Порту и Брага на материке, затем Мадейра и Азоры: цены за м², чем отличаются острова, перелёты и доходность аренды.
За пределами Лиссабона и Алгарве в Португалии есть три совершенно разных места для покупки: север материка вокруг Порту и Браги, Мадейра в Атлантике и Азоры, ещё дальше в океане. Цены ниже, чем в столице, а причины покупки разные: городская жизнь с рекой и старыми улицами, мягкий островной климат или простор и природа. Сравнение — по состоянию на октябрь 2026 года.
Порту и Брага
Медиана INE по агломерации Порту за 2025 год — около 2 305 евро за м², ниже Алгарве (около 3 139) и Гранде-Лижбоа (около 3 439) и близко к национальному показателю около 2 076. Это среднее по большой территории: центр Порту и побережье Фош заметно выше, внутренние муниципалитеты ниже. Подтверждённой цены за м² для Браги и для самого Порту отдельно мы не нашли и потому её не приводим; сравнивайте недавние сделки в конкретном районе. См. цены на недвижимость в Португалии и расходы при покупке.
- Порту: исторический центр и Рибейра у реки, Седофейта и Бонфин (популярны у молодёжи), Фош-ду-Дору у моря. Международный аэропорт и метро позволяют жить без машины.
- Вила-Нова-ди-Гая: на другом берегу реки, погреба портвейна и вид на Порту, часто дешевле.
- Матозиньюш: набережная, рестораны, рядом аэропорт и порт.
- Брага: университетский город примерно в часе от Порту, с более низкими ценами и молодым населением.
По данным idealista за 2 квартал 2026 года, доходность по ценам предложения для Порту — около 4,8% брутто, до налогов и расходов; см. доходность аренды в Португалии.
Мадейра
Медиана INE по Мадейре за 2025 год — около 2 500 евро за м². Основной рынок — столица Фуншал: виды на море на крутых склонах, стабильный климат круглый год и растущее число удалённых работников. Idealista за 2 квартал 2026 года даёт для Фуншала доходность по ценам предложения около 5,2% брутто. Другие места — Калета, Санта-Круш, Машику — тише и часто дешевле. Учитывайте рельеф: парковка, подъезд и возраст дома имеют значение.
Азоры
Азоры — девять островов; самый большой и главный рынок — Сан-Мигел с городом Понта-Делгада. Idealista за 2 квартал 2026 года даёт для Понта-Делгады доходность по ценам предложения около 5,6% брутто. Надёжной цены за м² по Азорам мы не подтвердили и её не приводим. Ожидайте меньше объявлений, меньше специалистов и более медленные сделки, чем на материке, и рынок, где местный совет важнее. Острова подходят тем, кто принимает удалённость и хочет природы и спокойного ритма.
Региональные налоги: чем отличаются острова
По стране действуют общие правила: сообщается о единой ставке IMT 7,5% для нерезидентов при покупке жилья с 25 мая 2026 года, с исключениями (источники расходятся в дате, поэтому уточните дату сделки), плюс гербовый сбор 0,8% и расходы на нотариуса, реестр и юриста. IMI устанавливает каждый муниципалитет, примерно 0,3-0,45% налоговой стоимости. Мадейра и Азоры — автономные регионы со своими региональными налоговыми корректировками: по одному обзору, пороги ставок IMT там выше, чем на материке, и регионы могут вводить собственные льготы. Актуальные цифры мы подтвердить не смогли, поэтому попросите местного налогового консультанта смоделировать вашу покупку по официальному калькулятору на Portal das Finanças. NIF и, для покупателей вне ЕС/ЕЭЗ, налоговый представитель нужны и на островах; см. налоговые номера для иностранных покупателей.
Перелёты и дорога
В Порту есть собственный международный аэропорт. Мадейру обслуживает аэропорт Фуншала, Азоры — Понта-Делгада и другие островные аэропорты; есть рейсы из Лиссабона и Порту и отдельные прямые сезонные рейсы из европейских городов. Конкретные маршруты мы не проверяли, поэтому смотрите актуальное расписание из вашего города до принятия решения. На Азоры дорога может означать пересадку и больше времени, что важно и для отдыха, и для приезда гостей.
Аренда и сезонность
В Порту спрос в городе круглый год (студенты, работники, туристы), но краткосрочная аренда ограничена правилами муниципалитета и дома; проверьте конкретный адрес и см. правила краткосрочной аренды в Португалии. На Мадейре год ровнее, чем на большинстве пляжных направлений, благодаря мягкой зиме, хотя лето и Новый год сильнее. Сезон на Азорах короче, погода переменчивее. Везде долгосрочная аренда резидентам часто предсказуемее туристической. Не считайте, что валовая доходность по ценам предложения — это то, что останется после налогов, расходов и простоев.
Русскоязычным покупателям и экспатам
В Порту и на Мадейре живут русско- и украиноязычные жители, часть специалистов работает на русском; надёжной статистики мы не нашли и цифр не даём. На Азорах рассчитывайте работать в основном на португальском и английском с местным юристом. Практические моменты:
- Подготовьте паспорт, подтверждение адреса, дохода и документы о происхождении средств. Банки проводят усиленные проверки для некоторых гражданств; законный ответ — полный комплект документов, см. банковские проверки для граждан России, живущих в ЕС.
- Откройте португальский счёт заранее; см. открытие счёта за рубежом нерезидентом-собственником.
- Пользуйтесь независимым юристом и чек-листом покупки вторичной недвижимости, особенно для старых домов в Порту и на склонах.
- Вид на жительство — отдельный вопрос: золотая виза сегодня, виза цифрового кочевника.
FAQ
Порту дешевле Лиссабона? Да. Медиана INE по агломерации Порту за 2025 год — около 2 305 евро за м², в Лиссабоне около 4 875, хотя престижный центр Порту выше среднего по агломерации.
Могут ли иностранцы покупать недвижимость на Мадейре и Азорах? Да, на тех же основаниях, что и на материке, с NIF и обычными проверками. Региональные налоговые детали уточните на месте.
Отличаются ли налоги на островах? Регионы автономны, и по сообщениям пороги IMT там иные; цифры мы не подтвердили, поэтому уточните у местного консультанта.
Какая доходность аренды? По данным idealista за 2 квартал 2026 года по ценам предложения: Порту около 4,8%, Фуншал около 5,2%, Понта-Делгада около 5,6% брутто. Это не чистая доходность.
Как добраться на Азоры? Есть рейсы из Лиссабона, Порту и некоторых европейских городов, часто сезонные. Проверьте актуальное расписание.
Как мы помогаем
Мы — трёхъязычная платформа на английском, русском и польском. Мы подбираем объекты на севере Португалии, на Мадейре и Азорах и координируем независимых местных юристов и налоговых консультантов. Смотрите объекты в Португалии и калькуляторы. Текст носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией; правила меняются, поэтому перед действиями проверьте актуальную ситуацию.