипотека для нерезидентов ограничена. См. ипотека для нерезидентов.

Для русскоязычных покупателей

В Праге, Будапеште и Бухаресте есть русскоязычные юристы и агенты. В открытых нами источниках общего национального запрета на покупки отдельными гражданами России или Беларуси в Чехии мы не нашли, но подтвердить, что его нет, не можем, а санкции ЕС действуют в отношении лиц из списков. В Венгрии процедура разрешения включает проверки государственных органов; в Румынии обладателям российского или белорусского паспорта сначала стоит уточнить у юриста действующие ограничения. Во всех трёх банки и нотариусы проводят проверки источника средств и санкционные проверки; отвечайте полно и с документами. См. покупка недвижимости с российским гражданством: ограничения по странам и проверки банков для граждан России, живущих в ЕС. Всё должно быть законным и прослеживаемым.

Кому что подходит

• Если вы гражданин не из ЕС и хотите самый простой путь к квартире, склоняйтесь к Чехии, принимая высокий уровень цен в Праге.
• Если нужна крупная ликвидная столица и вы можете несколько недель ждать разрешения как покупатель не из ЕС, склоняйтесь к Венгрии, принимая пошлину 4% и ограничения на посуточную аренду в Будапеште.
• Если важна более низкая входная цена и вы покупаете квартиру (а не участок), склоняйтесь к Румынии, принимая задержки реестра, сейсмические проверки старых домов и вопрос о структуре владения землёй для домов.
• Если планируете доход от Airbnb, во всех трёх сначала проверьте правила района и дома; труднее всего в Будапеште.

FAQ

Может ли гражданин не из ЕС купить квартиру в каждой стране? В Чехии и Румынии на практике да (подтвердите у юриста); в Венгрии с разрешением правительственного ведомства. Где нет налога на передачу? В Чехии с 2020 года; Венгрия взимает 4%, в Румынии платятся нотариальные и регистрационные сборы. Бухарест дешевле Праги? По приводимым нами ценам предложения за м² в местной валюте: Бухарест около 2 160 евро, Прага около 153 100 крон; пересчитайте по сегодняшнему курсу. Даёт ли покупка ВНЖ? Ни в одной из трёх, насколько мы нашли. Можно ли купить дистанционно? Во всех трёх по доверенности, отвечающей местным требованиям, или с одной поездкой; спросите юриста.

Как мы помогаем

Мы трёхъязычная платформа (английский, русский, польский), которая подбирает объекты и координирует независимых местных юристов и налоговых консультантов. См. все страны и сравнение стран. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому проверяйте актуальное положение по официальным источникам, например правительственный портал Венгрии и агентство земельного реестра Румынии, и у своих консультантов.