Купить квартиру во Франции, где отдыхаешь: сдавать большую часть года, месяц жить самому. Расчёт и правила

Кратко. Франция самый трудный из средиземноморских рынков для этого плана, потому что правила (регистрация, смена назначения, лимит 120 дней для основного жилья, запреты в кондоминиуме) важны не меньше цены. В нашей иллюстрации студия за €175 000 в Ницце приносит около €12 766 выручки (7,3% от цены, это верхний случай) и около €6 131 чистыми (3,3% от вложений) до подоходного налога; свой месяц в феврале стоит около €300, в августе около €1 502. Это наша арифметика на заданных допущениях, не рыночные данные; факты проверены 4 ноября 2026 года.

Статья входит в цикл купить там, где отдыхаете, сдавать и жить самому один месяц в году. Это общая информация, не юридическая и не налоговая консультация.

Три Франции, три ответа

«Купить там, где отдыхаешь» во Франции означает три очень разные вещи.

• Лазурный берег (Ницца, Антиб, Ментона). Круглогодичный туристический берег с длинным сезоном, но с маленькими дорогими квартирами и городом (Ницца), достаточно большим, чтобы попасть под самые строгие правила смены назначения.
• Альпы (Шамони, Три долины, Савойя). Товар это зима: недели с декабря по Пасху оплачивают большую часть года, поэтому месяц владельца почти всегда приходится на тихую часть года.
• Париж. Самый глубокий рынок, но квартиру, которая не является вашим основным жильём, обычно нельзя сдавать посуточно без смены назначения, а в Париже она, как правило, требует компенсации. Для этого плана считайте Париж закрытым.

Остальная часть статьи берёт Ниццу для цифр и Альпы для недель. Общая методика в статье как выбрать свой месяц и посчитать точку безубыточности.

Правила, от которых зависит, законен ли план

Прочитайте их раньше цены: подробнее в статье правила краткосрочной аренды во Франции.

• Декларация и номер. Для сдачи меблированного жилья туристам нужна декларация в мэрии, которая присваивает регистрационный номер; в коммунах, принявших эту систему (это большинство крупных городов), платформы требуют номер в объявлении.
• Смена назначения. В Париже и других крупных коммунах (как правило, свыше 200 000 жителей) для краткосрочной сдачи второго жилья нужно заранее разрешение на смену назначения, а в Париже это обычно означает компенсацию: перевод другой площади в жильё в том же округе. Местное правило для Ниццы мы не подтвердили, поэтому спросите в мэрии до резервирования.
• Лимит 120 дней относится к основному жилью, а не ко второму. Жильё, в котором вы действительно живёте, можно сдавать до 120 дней в год; по закону 2024 года (loi Le Meur, № 2024-1039, опубликован 20 ноября 2024) коммуна может снизить лимит до 90 дней. Квартира, купленная как дом для отпуска, не является основным жильём, поэтому лимит к ней не применяется, но декларация и правила смены назначения применяются. Лимит это не разрешение свободно сдавать второе жильё.
• Кондоминиум. По закону 2024 года кондоминиум может записать в свои правила запрет туристической сдачи в квартирах, которые не являются основным жильём жильца. Какое нужно большинство, мы не подтвердили, поэтому прочитайте правила и протоколы последних собраний до покупки: см. лицензии, правила дома и страховка.
• Энергетический класс. Жильё класса G нельзя сдавать по новому договору с 1 января 2025 года, F последует с 1 января 2028, E с 1 января 2034 (наша статья о доходности). Один источник говорит, что туристическая сдача в зонах высокого напряжения требует класса A–E; мы это не подтвердили.
• Штрафы. Источник называет гражданский штраф до €15 000 за нарушение лимита коммуны; считайте это неподтверждённым.

Ницца: цифры

Пример: студия 35 м² за €175 000, примерно €5 000 за м² (цены предложения на порталах €4 850–5 000 и среднее по сайту оценки €5 245 в нашем гиде по бюджету во Франции). Расходы на покупку 7,5% (в пределах 7–8,5% этого гида), то есть €13 125 сверху и вложения €188 125. См. цены на недвижимость во Франции и расходы на покупку.

