Как проверить агента в Португалии: лицензия AMI и IMPIC

Португалия относится к странам, где на вопрос «лицензирован ли этот агент?» есть чёткий официальный ответ. Поэтому проверку можно сделать до любой оплаты, даже из-за границы. Материал носит справочный характер и не является юридической консультацией; правила и сайт регулятора могут меняться.

Регулируется ли профессия?

Да. Посредничество в недвижимости регулирует Lei 15/2013, а на портале gov.pt сказано, что для него нужна лицензия, выдаваемая IMPIC (Институтом государственных рынков, недвижимости и строительства). Лицензию обычно называют AMI (Alvará de Mediação Imobiliária). Ещё из официального руководства:

• Заявитель, будь то физическое или юридическое лицо, и его законные представители должны иметь коммерческую добросовестность.
• Фирма должна иметь страхование гражданской ответственности с минимальной страховой суммой 150 000 евро или эквивалентную гарантию.
• Фирма обязана вести актуальный реестр всех договоров посредничества, которые заключает.

Часто путают одно: лицензия принадлежит компании. Юрист, цитируемый в португальской прессе, говорит, что закон не требует индивидуальной лицензии для каждого консультанта, а консультанты обычно работают под лицензией своего агентства по договору сотрудничества. Когда кто-то говорит «я лицензированный консультант», настоящий вопрос такой: номер AMI какой компании стоит за его работой.

Где проверять

• На сайте регулятора (IMPIC) найдите раздел о лицензированных компаниях по посредничеству и ищите по номеру AMI или названию компании. Сторонние обзоры описывают ссылку «consultar empresas licenciadas» и поле поиска. Саму страницу я открыть не смог, поэтому формулировки могут отличаться; если ничего не находится, считайте это сигналом тревоги и попросите IMPIC подтвердить.
• Сверьте название в реестре с названием в договоре, счёте и на банковском счёте. Лицензия одной компании ничего не говорит о другой, использующей похожий бренд.
• По сторонним обзорам, номер AMI должен быть в договорах, рекламе и в офисе агентства; если его нигде нет, спросите почему.
• Запросите налоговый номер (NIF) и юридический адрес компании и проверьте их через местного юриста.

Договор посредничества и комиссия

Официальное руководство определяет посредничество как поиск контрагентов для клиентов на основании договора, так что письменный договор посредничества входит в саму деятельность. Читайте его до подписи чего-либо:

• Кто клиент: продавец или вы, если наняли агента на стороне покупателя.
• Сумма или процент комиссии и когда она наступает к оплате.
• Есть ли у агентства эксклюзив и на какой срок.
• Что вы должны, если сделка не состоится.

В обычной вторичной продаже комиссию платит клиент, подписавший договор, чаще всего продавец. Не предполагайте, а спрашивайте. См. кто платит агенту и на чьей он стороне и договоры и формы, которые вас связывают.

Тревожные признаки

• Нет номера AMI в объявлении, договоре или на сайте.
• Номер AMI есть, но принадлежит другой компании, не той, которая просит деньги.
• «Консультант» заявляет о личной лицензии, но не может назвать лицензию агентства, под которой работает.
• Давление с резервным или «документальным» платежом до того, как вы получили выписку из реестра по объекту и юрист проверил предварительный договор.
• Оплата на счёт частного лица или в другой стране, не там, где объект.
• Агент выдаёт «своего» юриста за единственный вариант. См. юрист, рекомендованный агентом или застройщиком.

Общие схемы: мошенничество с недвижимостью за рубежом: частые схемы.

Что добавляет независимый консультант

Лицензия говорит, что компания вправе посредничать. Объект она не проверяет. Независимый юрист, которому не платит агент, выясняет, кто владелец, какие есть обременения, есть ли у здания необходимые разрешения на использование, и что предварительный договор говорит о задатке и о случае отказа продавца. См. нотариус или юрист: кто нужен за рубежом и чек-лист перед покупкой. О самом процессе покупки: гайд по Португалии.

Как мы помогаем

D.H. Realting: независимый консультант из Варшавы, который проверяет местных юристов и агентов, прежде чем их рекомендовать. Материал носит справочный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией.