Как продать недвижимость в Бразилии иностранцу: процесс, налоги и вывод денег

Кратко

Иностранец может продать бразильскую недвижимость из-за границы через доверенное лицо (procurador) по доверенности, и ему нужен бразильский налоговый номер (CPF). Прирост облагается по бразильским правилам: путеводители называют 15-22,5% в зависимости от размера прироста, некоторые пишут о плоских 15%, и сообщают, что льготы резидентов нерезидентам, как правило, не положены, поэтому ставку нужно уточнить у бразильского бухгалтера до подписания. Комиссия брокера обычно на продавце, около 5-6%. Планируйте 2-4 месяца (наше допущение). Проверено 7 ноября 2026 года только по сводкам поиска.

Что меняется, если вы живёте за границей

Сама сделка у всех идёт одним путём: предложение, задаток, договор (escritura), подписанный в нотариальной конторе (cartório de notas), затем регистрация в реестре недвижимости (Registro de Imóveis). Иностранный владелец добавляет две вещи. Во-первых, CPF: без него нельзя фигурировать ни в договоре, ни в налоговой системе. По руководствам юрфирм его можно запросить из-за границы. Во-вторых, доверенное лицо на месте. В путеводителях procurador ведёт переговоры, подписывает договоры и получает платёж от вашего имени, а одно руководство пишет, что налоговая служба считает этого представителя ответственным за налог, когда он продаёт за нерезидента. Поэтому представителя выбирают осторожно, а полномочия прописывают узко: нижняя цена, конкретный покупатель или счёт для денег и срок действия.

Продажа по шагам

• Соберите документы: выписку из реестра на объект (matrícula), исходный договор покупки, подтверждение уплаченной цены, квитанции по налогу на недвижимость (IPTU), справку об отсутствии долгов перед домом и, если была ипотека, подтверждение её снятия.
• Оформите доверенность на бразильского юриста или доверенного агента. По руководствам нотариус обычно требует, чтобы иностранные документы были с апостилем и переведены присяжным переводчиком; спросите в cartório, какие формальности он принимает.
• Выставьте объект через брокера и зафиксируйте комиссию письменно. Руководства называют 5-6% цены, обычно за счёт продавца.
• Подпишите предложение и возьмите задаток. Договор подписывается в cartório de notas после того, как покупатель оплатит муниципальный налог на передачу (ITBI); нотариальные и реестровые сборы тоже, как правило, платит покупатель.
• Юрист покупателя регистрирует договор в Registro de Imóveis. Один источник описывает 30-дневное окно для возражений после публикации перед обновлением права; считайте это возможной задержкой.
• Рассчитайте прирост и уплатите налог (см. ниже), затем организуйте перевод денег за границу.

Расходы: кто что платит

• Брокер: около 5-6% цены, обычно продавец. При частной продаже комиссии нет, но всю работу несёте вы.
• ITBI, муниципальный налог на передачу: расход покупателя. Один источник называет около 2% во Флорианополисе и около 3% в Сан-Паулу; каждый муниципалитет задаёт свою ставку.
• Нотариальные и реестровые сборы: как правило, покупатель.
• Собственные расходы продавца: справки, апостиль и присяжный перевод, гонорар юриста. Проверенных сумм мы не нашли.
• Налог на прирост: продавец. Продажа ниже небольшого порога освобождена по правилу, которое цитирует одно руководство; проверьте его в налоговой службе.

Налог кратко

Бразилия облагает прирост по бразильской недвижимости независимо от гражданства продавца. Для нерезидента прирост равен цене продажи минус документально подтверждённая стоимость приобретения, а льготы и скидки, которыми пользуются резиденты (например, для единственного жилья или при реинвестировании), по руководствам, как правило, предполагать нельзя. Источники расходятся именно по ставке: несколько называют плоские 15%, другие шкалу от 15% до 22,5% в зависимости от размера прироста, а одно упоминает 25% для продавцов из юрисдикций с низкими налогами. Прирост считается в программе налоговой службы GCAP, платёжка (DARF) выпускается через госпортал; у резидентов срок оплаты наступает в последний рабочий день месяца после продажи. Мы не смогли подтвердить, что для нерезидентов срок такой же, удерживает ли налог покупатель и какой код DARF применяется. Сохраняйте все документы о том, сколько вы заплатили: стоимость приобретения уменьшает налог. Полное сравнение стран есть в статье налоги при продаже недвижимости за рубежом для нерезидентов.