Допущения (наши, иллюстративные): краткосрочная сдача круглый год. Загрузка и цена за ночь по месяцам: январь 30% по €42, февраль 35% по €45, март 40% по €48, апрель 50% по €58, май 58% по €65, июнь 65% по €75, июль 72% по €90, август 75% по €95, сентябрь 62% по €72, октябрь 52% по €58, ноябрь 38% по €45, декабрь 48% по €56. Управляющий берёт 20% выручки, текущие расходы 12%, постоянные расходы €2 550 (налог на имущество €1 100, платежи по дому €1 200, страховка €250).

Результат при сдаче все двенадцать месяцев: выручка €12 766 (7,3% от цены), чистыми €6 131, то есть 3,3% от вложений, до подоходного налога. Выручка выше 4,5–6%, которые для Ниццы называют агрегаторы, и намного ниже того, что подразумевают трекеры платформ (AirROI называет около $190 за ночь при загрузке 45,7% для города, AirDNA около 67%, Airbtics 74%); трекеры охватывают более крупные и лучше расположенные квартиры, чем студия по такой цене, а методики различаются. Читайте это как верхний случай, а чистый результат как значение до подоходного налога: нерезидент платит французский подоходный налог с этой аренды, а совокупная нагрузка в нашей статье о доходности примерно 27,5–37,5% облагаемого дохода. В упрощённом режиме micro-BIC для некатегоризированной туристической сдачи действует скидка 30% (минимум €305) и потолок выручки €15 000 с доходов 2025 года; для категоризированной 50% и потолок €77 700. Может ли нерезидент воспользоваться режимом, вопрос к французскому консультанту.

Какой месяц взять себе и сколько он стоит

Чистый результат, если один месяц вы берёте себе, а остальные одиннадцать сдаёте (постоянные расходы не меняются):

• Январь: выручка €391, вы теряете около €266; 5 865 чистыми в год (3,1% от вложений).
• Февраль: выручка €441, вы теряете около €300; 5 831 чистыми в год (3,1% от вложений).
• Апрель: выручка €870, вы теряете около €592; 5 539 чистыми в год (2,9% от вложений).
• Октябрь: выручка €935, вы теряете около €636; 5 495 чистыми в год (2,9% от вложений).
• Июнь: выручка €1 463, вы теряете около €995; 5 136 чистыми в год (2,7% от вложений).
• Июль: выручка €2 009, вы теряете около €1 366; 4 765 чистыми в год (2,5% от вложений).
• Август: выручка €2 209, вы теряете около €1 502; 4 629 чистыми в год (2,5% от вложений).

На побережье разница между месяцами меньше, чем на Адриатике, потому что в Ницце спрос есть круглый год (январь минимум во всех найденных трекерах, пик между июлем и сентябрём). Это хорошая новость: проживание в феврале или октябре стоит несколько сотен евро. Август стоит около €1 502, примерно четверть годового чистого дохода. См. как управлять домом на отдыхе на расстоянии.

Что ломает модель

Та же студия при более слабых допущениях, двенадцать месяцев сдачи, чистыми до подоходного налога:

• Базовый случай: €6 131 (3,3%).
• Загрузка на 10 пунктов ниже в каждом месяце: €4 578 (2,4%).
• Цена за ночь на 10% ниже: €5 263 (2,8%).
• Оба фактора вместе: €3 865 (2,1%).
• Управляющий за 25% вместо 20%: €5 493 (2,9%).

Постоянные расходы французской квартиры (налог на имущество, платежи по дому) платятся при любой загрузке, поэтому слабый год бьёт по чистому результату гораздо сильнее, чем по выручке. После подоходного налога при совокупной ставке примерно 27,5–37,5% результат ещё ниже.

