Доходность аренды в Италии в 2026 году: брутто и нетто по городам и сколько остаётся иностранному инвестору

Доходность аренды в Италии в среднем около 6,6% брутто по данным агрегаторов, но эта общая цифра скрывает большой разброс и мало говорит о том, сколько остаётся владельцу. Дорогие северные города платят меньше всего: Милан и Флоренция оцениваются примерно в 3,5–5% брутто, Рим в 4–5,5%, тогда как Турин, Неаполь, Бари и Палермо достигают 6–8%. После плоского налога на аренду, IMU, расходов на дом и пустых месяцев реалистичная чистая доходность для иностранного покупателя — около 3–4% от общих вложений. Ниже — откуда берётся разрыв. Цифры на октябрь 2026 года, ориентировочные.

Доходность аренды в Италии по городам: где платят, а где нет

Валовая доходность — это годовая аренда, делённая на цену покупки, до любых расходов. В одной таблице оценочной валовой доходности на основе данных Агентства по доходам (OMI) указаны такие диапазоны:

• Палермо: 7,0–8,5%. Низкие цены за м², аренда восстанавливается.
• Бари: 6,5–8,0%. Спрос студентов и бизнеса.
• Неаполь: 6,0–7,5%. Большая разница между центром и окраинами.
• Турин: 5,5–7,0%. Поддержка со стороны университетов и Политехнического института.
• Падуя и Верона: около 5,0–6,5%. Средние северные города опережают крупные метрополии.
• Болонья: 4,5–6,0%. Сильный студенческий спрос, высокие цены покупки.
• Рим: 4,0–5,5%. Высокая аренда, но и цены высоки.
• Флоренция и Милан: около 3,5–5,0%. Рекордные цены и аренда, а во Флоренции ещё и сильная конкуренция туристической аренды.

Источники расходятся: другая сводка агрегатора даёт более узкие цифры (Милан 4,0–4,5%, Рим 5,0–5,5%, Турин 6,5–7,5%). Считайте это диапазонами для типовой квартиры, а не обещанием для конкретной улицы. Закономерность при этом устойчива: чем дороже город, тем ниже валовая доходность.

Север и юг: где доходность выше

Данные объявлений за первое полугодие 2026 года (Immobiliare.it Insights, по пересказу прессы) показывают рост цен продажи по стране на 4,3% за год до примерно 2200 евро за м² и рост запрашиваемой аренды на 2,9% до 14,7 евро за м² в месяц. Быстрее всего цены росли на северо-востоке (+6%) и северо-западе (+5,7%), медленнее всего — на юге и островах (от +1,2% до +1,8%). Поэтому на юге валовая доходность выше: входные цены росли медленнее аренды. Обратная сторона — ликвидность и рост капитала, которые там были слабее. О том, как это влияет на риск, читайте в нашем разборе рисков инвестиций в Италии.

Курортные регионы: Апулия, озеро Комо, Сицилия, Сардиния

• Апулия (Саленто, Остуни, Монополи, долина Итрия): агенты и пресса пишут о доходности до 8% брутто в высокий сезон от посуточной аренды. Это заявление о пике сезона, а не годовая средняя.
• Озеро Комо: по данным Immobiliare.it, в городе Комо в среднем около 2740 евро за м², а в провинции чуть меньше 2000. Оценка Airbtics за 2025 год даёт среднюю загрузку около 67% с очень сильными июлем и августом. Это премиальный сезонный рынок.
• Сицилия и Сардиния: надёжных данных по доходности за 2026 год мы не нашли. Цены на вторичное жильё в Кальяри за год снизились на 1,1% по отчёту idealista за второй квартал 2026 года, поэтому не стоит исходить из растущего рынка.

Долгосрочная или посуточная аренда: разница в налоге

При долгосрочной аренде физлицо может выбрать cedolare secca — плоский налог 21% с аренды, а по договору concordato (согласованная ставка) в муниципалитетах с дефицитом жилья — 10%; это все метрополитенские города и столицы провинций. При плоском налоге регистрационный налог и гербовый сбор по договору не платятся. Для посуточной аренды закон о бюджете 2026 года сохраняет 21% на первый объект и применяет 26% со второго; три и более объекта считаются бизнесом с НДС. Код CIN, оборудование для безопасности и правила городов описаны в нашем разборе посуточной аренды. Источника, подтверждающего, что нерезидент может выбрать плоский налог, мы не нашли, поэтому уточните у итальянского бухгалтера (commercialista), прежде чем на него рассчитывать.

Что съедает доходность

• IMU: ежегодный налог на недвижимость для второго жилья. Базовая ставка 0,86%, муниципалитеты могут поднимать до примерно 1,06% (в исключительных случаях 1,14%) на базу, исходящую из кадастровой стоимости. По верхней ставке он может превысить 1400 евро в год на типовую квартиру.
• TARI: налог на вывоз мусора, около 340 евро в год для типовой семьи в 2025 году, в крупных городах больше.
• Расходы кондоминиума и ремонт: не всё можно переложить на арендатора.
• Простои: пустой месяц обходится примерно в 8% годовой аренды.
• Управление: агенты и управляющие берут долю аренды, при посуточной обычно больше.

Пример: от 6,5% брутто к примерно 3,3% нетто

Наш собственный иллюстративный расчёт, не рыночные данные. Квартира за 200 000 евро в среднем городе при 6,5% брутто приносит 13 000 евро аренды в год. Один пустой месяц оставляет около 11 900. Вычтем примерно 1000 на кондоминиум и ремонт, 900 на IMU и 150 на страховку, затем плоский налог 21% с полученных 11 900 (около 2500). Остаётся примерно 7400 в год. К 200 000 плюс примерно 25 000 расходов на покупку чистая доходность около 3,3%.

Что покупать под какую цель

• Денежный поток: средние и южные города (Турин, Неаполь, Бари, Палермо, Падуя), небольшие квартиры у университетов и транспорта, долгосрочный договор на условиях concordato.
• Сохранение капитала: престижные районы Милана, Рима, Флоренции. Доходность низкая, но спрос глубокий.
• Образ жизни и сезонный доход: Апулия или озёра, с учётом простоев и правил лицензий.
• Дешёвые проекты под реставрацию: см. наш разбор заброшенных домов и домов за 1 евро, где честно описаны реальные затраты на ремонт.

Частые вопросы

Какая доходность аренды в Италии считается хорошей? В крупных городах нормально около 4–5% брутто, в более дешёвых южных и средних городах 6–8%, а 3–4% нетто — осторожная цифра для планирования после налогов и расходов. Airbnb лучше долгосрочной аренды? Валовый доход может быть выше, но второй объект облагается по 26%, действуют лицензии и правила городов, а простои сезонные. Где доходность выше всего? По оценкам на основе OMI — Палермо, Бари и Неаполь. Распространяется ли плоский налог на иностранных владельцев? Уточните у итальянского бухгалтера. Где сравнить с Испанией? См. наше сравнение Италии и Испании.

Как мы помогаем

Подбираем объекты под вашу цель (денежный поток, сохранение капитала или образ жизни), считаем чистые цифры по городам и координируем местных юристов и нотариусов. Смотрите страницу Италии и читайте, как устроены цены и расходы, в нашем разборе цены на недвижимость в Италии и расходы на покупку.

Только информация — не юридическая, налоговая или инвестиционная консультация. Цифры ориентировочные на октябрь 2026 года и меняются; доходность не гарантируется.