Налоги и сборы при покупке недвижимости в Таиланде иностранцем: передача права, гербовый сбор и расходы при продаже

В большинстве материалов о тайской недвижимости называют цену и визу. Расходы, которые удивляют покупателей, появляются позже: в земельном управлении в день передачи права, при получении нового объекта, каждый год в виде налога на имущество и снова при продаже. В статье они расположены именно в таком порядке, и прямо сказано, где нам не удалось подтвердить цифру. Это общая информация, не налоговая консультация. Ставки, пороги и правила в Таиланде меняются, поэтому каждый пункт нужно проверять в Земельном департаменте, Налоговом департаменте и у тайского налогового консультанта. Квота, аренда земли и доход от аренды разобраны в других наших материалах о Таиланде, ссылки на них ниже.

Расходы в день передачи права

Когда вторичное кондо или дом меняет владельца в Земельном департаменте, одновременно могут действовать несколько платежей.

• Сбор за передачу права. Стандартный сбор составляет 2% стоимости. Источники расходятся в базе: одни называют только оценочную стоимость Земельного департамента, другие согласованную цену или оценочную стоимость, смотря что больше. Уточните в земельном управлении, что применят. Обычно сбор делят пополам между покупателем и продавцом, но это обычай, а не правовая норма, поэтому закрепите распределение в договоре купли-продажи.
• Специальный налог на бизнес (SBT) или гербовый сбор. Это альтернативы, никогда не оба сразу. SBT 3,3% обычно применяется, если продавец владел объектом менее пяти лет, а гербовый сбор 0,5% обычно применяется в остальных случаях. Источники описывают освобождение для основного места жительства, прописанного не менее года. Обычно платит продавец, но на практике вопрос решается в торге о цене.
• Подоходный налог, удерживаемый с дохода продавца. Для компании-продавца он составляет 1%. Для физического лица расчёт идёт от оценочной стоимости после вычета, зависящего от лет владения, по прогрессивной шкале. В одном руководстве сказано, что первые 150 000 бат облагаются по ставке 5%, но источник 2014 года, а действующей шкалы мы не нашли. Поэтому мы не приводим ни цифры, ни расчёта. Источники расходятся и в том, кто перечисляет налог: покупатель или продавец. Попросите точный расчёт до подписания.

При покупке вторичного жилья планируйте свою половину сбора 2% и всё, что вы согласились взять на себя за продавца. Налоги продавца влияют на его цену, поэтому они важны вам при торге.

Снижение сборов 2026 года, которым иностранцы воспользоваться не могут

В 2026 году Таиланд снова снизил сборы Земельного департамента на жильё. По пересказам решения Кабинета от 30 июня 2026 года и уведомлений Министерства внутренних дел, опубликованных 1 июля 2026 года, сбор за передачу права падает с 2% до 0,01%, а сбор за регистрацию ипотеки с 1% до 0,01% для жилья стоимостью или оценкой до 7 млн бат, до 30 июня 2027 года. Важное условие: покупатель должен быть гражданином Таиланда и физическим лицом. Иностранный покупатель не подходит. Кроме того, снижение касается только сборов Земельного департамента: удерживаемый налог, SBT и гербовый сбор остаются. Если продавец или агент называет вам сбор 0,01%, спросите письменно, относится ли он к вам.

Деньги внутрь и наружу: FET

Иностранный покупатель кондоминиума должен подтвердить, что в Таиланд ввезена иностранная валюта не меньше цены объекта. Департамент земель связывает это со статьёй 19 Закона о кондоминиумах. На практике банк выдаёт форму валютной операции (FET) или равнозначное кредитовое уведомление, когда перевод приходит с назначением «покупка помещения». Чаще всего называют порог 50 000 долларов США: ниже него используется письмо банка. Три практических замечания из руководств:

• Имя получателя в переводе должно совпадать с именем покупателя в договоре. Небольшое расхождение может привести к тому, что земельное управление откажется принять документ.
• Банки могут выдавать документ с другим названием. Уточните у банка-получателя, что именно вы получите.
• Храните оригинал. По руководствам агентов и юрфирм банк просит его вместе с договором продажи, квитанцией об уплате налога и копией документа о праве, прежде чем отправлять выручку за границу. Текста Банка Таиланда, где прописаны правила вывода средств, мы не нашли, поэтому уточните их в тайском банке до покупки, а не при продаже. См. также наш материал о квоте и FET и об отправке денег за границу из Польши.

Покупка нового объекта у застройщика

Покупка на этапе строительства или нового помещения меняет список.

