Купить квартиру в Турции, где отдыхаешь: 11 месяцев сдаю, месяц живу сам — расчёт и ловушка с разрешением

Кратко. В Турции модель «сдаю одиннадцать месяцев, живу один» работает только при наличии у квартиры разрешения на туристическую аренду, а в доме с несколькими собственниками его получить трудно. Если разрешение есть, квартира в Анталье за около €113 000 может приносить около 4,0% чистыми в год до налога на доход при наших иллюстративных допущениях; если месяц владельца взять в июле, доходность падает до 3,1%, в феврале — до 3,9%. Бодрум в престижной части приносит намного меньше на каждый вложенный евро. Все цифры мы посчитали сами (октябрь 2026 года), это не рыночные данные.

Турция — страна, где многие уже отдыхают, и цены в евро кажутся низкими. Но экономика здесь отличается от Кипра или Испании по трём причинам: для посуточной аренды нужно разрешение, которому в многоквартирных домах мешает серьёзное препятствие, заполняемость по данным трекеров низкая и сильно разнится, а аренда и цены считаются в лирах. В статье разбираем цифры для владельца, который сдаёт жильё одиннадцать месяцев и живёт в нём один, какой месяц брать и что проверить до покупки. Она продолжает обзор модели и расчёт «месяца владельца». Это не налоговая и не юридическая консультация.

Сезонность: что показывают данные и чего они не показывают

Анталья приняла около 17,1 млн посетителей в 2025 году по данным министра культуры и туризма или 17,57 млн по другому сообщению; источники расходятся. По воздуху январь 2026 года принёс только 234 037 посетителей, что показывает, насколько тихо в разгар зимы. Помесячный профиль для остальных месяцев мы не нашли, поэтому деление на сезоны — наша оценка: высокий сезон с июня по сентябрь, межсезонье в апреле, мае, октябре и ноябре, низкий сезон с декабря по март. В Бодруме и Аланье сезон, скорее, короче. Считайте это допущением, а не статистикой.

Сначала разрешение

По закону № 7464, действующему с 1 января 2024 года, любая аренда жилья для туризма, то есть на один срок не более 100 дней, требует разрешения Министерства культуры и туризма. Если квартира — отдельная единица в доме с несколькими собственниками, к заявлению нужно решение всех собственников, принятое единогласно, поэтому один возражающий сосед может заблокировать разрешение. Штраф за аренду без разрешения начинается от 100 000 лир за единицу и растёт при повторных нарушениях; одна юрфирма называет базу 2026 года около 180 000 лир, поэтому текущую сумму уточняйте. Платформы обязаны показывать номер разрешения и удалять объявления без него. Подробности — в нашей статье правила краткосрочной аренды в Турции. Практические выводы для этой модели:

• Покупайте только квартиру, у которой уже есть разрешение, переходящее к вам, или отдельную виллу, или комплекс с одним собственником, где единогласие не проблема
• Квартиру, купленную в надежде, что разрешение «получится», бывает невозможно легализовать
• Как мы читаем правило, договор на срок более 100 дней не является туристической арендой и разрешения не требует; зимняя или многомесячная сдача тогда может быть запасным вариантом. Подтвердите это прочтение у турецкого юриста

Где зарабатываются деньги: три примера квартир

Цены взяты из нашей статьи о ценах и расходах при покупке в Турции по курсу около 54 лир за евро.

• Около €62 000, однокомнатная квартира около 55 м² в Аланье. Объявления в Аланье в августе 2026 года в среднем стоили около 60 700 лир за м², примерно €1 100
• Около €113 000, средняя квартира в Анталье. Средняя цена продажи в августе 2026 года — около 6,1 млн лир. Наша статья о доходности показывает валовую доходность долгосрочной аренды около 7,6–8,0% для однокомнатных в Кепезе и Муратпаше и около 6,3% в Коньяалты
• Около €325 000, квартира 70 м² в престижной части Бодрума. Оценочный отчёт июня 2026 года называет для Бодрума около 250 000–300 000 лир за м², примерно €4 600–5 600; в примере взят нижний край

Районы смотрите в статьях лучшие районы Турции и что можно купить за €70 000–350 000.

Что говорят трекеры посуточной аренды и почему мы берём низкую заполняемость

Трекеры сильно расходятся. По Анталье AirDNA показывает 55% заполняемости и цену $162, AirROI — 31,8% и $128. По Бодруму AirROI — 29,2% и $286, AirDNA — около $235, BnbCalc — всего 19%. По Аланье BnbCalc — 23%, AirROI — около $103 за ночь. Наша статья о доходности добавляет, что заполняемость по всем объявлениям за двенадцать месяцев до середины 2026 года составляла около 29% в Анталье и 30% в Стамбуле, а число активных объявлений упало примерно на 45% в Анталье и 50% в Стамбуле. Это данные агрегаторов, а не официальная статистика, а управляемый объект с разрешением работает лучше среднего. Поэтому берём управляемые объекты: в Анталье заполняемость 65%, 40% и 15%.

Модель: одиннадцать месяцев против двенадцати

Допущения для квартиры в Анталье за €113 000 (все иллюстративные, цены в евро): цена ночи €70 в высокий сезон, €48 в межсезонье, €30 в низкий сезон; заполняемость 65%, 40% и 15%. Это около 146 занятых ночей в год, 40% заполняемости и около €8 440 выручки. Переменные расходы — 28% выручки: управляющий 20%, комиссии платформы и платежей 3%, резерв на износ и замену 5%. Постоянные расходы — €1 550 в год на коммунальные услуги, взносы за дом, страховку и налог на имущество. Уборку и бельё считаем оплаченными гостями. Налог на доход и обменный курс не учитываем.

