Коммерческая недвижимость в Дубае: цена офиса, доходность и правила для иностранцев

Коммерческая недвижимость в Дубае — это офисы, торговые помещения, склады и сервисные или отельные апартаменты. В этом году она стала самым сильным сегментом рынка, пока жильё остывало. Продажи офисов в Дубае в первом полугодии 2026 года составили около 15,8 млрд дирхамов, почти втрое больше, чем годом раньше, по средней цене около 2 012 дирхамов за кв. фут (примерно 5 200 евро за м²). Заполняемость офисов класса А около 96%, а вакантность складов описывают как практически нулевую. Иностранец может купить в зоне фрихолда как физическое лицо, без компании. Подвох: коммерческая единица не даёт вида на жительство, начисляется НДС, ипотека труднее, а перепродажа дольше, чем у квартир. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и не обещание для конкретного объекта.

Что считается коммерческой недвижимостью в Дубае

Под этим ярлыком четыре группы, и ведут они себя по-разному.

• Офисы: от помещения 60 м² в башне до целого этажа. Больше всего денег инвесторов в 2026 году пришло сюда.
• Торговые помещения: магазины в моллах, помещения на первых этажах и в районных центрах. Аренда целиком зависит от потока покупателей.
• Склады и индустриальные объекты: Dubai Investments Park, Dubai Industrial City, Al Quoz, Jebel Ali, Dubai South.
• Сервисные и отельные апартаменты: юридически часто жилые единицы под управлением оператора, продаются со схемой выплат. По смыслу это ближе к отельной инвестиции, чем к офису.

Цена офиса в Дубае: Business Bay, JLT, Марина и DIFC

Средние скрывают большой разброс, а источники расходятся даже в главной цифре. По данным Cavendish Maxwell, средняя цена продажи офисов в первом полугодии 2026 года — 2 012 дирхамов за кв. фут (+15% за год), аренда — 189 дирхамов за кв. фут. Другой отчёт называет 3 202 дирхама, а в элитных башнях на этапе строительства цена гораздо выше; разница в составе зданий, а не в ошибке. Цифры по районам ниже читайте как диапазоны.

• Business Bay: готовые офисы примерно по 2 500 дирхамов за кв. фут по одному пересказу данных Cavendish Maxwell, это около 6 500 евро за м². Цены предложений в объявлениях ниже, около 1 600. Это самый активный офисный рынок города: 814 сделок за полугодие.
• Jumeirah Lakes Towers (JLT): около 2 050 дирхамов за кв. фут по тому же пересказу, в объявлениях 1 600–1 800. JLT — главный офисный кластер рядом с Мариной.
• Сама Dubai Marina: офисов на продажу там почти нет. Тем, кто ищет цену офиса в Дубай Марина, обычно подходят JLT, Al Sufouh или Barsha Heights. Цифры по Марине в интернете — в основном квартиры, для офисов их брать нельзя.
• Barsha Heights: в объявлениях в среднем около 1 350 дирхамов за кв. фут, вход дешевле, и там один из самых быстрых ростов аренды.
• Downtown Dubai: в среднем 5 130 дирхамов за кв. фут в 2025 году, рост 29% за год, примерно 13 000 евро за м². Самый дорогой и самый тесный район.
• DIFC: аренда класса А 250–350 дирхамов за кв. фут и заполняемость около 98%. Недвижимость там подчиняется собственному закону центра и собственному реестру.

Офисы к тому же штучный дорогой товар: средняя цена на этапе строительства в первом полугодии 2026 года — 8,3 млн дирхамов за единицу против 3,0 млн за готовую, и 65% сделок были на этапе строительства. Готовый объект — более безопасный вход.

Склады и торговые помещения

Индустриальный сегмент самый тугой. По данным Knight Frank, аренда класса А в Al Quoz около 90 дирхамов за кв. фут (+6% за год), в Dubai South около 55 (+22%), а Cavendish Maxwell показывает рост аренды складов около 12,5%. Вакантность в основных субрынках описывают как практически нулевую, поэтому покупать почти нечего; те немногие объявления о продаже, что мы нашли, противоречат друг другу, поэтому цену склада и расчётную доходность мы не приводим. Брокеры называют 8–12% брутто, к этой цифре нужно относиться осторожно.

Ритейл скорее стабилен, чем горяч. Аренда за год выросла примерно на 4,5–6%, вакантность по городу около 5%, флагманские моллы почти заполнены, но число новых договоров за полугодие упало. Ценность магазина — это арендатор и место, поэтому проверяйте договор и оператора, а не буклет.

Доходность: коммерческая против жилой

Брокеры называют валовую доходность 7–10% для офисов, 7–12% для ритейла и 8–12% для индустриальных объектов, нетто ниже на 1–3 пункта. Элитные квартиры в Downtown или Марине дают около 5–6% брутто, массовые, по данным брокеров, 7–9%; см. доходность недвижимости в Дубае.