• НДС. НДС 7% обычно применяется к новому помещению от застройщика, зарегистрированного плательщиком НДС, и, как правило, включён в рекламируемую цену. Некоторые небольшие застройщики называют цену без него, поэтому спросите, включён ли НДС. Один коммерческий источник утверждает, что иностранный покупатель не может его вернуть.
• Резервный фонд (sinking fund). Разовый взнос в резервный фонд здания обычно платится при передаче. Источники дают очень разные диапазоны, примерно от 300 до 1 500 бат за квадратный метр в зависимости от здания. Точную сумму укажет график передачи застройщика.
• Авансовые эксплуатационные платежи. Во многих новых проектах при передаче нужно оплатить от одного до трёх лет управляющих сборов. Именно эту статью покупатели чаще всего не закладывают в бюджет.
• Ежемесячный сбор потом. Встречаются диапазоны от 20 до 200 бат за квадратный метр в месяц, а в одном руководстве чаще всего называют 30–150. Фактическую ставку назовёт здание, а неоплаченные взносы облагаются пенями и должны быть погашены до перепродажи.

В материале о покупке на этапе строительства разобраны проверка застройщика и график платежей.

Каждый год: налог на землю и здания

Тайский налог на землю и здания распространяется и на кондо. Закон устанавливает потолок 0,3% для жилого использования, а фактическая ставка задаётся на местном уровне. По пересказу одной юрфирмы, физическое лицо, которое владеет землёй и домом и указано в домовой книге, получает освобождение на первые 50 млн бат налоговой базы, а владелец только здания на 10 млн бат, но как это работает для иностранного владельца кондо, нам подтвердить не удалось. Мы также не нашли подтверждённых изменений оценочной стоимости в 2025 или 2026 году. Уточните счёт у юридического лица здания или в местной администрации, а также см. материал о налоге на аренду и налоге на землю и здания.

При продаже и при наследовании

При продаже ожидайте такие статьи: доля продавца в сборе за передачу права, SBT или гербовый сбор, подоходный налог у источника, непогашенные эксплуатационные взносы и расходы на вывод выручки из Таиланда по вашему FET. Проверьте срок владения до выставления объекта: продажа незадолго до исполнения пяти лет может означать SBT вместо более низкого гербового сбора.

Налог на наследство в Таиланде действует с 1 февраля 2016 года. Он применяется к наследству свыше 100 млн бат от одного наследодателя: 5% для восходящих и нисходящих родственников и 10% для остальных. Наследство супруга освобождено, декларация подаётся в течение 150 дней (PwC Tax Summaries, февраль 2026). В заметке одного консультанта указан иной порог для непрямых наследников, он не совпадает с другими источниками, поэтому мы его не используем. Большинство покупателей до порога не доберётся, но земельное управление, завещание и правила наследования у вас дома всё равно важны. См. налог на наследство и дарение при недвижимости за рубежом.

Налоги дома

Продажа тайской недвижимости облагается там, где находится объект, а страна вашего проживания решает, как это зачесть по соглашению об избежании двойного налогообложения. Пребывание в Таиланде 180 дней и более может сделать вас налоговым резидентом Таиланда, см. статью о визах. Для налоговых резидентов Польши см. налог на доход от аренды за рубежом для резидентов Польши. Перед покупкой проверьте всю цепочку по чек-листу проверки и в руководстве о ценах и доходности.

FAQ

Кто платит сбор за передачу права в Таиланде? По обычаю его делят пополам, но закон это не фиксирует. Закрепите распределение в договоре купли-продажи.

Относится ли сбор 0,01% ко мне как к иностранцу? По пересказам 2026 года нет: покупатель должен быть гражданином Таиланда и физическим лицом.

Нужен ли FET при продаже? По руководствам агентов и юрфирм, банк просит оригинал, когда вы отправляете выручку за границу. Сохраните его и уточните у банка, что потребуется.

Что это значит для обычного покупателя

• Заложите в бюджет 2% сбора за передачу права с вашей стороны и согласуйте распределение письменно.
• Не принимайте предложений с сбором 0,01%: в 2026 году он для физических лиц-граждан Таиланда.
• Храните оригинал FET и копии всех квитанций об уплате налогов: они понадобятся при продаже.
• Добавьте резервный фонд и авансовые эксплуатационные платежи к наличным, которые нужны в день передачи.
• Перед продажей проверьте срок владения и заранее попросите расчёт удерживаемого налога.

Независимый консультант на стороне покупателя поможет сравнить расходы и привлечь тайского юриста и налогового консультанта. D.H. Realting работает из Варшавы как независимый консультант; спросите, как нам платят, как спросили бы любого.