• Выручка за двенадцать месяцев: около €8 440
• Чистыми до налога на доход: около €4 525, то есть 4,00% от цены
• Месяц владельца в июле: вы теряете около €1 410 выручки, около €1 020 чистыми. Остаётся около €3 510, или 3,11%
• Месяц владельца в мае или октябре: потеря чистыми около €430. Остаётся около €4 100, или 3,63%
• Месяц владельца в феврале: потеря чистыми около €90. Остаётся около €4 435, или 3,92%

Две другие квартиры. Аланья за €62 000 (цена ночи €45, €32, €22; заполняемость 60%, 35%, 12%; постоянные расходы €1 100) даёт около €2 485 чистыми, или 4,01%, за двенадцать месяцев и около €1 885, или 3,04%, если взять июль. Бодрум за €325 000 (цена ночи €190, €110, €70; заполняемость 55%, 25%, 5%; постоянные расходы €3 500) даёт около €8 400, или 2,58%, и около €6 065, или 1,87%, если взять июль. Квартира в Бодруме — покупка ради образа жизни: платят за адрес, а не за доход.

Три вывода. Первый: зимний месяц почти ничего не стоит в потерянном доходе, около €90 в примере с Антальей, так что поездка в несезон почти бесплатна; в июле она обходится примерно в одиннадцать раз дороже. Второй: доходность скромная ещё до обменного курса и налога на доход: евро стоил около 48,7 лиры в конце октября 2025 года и около 53,8 в середине июля 2026 года, а цены в нашей статье о ценах за год до августа 2026 года упали примерно на 6% в реальном выражении. Если доход у вас в лирах, он теряет примерно десятую часть в евро за год; модель избегает этого только допущением, что гостям цену называют в евро, а это наше допущение. Третий: сравните с долгосрочной арендой: наша статья о доходности показывает около 4–5% чистыми в лирах для долгосрочной аренды в большом городе, и арендатору на долгий срок разрешение не нужно.

Налоги коротко

Владельцы разрешения платят турецкий подоходный налог с аренды, и может применяться НДС в зависимости от структуры деятельности. Для жилья, сдаваемого арендатору, наша статья о доходности описывает необлагаемую сумму 47 000 лир за доход 2025 года, паушальный вычет расходов 15% и прогрессивную шкалу 15–40%; применяются ли они к посуточной аренде и как учитывается ваш собственный месяц, мы не нашли. Считайте цифры выше цифрами до налога и спросите турецкого бухгалтера; см. как облагаются дни личного использования и аренда. Последующая продажа: налог на прирост капитала в Турции.

Сколько стоит покупка

Налог на оформление права собственности — 4% от заявленной стоимости; по закону он делится между покупателем и продавцом, но на практике покупатель часто платит весь. С €113 000 это около €4 520. Добавьте оценочный отчёт, страхование от землетрясений, перевод и нотариуса, комиссию агента и НДС 1%, 10% или 20% на новостройку в зависимости от размера и места. Иностранцы не могут покупать в военных и охранных зонах. Прежде чем решать, прочитайте новостройка или вторичка в Турции, ипотеку для иностранцев, риски инвестиций и чек-лист вторичной покупки. К обещанной доходности относитесь осторожно: гарантированная аренда и подвох.

Управление издалека

Нужен управляющий, который ведёт бумаги по разрешению, блокирует ваш месяц, убирает и отвечает за ключи; на курортных рынках обычны 15–25% выручки. См. как управлять домом за границей и руководство по лицензиям, правилам дома и страховке.

Ошибки, которых стоит избежать

• Купить квартиру без переходящего разрешения
• Считать, что соседи согласятся
• Брать лучший показатель заполняемости трекера как прогноз
• Считать доход в лирах так, будто он в евро
• Взять июль для себя, не посчитав цену
• Внести задаток до проверки права собственности, разрешения, плана управления домом и статуса военной зоны

Чек-лист перед покупкой

• Есть ли у объекта разрешение на туристическую аренду и может ли оно перейти к вам?
• Если нет, согласны ли все собственники дома письменно?
• Что говорят план управления домом и взносы о посуточной аренде?
• Какой месяц вы возьмёте и сколько он стоит по вашим цифрам?
• Находится ли объект в районе, где ограничена регистрация иностранцев, или в военной зоне?
• Сколько берёт управляющий и блокирует ли договор ваш месяц?
• Какой налог на аренду в Турции и в вашей стране?

Вопросы и ответы

Можно ли сдавать турецкую квартиру на Airbnb одиннадцать месяцев в году? Только при наличии разрешения на туристическую аренду для сроков до 100 дней, а в доме с несколькими собственниками нужно согласие всех. Без разрешения рискуете штрафом и удалением объявления.

Какой месяц брать? Зимний месяц стоит намного меньше летнего: около €90 чистыми за февраль против около €1 020 за июль в примере с Антальей.

Стоит ли брать Бодрум ради дохода? По нашим допущениям чистая доходность около 2,6%, так что это в основном покупка ради образа жизни.

Что с лирой? Аренда и цены в лирах, и лира за прошлый год ослабла к евро. Наша модель исходит из того, что гостям цену называют в евро; уточните, как это делает ваш управляющий.

Проще ли долгосрочная аренда? Да: договор на срок более 100 дней, как мы читаем правило, не требует туристического разрешения, но тогда вы не сможете пользоваться квартирой. Подтвердите у турецкого юриста.

Статья носит информационный характер и не является юридической, налоговой или инвестиционной консультацией. Все цифры дохода — иллюстративная арифметика на названных допущениях; перед покупкой проверьте актуальные правила и цифры у местных специалистов.