Наша собственная проверка, только как иллюстрация: аренда 151 дирхам за кв. фут в Business Bay в мае 2026 года при цене около 2 500 даёт около 6,0% брутто, а 135 в JLT при цене около 2 050 — около 6,6%. Это ниже диапазона брокеров и близко к элитному жилью. Смешанные источники и средние делают расчёт грубым, но он показывает, зачем считать доходность по конкретному помещению и реальному арендатору, а не по буклету.

Может ли иностранец купить и нужна ли компания

По данным брокерских и портальных руководств, иностранцы любого гражданства могут владеть коммерческими помещениями на правах фрихолда в обозначенных зонах Дубая, включая Business Bay, JLT, Downtown и Dubai Marina, лично или через компанию. Вид на жительство и местный спонсор не нужны. В DIFC всё иначе: свой реестр и свой закон о недвижимости, а некоторые свободные зоны и офшорные структуры ограничены в том, чем могут владеть и что сдавать. Поскольку правила о структурах взяты из не самых свежих юридических комментариев, перед внесением депозита подтвердите структуру владения и право собственности у юриста в Дубае.

Для вашего дохода важна и сторона арендатора. Бизнес, арендующий ваше помещение, обязан зарегистрировать договор через Ejari, а без него торговую лицензию на материке не выдадут и не продлят, поэтому назначение помещения должно совпадать с видом деятельности по лицензии. Помещение с неверным назначением сдать трудно.

Расходы: сборы, НДС, сервисные платежи и налоги

• Сбор Земельного департамента Дубая за регистрацию: 4% от цены.
• НДС: 5% на покупку и аренду коммерческих помещений, в отличие от вторичных квартир, которые освобождены. Зарегистрированный плательщик НДС обычно может его вернуть, но подтвердите это у консультанта.
• Агент: обычно 2% плюс НДС. Регистрационный офис около 4 000 дирхамов плюс НДС для объектов дороже 500 000 и 580 дирхамов за титул.
• Сервисные платежи выше, чем у квартир: в зданиях Business Bay мы видели 25–38 дирхамов за кв. фут в год. Запросите актуальную цифру письменно.
• Налоги: в ОАЭ нет подоходного налога с физических лиц, а доход физлица от недвижимости без лицензии находится вне корпоративного налога; владелец-компания платит 9% с прибыли выше 375 000 дирхамов. Страна вашего резидентства всё равно может обложить аренду налогом, для налогового резидента Польши это разобрано в материале налог с аренды за границей.

Закладывайте на покупку примерно 7–10% плюс НДС сверху цены. См. цены на недвижимость в Дубае и расходы на покупку.

Финансирование, ВНЖ и выход

Коммерческие кредиты обычно требуют взноса 20–35% и короче жилищных. Нерезиденты на жильё часто получают 50–60% при фиксированной ставке примерно 4,9–5,5%; выдают ли банки нерезидентам коммерческие кредиты вообще, подтвердить не удалось, поэтому рассчитывайте платить наличными. Покупка коммерческого помещения, по найденным нами руководствам, не засчитывается в маршрут золотой визы на 2 млн дирхамов; для неё покупайте жильё, см. золотая виза Дубая.

Выход медленнее. В Дубае за полугодие прошло около 2 600 сделок с офисами, а жильё в одном квартале показало меньше 37 000. Покупатель на этаж за 8 млн дирхамов — это бизнес, и искать его приходится месяцами.

Какие риски учесть

• Предложение: более 19 млн кв. футов офисов строятся к сдаче до 2030 года, ввод растёт с 2028-го. Нынешний дефицит настоящий, но цикличный. Cushman & Wakefield зафиксировала в II квартале 2026 года первое за почти пять лет квартальное снижение офисной аренды (около 2%), хотя за год она осталась выше на 9%.
• Зависимость от арендатора: одно пустое помещение — это 100% вашего дохода.
• Региональная напряжённость заставила часть покупателей в II квартале 2026 года взять паузу, а цены на жильё упали на 4% за квартал. Офисы держались лучше, но настроения влияют на всё.
• Сдача объектов на этапе строительства и правила эскроу, а также гарантированные операторами выплаты по отельным апартаментам (их рекламируют на 8–10% на фиксированный срок): проверьте опыт оператора и что будет, когда гарантия закончится.
• Сборы и сервисные платежи, которые уменьшают заявленную доходность.

Кому это подходит

Коммерческая недвижимость подходит инвестору, у которого уже есть жильё, который может вложить от 1 млн дирхамов без ипотеки, готов месяцами ждать продажи и умеет читать договор аренды. Подходит и бизнесу, которому нужны собственные помещения. Не подходит тем, кому нужен вид на жительство, быстрая перепродажа или небольшой чек; для них смотрите лучшие районы Дубая для покупки или страницу ОАЭ.

Перед сделкой запросите: свидетельство о праве и назначение помещения, действующий договор аренды и сертификат Ejari, историю аренды и сервисных платежей за 12 месяцев, заполняемость здания и письменный расчёт чистой доходности.