Альпы: недели, а не месяцы

Горнолыжная квартира это другая модель. Гид Knight Frank описывает альпийский сезон сдачи как выросший с 10–15 недель десять лет назад до около 30 недель сегодня, а для Шамони предлагает около 20 зимних недель (с декабря до Пасхи) и ещё 10 в остальное время года. Пример: шале с тремя спальнями стоимостью около €1 млн, сдаваемое 30 недель, приносит около €80 000 выручки и около €40 000 чистыми до налога. Гид также говорит, что число ночей сдачи второго дома во французских Альпах не ограничено, с оговоркой о форме владения. Остаётся около 22 свободных недель, поэтому свой месяц можно взять в июне или сентябре, не трогая зиму.

Застройщики продают «leaseback» в Трёх долинах с доходностью 3,6–5,2% и до 8 недель владельца в год (объявления для Ле-Менюир). Это заявления продавцов; прочитайте статью гарантированная аренда: в чём подвох до подписания. Зимние недели владельца обычно самые дорогие.

Сравнение с долгосрочной арендой

Более спокойная альтернатива это долгосрочная аренда квартиры, которой вы будете пользоваться только в свой месяц, или отсутствие сдачи совсем. Наша статья о доходности оценивает Ниццу примерно в 4,5–6% брутто и Марсель около 5,4%, что после расходов ближе к 3,4–3,9% до подоходного налога; валовая цифра 7,3% для краткосрочной сдачи в Ницце в нашей иллюстрации выше, потому что краткосрочная сдача приносит больше за ночь и дороже в содержании. План делает не доходность, а место и ваш собственный месяц. Если вы хотите каждый год месяц на побережье и квартиру, покрывающую большую часть своих расходов, это реалистично; если вам нужна доходность, лучше долгосрочная сдача в Марселе, Монпелье или Гренобле.

Налоги и расходы кратко

• Аренда облагается налогом во Франции, даже если вы живёте за границей (ставки и социальные взносы в статье о доходности); как учитываются ваши собственные дни, в статье налоги на аренду и на ваши собственные дни.
• Расходы на покупку 7–8,5% нормальны для вторичного жилья (сборы нотариуса и налоги на передачу). Налог на имущество в среднем составлял около €1 070 в 2026 году.
• При продаже см. налог на прирост капитала при продаже недвижимости во Франции.
• Проверьте чек-лист вторичной покупки и протоколы кондоминиума. Меблировка и бельё описаны в статье чего ждут гости.

Ошибки, которые мы видим

• Покупка в крупном городе для краткосрочной сдачи без проверки смены назначения.
• Лимит 120 дней как разрешение для второго жилья; это правило для основного жилья.
• Игнорирование правил кондоминиума и протоколов последнего собрания.
• Дешёвая квартира с плохим энергетическим классом (G, F), которую уже нельзя сдавать.
• Лучший случай доходности из трекера на весь год.
• Забыть, что август владельца это самый дорогой месяц.

Чек-лист перед покупкой

• Мэрия: декларация, регистрационный номер, смена назначения для вашего адреса.
• Правила кондоминиума, три последних протокола собраний и запланированные работы.
• Энергетический класс и стоимость его улучшения.
• Реалистичный календарь и чистый результат с вашим месяцем, до и после подоходного налога.
• Управляющий с оговоркой о проживании владельца: как заблокировать свой месяц.
• Французский нотариус и, если вы не резидент, налоговый консультант: нотариус или юрист.

Вопросы и ответы

Могу ли я сдавать второе жильё во Франции сколько захочу? Не свободно. Нужны декларация и номер, возможно смена назначения в крупной коммуне, и кондоминиум не должен это запрещать. Лимит 120 дней относится к основному жилью.

Действует ли правило 120 дней для квартиры, которой я пользуюсь один месяц в году? Нет, эта квартира второе жильё; к ней применяются регистрация, смена назначения и правила дома.

Реален ли Париж для этого плана? Как правило, нет из-за требования смены назначения и компенсации.

Какой месяц дешевле взять себе? На побережье с января по март; в Альпах июнь или сентябрь, вне горнолыжных недель.

Что с налогом на аренду? Франция облагает его, даже если вы живёте за границей, совокупная нагрузка примерно 27,5–37,5% для резидентов ЕС и ЕЭЗ по нашей статье о доходности; спросите французского консультанта о вашем случае.