Как вывести деньги

По руководствам выручка от продажи нерезидентом проходит через уполномоченный обменный институт, например банк, чтобы конвертация и перевод оставляли бумажный след. У Центробанка есть реестр иностранного капитала (RDE-IED), но источника, который говорит, что продажу недвижимости нерезидентом надо вносить туда, мы не нашли; уточните в банке. Ждите вопросов об источнике средств: банку понадобятся договор, документы покупки и подтверждение уплаты налога. Банки и нотариусы по-разному проверяют продавцов и покупателей с паспортами России, Беларуси, Казахстана и Украины, и описания того, как это работает для бразильской продажи, мы не нашли, поэтому спрашивайте банк до сделки, а не после. Подробнее о переводе денег: возврат денег после продажи недвижимости за рубежом и банковские проверки для граждан России в ЕС.

Пример расчёта

Это иллюстративная арифметика, а не рыночный случай. Квартира продаётся за BRL 1 500 000, куплена за BRL 900 000 с подтверждающими документами, прирост BRL 600 000. При 15% налог составит BRL 90 000. Брокер берёт 5%, это BRL 75 000. До собственных расходов продавца на счёт придёт 1 500 000 - 75 000 - 90 000 = BRL 1 335 000. Если для такого прироста применялась бы верхняя часть названного диапазона до 22,5%, налог был бы выше, поэтому не используйте эти числа как бюджет: узнайте у бухгалтера реальную ставку. Уменьшают ли расходы на продажу прирост, мы не проверяли.

Частые ошибки

• Продажа без CPF или с доверенностью, где не указаны нижняя цена и счёт для денег.
• Расчёт на то, что льготы резидентов распространяются и на вас.
• Потеря документов о том, сколько вы заплатили: без стоимости приобретения налог вырастет.
• Опоздание с налогом из-за предположения, что срок резидентов к вам не относится, или наоборот.
• Перевод денег без документов о продаже и квитанции об уплате налога.
• Неоплаченные долги перед домом или по IPTU до подписания договора.
• Выбор брокера или юриста без проверки их регистрации.

Чек-лист и сроки

• Недели 1-2: подтвердить CPF, собрать выписку из реестра и документы покупки, выбрать юриста и брокера.
• Недели 2-4: доверенность с апостилем и присяжным переводом при необходимости, размещение объявления, нижняя цена.
• Недели 4-10: предложение, задаток, проверки покупателя, справки.
• Недели 10-14: договор в cartório, регистрация, 30-дневное окно, если оно применяется.
• После договора: расчёт в GCAP, оплата DARF, затем банковский перевод со всеми документами.
• Всего по нашему плану: 2-4 месяца. Источников с общим сроком нет.

Связанное: общий порядок в статье продажа недвижимости за рубежом: сроки по шагам и ловушки и как продать недвижимость за рубежом. Если вы покупали за криптовалюту, см. покупка недвижимости в Бразилии за крипту. Если вы живёте там, первые 30 дней в Бразилии описывают CPF и регистрацию, а управление недвижимостью для удалённых владельцев поможет до продажи. По рынку: Бразилия: самое дорогое, самое маленькое и необычное жильё. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация.

Вопросы и ответы

Можно ли продать недвижимость в Бразилии, не приезжая туда? Да, обычно через procurador с доверенностью, но нужен CPF, а какие иностранные документы принять, решает нотариус, поэтому сначала спросите cartório.

Кто платит налог на прирост, если я живу за границей? Его должен продавец. Одно руководство пишет, что налоговая служба возлагает ответственность на представителя, когда он продаёт за нерезидента. Удерживает ли налог покупатель, мы подтвердить не смогли.

Какая ставка налога? Источники расходятся: в одних плоские 15%, в других от 15% до 22,5% в зависимости от размера прироста. Спросите бразильского бухгалтера, какая ставка действует на дату продажи.

Как вывести деньги из Бразилии? Через уполномоченный обменный институт, например банк, с договором, документами покупки и подтверждением уплаты налога. Нужна ли для продажи регистрация в реестре Центробанка, источников мы не нашли.

Сколько длится продажа? Наш плановый диапазон 2-4 месяца от выставления до поступления денег. Сам договор можно подписать за день-два, когда документы готовы; реестр и окно для возражений добавляют время.